Sinh khí mới 2021: Nhìn từ cuộc biến đổi về chất của thị trường bất động sản

Sau hàng loạt những "thanh lọc" từ tác động của dịch Covid-19, thị trường bất động sản 2021 sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới với những biến đổi về chất. Cuộc chơi thực sự dành cho các doanh nghiệp có nội lực, tư duy của "sếu đầu đàn" và cho các thị trường mới nổi nhưng có tầm nhìn quy hoạch mang tính minh bạch, bền vững.

Sau giai đoạn phát triển từ năm 2014 - 2018, các thị trường bất động sản truyền thống đang có dấu hiệu chững lại. Số lượng dự án mở bán mới ít dần, quỹ đất sạch bị thu hẹp, lượng dân số cơ học tăng nhanh... đã trực tiếp gây áp lực lên cơ sở hạ tầng giao thông.

Đó là chưa tính đến nguồn cung tại các khu vực này sẽ không thể đáp ứng đủ nhu cầu mua và đầu tư. Đặc biệt, có những sản phẩm như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được nhận định là phát triển nóng cũng không đủ cơ sở để phục vụ du khách trong nước và quốc tế đang gia tăng hàng năm. Nhất là trong bối cảnh hậu Covid-19, du lịch sẽ là ngành phục hồi đầu tiên. Do đó, thay bằng việc tiếp tục tham gia vào các thị trường và chịu áp lực cạnh tranh lớn, một cuộc “viễn chinh” của nhiều doanh nghiệp đã tìm đến những thị trường mới như: Quy Nhơn (Bình Định), Sầm Sơn (Thanh Hóa), Vân Đồn (Quảng Ninh), Hải Phòng, Quảng Ngãi, Phú Yên hay khu vực Tây Nguyên…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay đang có xu hướng các nhà đầu tư rời bỏ hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Ở hai thị trường chủ lực này, quỹ đất không còn nhiều, sản phẩm khá điển hình như đất nền, biệt thự là mặt hàng không còn nhiều nguồn cung. Trong khi đó, sản phẩm chung cư vẫn còn cung tốt nhưng mức giá đã đến ngưỡng đỉnh, đạt trần và không thể sinh lời, chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông Đính nhận định: “Năm 2021 sẽ tiếp tục là năm mà các thị trường mới ghi dấu ấn. Trong đó, các địa phương có hạ tầng tốt, suất đầu tư thấp và triển vọng tăng giá cao sẽ có lợi thế”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin, xu hướng tìm kiếm tại các thị trường tỉnh tăng lên rõ rệt trong 2 năm gần đây. Đơn cử tại Quy Nhơn, so với quý I, lượng tìm kiếm trong quý II đã tăng 30%. Theo sự quan sát của ông, ở các tỉnh, nếu được đầu tư lớn về hạ tầng cơ bản kèm theo sự xuất hiện của một số tập đoàn lớn sẽ khiến thị trường nhà đất nóng lên, xác lập sân chơi bất động sản mới cho các nhà đầu tư.

Việc đầu tư tại những địa phương mới nổi này cũng có nhiều thuận lợi. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhận xét, các tỉnh ven biển miền Trung có quỹ đất lớn, nhiều tiềm năng về vị trí, cảnh quan, khí hậu và danh lam thắng cảnh, thuận lợi cho phát triển du lịch.

Theo ông, các khu vực này đang trong giai đoạn “vươn mình” nên chính quyền sẽ “trải thảm đỏ”, tạo điều kiện đón nhà đầu tư. Nhờ vậy, việc phê duyệt và triển khai dự án sẽ dễ dàng hơn. 2 năm qua, Hà Nội và TP.HCM rất ít dự án được phê duyệt. Bên cạnh đó, do ít nhà đầu tư tham gia, sự cạnh tranh cũng được giảm bớt. Nguồn cung chưa dồi dào khiến thị trường có mức thanh khoản cao hơn.

