Cụ thể, Thông tư 22 giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Người ở thực không lo ảnh hưởng
Tại Hội nghị cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP.HCM năm 2020 vừa được tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng, sau khi Thông tư 22 có hiệu lực, khả năng cao là lãi suất cho vay đối với các khoản vay mua bất động sản, đặc biệt là các gói vay có giá trị 3 tỷ đồng trở lên, sẽ tăng cao. Điều này sẽ khiến các nhà đầu tư thứ cấp và cả khách mua để ở khó khăn hơn khi trông cậy vào cánh cửa ngân hàng để sở hữu nhà đất.
Với khả năng lãi suất vay vốn tăng lên, bà Trần Thị Thương, ngụ tại quận 9, TP.HCM lo ngại rằng, ngay cả người mua có nhu cầu ở thực như bà cũng bị ảnh hưởng.
“Hầu hết người dân khi mua nhà đều phải tính tới việc vay vốn ngân hàng. Tôi có dự định sẽ mua nhà năm sau, nhưng với khả năng tăng lãi suất vay, chúng tôi lo ngại sẽ chịu ảnh hưởng lớn. Ví dụ như năm 2019, anh trai tôi mua căn nhà tại quận 2 với giá 2 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà. Gói vay 4 năm, năm thứ nhất lãi suất vay là 8%, năm thứ 2 tăng lên 10%/năm.
Nếu lãi suất tăng thêm nữa thì với một căn hộ 3 phòng ngủ gia đình định mua và cũng vay 70%, chúng tôi sẽ phải gánh một khoản tiền lãi suất lớn hàng tháng. Trong khi đó, mối lo bảng giá đất mới áp dụng vào năm 2020 sẽ đẩy giá đất lên cao hơn hiện tại càng khiến người mua nhà ở thực như tôi gặp khó khăn trong việc mua nhà”, bà Thương nói.
Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn về Thông tư 22, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, theo quy định tại thông tư này, ngân hàng sẽ chỉ áp hệ số rủi ro 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền vay dưới 1,5 tỷ đồng. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho 1 khoản vay.
Đối với hệ số rủi ro 120% áp dụng với các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên); khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó.
Đối với hệ số rủi ro 150% áp dụng với các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên).
Ông Tô Văn Thịnh, Giám đốc Chi nhánh Đông Á Bank tại quận Phú Nhuận, TP.HCM cho biết, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để phục vụ nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người có thu nhập thấp, cũng như các chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Theo đó, các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất của bên vay để phục vụ mục đích mua nhà ở xã hội, cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 50%.
Như vậy, cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng, đồng thời, hệ số rủi ro 120% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có vay dưới 4 tỷ đồng. Đây là mức dư nợ là hợp lý đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong Thông tư 22 có quy định rõ hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng mức chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, người vay mua nhà để ở không bị ảnh hưởng, thậm chí còn có lợi. Chỉ có cho vay kinh doanh bất động sản đối với các chủ đầu tư thì hệ số rủi ro mới ở mức 150% và sắp tới tăng lên 200% và vẫn ở mức tương đương như thời gian qua.
Ông Châu cho rằng, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Do đó, quy định tại Thông tư 22 không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Các quy định này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.
“Cơ quan quản lý phân nhóm thị trường bất động sản để kiểm soát rủi ro và khuyến khích những người vay mua nhà, xây nhà, sửa nhà có nhu cầu ở thực. Lãi suất cho vay với nhóm khách hàng này vì vậy cũng không bị ảnh hưởng”, ông Châu nhận định.
Nhà đầu tư thứ cấp đứng ngồi không yên
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, tinh thần của Thông tư 22 là hạn chế cho vay đối với giới đầu cơ địa ốc. Bởi Thông tư quy định hệ số rủi ro 120% đối với khoản vay có giá trị lớn từ 4 tỷ đồng trở lên áp dụng từ 1/1/2020. Việc tăng hệ số rủi ro cao hơn là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Thậm chí, theo bà Hương, Ngân hàng Nhà nước có thể áp dụng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên như Dự thảo lấy ý kiến trước đó về vấn đề này.
Cũng theo bà Hương, việc Ngân hàng Nhà nước chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% mà áp dụng tạm thời mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021 mới áp hệ số rủi ro trên là phù hợp để tránh tác động sốc đến thị trường. Việc đưa ra lộ trình thêm một năm của Ngân hàng Nhà nước là phù hợp, giảm bớt áp lực phần nào cho cả người cho vay và đi vay.
Trong khi đó, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang xếp tín dụng bất động sản là tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập.
Bên cạnh đó, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng thương mại cũng như toàn hệ thống.
Chính vì vậy, việc điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay mua nhà có số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên nhằm đưa ra thông điệp về kiểm soát cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
“Trong khi đó, khoản vay mua bất động sản từ 4 tỷ đồng trở lên là khoản vay thường nằm ở các nhà đầu tư thứ cấp, vay để đầu tư bất động sản chứ không phải vay để ở thực nên việc tăng hệ số rủi ro đối với mức dư nợ này là cần thiết để hạn chế rủi ro cho ngân hàng cũng như thị trường bất động sản.
Chính vì vậy, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn”, luật sư Phượng nói.
Về phía người mua nhà ở thực, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, để tránh bị ảnh hưởng khi Thông tư 22 có hiệu lực, người mua nhà nên lựa chọn gói vay có tính ổn định, kỳ hạn tính lãi dài từ 2 - 3 năm. Đồng thời, trao đổi kỹ với nhân viên tư vấn về các tình huống xảy ra cũng như khả năng trả nợ của mình.