Còn ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất xanh Miền Bắc cũng nhìn nhận, xu hướng dịch chuyển đầu tư là không thể thay đổi được. Từ năm 2017 đến nay, doanh nghiệp đã ghi nhận các sản phẩm như bất động sản du lịch, công nghiệp, đất nền... tham gia vào cấu trúc “giỏ hàng”. Tỷ suất lợi nhuận đến từ những nhóm sản phẩm này tốt, thường cao hơn nhiều so với chung cư.

Đặc biệt, ông Nghĩa nhấn mạnh: “Từ năm 2018, những "cánh chim đầu đàn" - những đơn vị có dòng tiền lớn - đã và đang chiếm giữ nhiều sản phẩm tại các vùng đất mới. Chúng tôi nhận thấy sản phẩm tại các vùng đất mới nhận được sự đón nhận rất lớn”.

Cùng chung quan điểm về việc dòng tiền sẽ tìm đến những miền đất lạ, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, tính hấp dẫn của bất động sản trong những năm trở lại đây đều gắn với sự dịch chuyển. Đó là xu thế, xu hướng.

Tuy nhiên, theo ông Thành, kể cả quỹ đất của Hà Nội và TP.HCM còn nhiều và việc siết cấp phép dự án không xảy ra, thì xu hướng tìm đến các thị trường mới vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Lý do là bởi bản thân các địa phương cũng có được những sự bứt phá đáng ghi nhận, ngày càng tạo ra được nhiều yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của lĩnh vực địa ốc.

“Sức hấp dẫn của các thị trường mới còn đến bởi nhu cầu trải nghiệm văn hóa, cách sống, cách tiêu dùng ở những vùng miền khác nhau. Địa phương nào có nét đặc sắc về văn hóa, thắng cảnh, cùng với hạ tầng tốt… sẽ thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngoài ra, sự lên ngôi của làn sóng đầu tư ngôi nhà thứ 2 cũng cổ vũ tích cực cho sự phát triển của thị trường địa phương”, ông Thành nhấn mạnh.

Mặt tích cực của chiến lược “viễn chinh” về thị trường mới nổi là doanh nghiệp có thể đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Phía nhà đầu tư cũng có thêm nhiều sự lựa chọn trong rổ hàng phong phú để xuống tiền.

Tuy nhiên, không phải nơi đâu cũng là miền đất hứa và không phải cuộc “viễn chinh” nào cũng sẽ giành thắng lợi. Câu chuyện 10 năm trước của Bình Dương và Đồng Nai vẫn còn đó. Nhiều nhà phát triển cùng đổ về đầu tư tại thị trường mới nổi nhưng thất bại. Có nhiều doanh nghiệp dù nắm trong tay quỹ đất đẹp nhưng triển khai không đúng thời điểm vẫn phải chấp nhận thất bại và sang nhượng lại cho nhiều doanh nghiệp khác.

Hay có những địa phương ven biển miền Trung như Quảng Bình, Quảng Nam, Nghệ An… dù sở hữu tiềm năng du lịch rất lớn khi có nhiều bãi biển đẹp nhưng vẫn không thể phát triển xứng tiềm năng. 

Điều đó cho thấy, vai trò của những doanh nghiệp tiên phong, nhà đầu tư chiến lược hay còn được ví von là những “con sếu đầu đàn” là vô cùng quan trọng. Mỗi vùng đất chỉ có thể trỗi dậy thành công khi tìm được một nhà đầu tư chiến lược tiên phong đủ tâm và đủ tầm. Mỗi doanh nghiệp tiên phong cũng cần phải có một tầm nhìn dài hơi để dẫn dắt thị trường địa phương, tao ra cuộc chơi lớn mang tính lan tỏa. 

FLC - đơn vị tiên phong tiến về Quy Nhơn và đã dốc toàn lực tập trung phát triển các dự án trên diện tích đất lớn thay vì chỉ làm dự án với quỹ đất nhỏ.

Quy Nhơn (Bình Định) chính là minh chứng rõ nhất về một vùng đất mới đang trỗi dậy và có được những thành công khi tìm được sếu đầu đàn. Mặc dù gia nhập muộn vào thị trường bất động sản nhưng cái bắt tay giữa địa phương và nhà đầu tư chiến lược FLC đã đưa vùng đất Quy Nhơn nhanh chóng trở thành điểm đến mới cho khách du lịch, của nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

FLC - đơn vị tiên phong tiến về Quy Nhơn và đã dốc toàn lực tập trung phát triển các dự án trên diện tích đất lớn thay vì chỉ làm dự án với quỹ đất nhỏ. Trên một quỹ đất rộng, doanh nghiệp đã định hướng tạo ra các khu nhà ở, nghỉ dưỡng, có đủ hạ tầng, môi trường sống đủ tốt để thu hút nhà đầu tư, khách hàng. 

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC khẳng định: “Với những thị trường mới, chúng tôi quan tâm đến việc đầu tư vào một quần thể lớn để tự tạo ra thị trường. 10 - 20ha đất thì không có ý nghĩa gì mà phải là những tổ hợp đa tiện ích, tối thiểu 300ha. Trên diện tích đó, chúng tôi sẽ phác thảo ra tỉnh này cần sản phẩm gì, khách du lịch cần sản phẩm gì, nhà đầu tư cần sản phẩm gì và người dân địa phương cần sản phẩm gì… Và phải làm sao tạo ra được đa dạng các sản phẩm để lôi kéo các nhà đầu tư, du khách đến tham gia vào cuộc chơi tại một thị trường mới”. 

Như vậy, các dự án với lợi thế về quỹ đất lớn sẽ đảm bảo cho việc quy hoạch bài bản và xây dựng đồng bộ từ giai đoạn đầu. Đó là những ưu thế để các dự án hình thành những tổ hợp "All in one" ven biển, thu hút khách du lịch, nhà đầu tư, người muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai. 

Hơn nữa, các nhà đầu tư chiến lược thường không dừng lại ở chỉ một vài dự án ban đầu khi đã quyết định “chọn mặt gửi vàng”. Như tại Bình Định, FLC đang có kế hoạch phát triển một tổ hợp nghỉ dưỡng 7 sao tại Cù Lao Xanh và thêm nhiều sản phẩm mới cho Bình Định, ví dụ có thể là một trung tâm thương mại lớn để tất cả các tỉnh lân cận đến đây mua sắm nếu thị trường khả quan.

Sau Thanh Hoá, Quy Nhơn, Hạ Long, FLC đang tiếp tục triển khai dự án tại nhiều tỉnh thành mới như: Quảng Ngãi, Đồng Tháp , Gia Lai, Kontum… và đặt mục tiêu đầu tư lâu dài để đưa các thị trường này phát triển mạnh mẽ như tại Thanh Hoá, Quy Nhơn vừa qua.

Ông Trịnh Văn Quyết cũng nhấn mạnh, yếu tố môi trường đầu tư rất quan trọng. Khi chính quyền tỉnh quyết tâm tạo dựng môi trường công tâm, công bằng, minh bạch cho các doanh nghiệp, đặc biệt là nhà đầu tư chiến lược thì doanh nghiệp cũng dốc toàn tâm, toàn lực để phát triển và định vị thị trường. Những dự án của FLC tại các thị trường mới, trong đó có Bình Định, đã được xây dựng với tư duy như vậy.

Khẳng định sự cần thiết phải có những con sếu đầu đàn tại các thị trường mới nổi, TS. Trần Du Lịch, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, cũng là một người con của Bình Định chia sẻ: “5, 7 năm trước khu vực dự án FLC Quy Nhơn (Nhơn Lý) là một cồn cát. Cả bờ biển dài 12km, các nhà đầu tư xin đất nhưng không ai làm. Chỉ đến khi FLC đặt chân về đây mới thấy được sự quyết tâm để thay đổi diện mạo vùng đất này. Và với chỉ 1 dự án này thôi đã làm thay đổi hoàn toàn nơi đây, mở ra không chỉ cơ hội cho thị trường du lịch mà còn cơ hội cho cả thị trường bất động sản”.

Vị chuyên gia này đã ví von sự thay đổi này như hiện tượng “thóc đến đâu, bồ câu đến đó”. Bởi những dự án như FLC Quy Nhơn đã tạo ra “thóc” để thu hút bồ câu về thị trường và địa phương nào cũng cần những nhà đầu tư có khả năng tạo sức lan toả tương tự.

TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh: “5 đến 10 năm nữa, từ quần thể FLC sẽ hình thành những đô thị du lịch nghỉ dưỡng vệ tinh và tạo cơ hội, tạo thị trường cho nhà đầu tư. Như vậy có thể nói rằng, thị trường mới nổi không thể nổi được nếu như không có những con sếu đầu đàn”.

Cùng quan điểm, TS. Võ Trí Thành nhận định: “Có 3 yếu tố tiên quyết cho sự thành công, đó là: Sự kết nối, không chỉ hạ tầng mà là kết nối công nghệ; sự quyết liệt của chính quyền địa phương và vai trò của nhà đầu tư chiến lược. Đặc biệt, những nhà đầu tư tiên phong, nhà đầu tư chiến lược phải định hướng được những gì hình thành cho tương lai để tạo ra được sự dẫn dắt, hài hòa cho thị trường”.

Nếu xem hậu dịch Covid-19 là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường bất động sản, thì vùng đất nổi bật nhất cho sự khởi đầu này chính là Quy Nhơn (Bình Định). Dấu ấn đầu tiên của vùng đất này chính là cuộc đổ bộ đầu tiên của ông lớn FLC với tổ hợp dự án du lịch - nghỉ dưỡng quy mô liền kề các thắng cảnh du lịch. Sau FLC, hàng loạt những doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng với các nhà đầu tư cá nhân đã tiếp bước rót tiền vào Quy Nhơn.

Theo khảo sát thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thời gian qua, giá đất tại thị trường này ở mức trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2 năm 2018, đầu 2019 tăng lên 15 - 17 triệu đồng/m2, cuối năm 2019 thời điểm rất nóng giá tăng đến 20 triệu đồng/m2. Hiện tại, mặc dù chịu tác động của Covid-19 nhưng giá không hề quay đầu mà vẫn tăng. Đây là điều mà các nhà đầu tư rất thích và chứng tỏ sức bật của thị trường này.

Dấu ấn đầu tiên của vùng  đất Quy Nhơn chính là cuộc đổ bộ đầu tiên của ông lớn FLC với tổ hợp dự án du lịch - nghỉ dưỡng quy mô liền kề các thắng cảnh du lịch.

Để có được sức hút này, tỉnh Bình Định đã thực hiện quy hoạch bài bản, ưu tiên dành quỹ đất lớn cho nhà đầu tư chiến lược. Đó là yếu tố tạo nên sự thành công của địa phương. Đã qua rồi, thời quy hoạch dự án manh mún, nhỏ lẻ, điều chỉnh quy hoạch liên tục khiến bộ mặt đô thị bị băm nát, lộn xộn. Giới phân tích cho rằng, đã đến lúc các thị trường mới nổi phải nghĩ đến thực hiện bài toán phát triển dự án trên quỹ đất lớn. Với quy mô hàng trăm héc-ta trở lên sẽ tạo nên sức bật mạnh mẽ về kinh tế xã hội cho địa phương, giải quyết được bài toán phát triển bền vững cho cả doanh nghiệp và địa phương, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị.

Ông Nguyễn Tuấn Thanh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định chia sẻ, những năm gần đây, Bình Định có sự phát triển vượt bậc về du lịch, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản. Trước đây, năm 2013, tỉnh Bình Định chưa được biết đến nhiều, nhưng từ khi các dự án du lịch lớn đầu tư vào tỉnh, kéo theo nhiều dự án lớn khác đến đầu tư.

Hiện nay, Bình Định đang là điểm đến hấp dẫn không chỉ về du lịch mà còn thu hút nhiều nhà đầu tư lớn về nhiều lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản. Để làm việc đó, lãnh đạo Bình Định đã có bước đi rất phù hợp với quy luật thị trường, phù hợp với tiềm năng, lợi thế của địa phương. Trong đó, tỉnh tập trung chú trọng quy hoạch chung đô thị Quy Nhơn và các quy hoạch chi tiết của tỉnh.

“Muốn phát triển kinh tế thì quy hoạch phải đi trước một bước, quy hoạch phải có chất lượng, tầm nhìn xa. Tất cả các quy hoạch của tỉnh, đặc biệt là quy hoạch tổng thể TP. Quy Nhơn và vùng phụ cận được tỉnh làm đầy đủ, chặt chẽ, có sự kết nối đồng bộ để các nhà đầu tư yên tâm khi đầu tư vào Bình Định”, ông Thanh cho hay.

Bên cạnh câu chuyện quy hoạch, yếu tố hạ tầng giao thông kết nối cũng quyết định đến sự dịch chuyển của dòng vốn về địa phương này. TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh: "Đầu tư sẽ chết nếu không có giao thông. Có ý kiến cho rằng vì các thị trường truyền thống như TP.HCM, Hà Nội hết cơ hội nên mới dịch chuyển về các tỉnh. Không, chưa hết cơ hội vì đất còn mênh mông lắm nhưng vì sao không thể phát triển được mà cứ chen lấn về các khu trung tâm nội thành. Đơn giản vì giao thông không có. Ngược lại, nhiều địa phương mới lại đang cho thấy sức bật mạnh mẽ trong việc quy hoạch hạ tầng, như trường hợp của Bình Định, và điều này đã khiến địa phương trở thành một tâm điểm mới trên thị trường địa ốc".

TS. Trần Du Lịch đã lấy ví dụ minh chứng là Bình Định, chỉ trong 4 năm, tỉnh làm được những cơ sở hạ tầng mang tính đột phá chưa từng có, trong đó có tuyến đường trục Khu kinh tế nối dài từ Cảng Hàng không Phù Cát về Khu kinh tế Nhơn Hội (18,5km), tuyến đường ven biển từ Cát Tiến đến Đề Gi (hơn 21,5km)... Đến nay, tuyến QL 19 mới và tuyến đường phía Tây tỉnh đã hoàn thành đưa vào khai thác. Tất cả những điều này góp phần mở ra thị trường tương lai cho Bình Định. Đặc biệt, mở ra những đô thị ven biển gắn với kinh tế và tiềm năng rất lớn.

Đặc biệt, lãnh đạo tỉnh Bình Định cho biết thêm, trong quá trình phát triển đô thị trong tương lai, tới đây Bình Định tiếp tục phát triển đô thị hiện đại, chung cư thương mại, NƠXH… Đây là cơ hội lớn mà nhà đầu tư có thể tham khảo, vào đầu tư. Về thủ tục hành chính, hiện tỉnh đã có quy hoạch chi tiết, nhà đầu tư có nhu cầu có thể tham khảo. Lãnh đạo tỉnh đã tính toán để tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư phát triển, đầu tư. Cùng với tốc độ và kết quả đạt được trong du lịch, mục tiêu nhiệm kỳ tới tỉnh Bình Định định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nỗ lực giữ vững thương hiệu điểm đến an toàn, văn minh, thân thiện, hấp dẫn. 

Bà Lê Thị Vinh Hương, Phó Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Bình Định khẳng định: "Một trong những nhiệm vụ trọng tâm đột phá sắp tới là đẩy nhanh tiến độ xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp. Như vậy việc hình thành các khu phức hợp và chuẩn bị khánh thành khai trương FLC Sea Tower, FLC Coastal Hill Quy Nhơn như một cơn mưa rào sau thời gian dài “cháy” phòng…”

Có thể nói, những tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đầu tiên của Quy Nhơn đã đem đến sự thành công và độ lan tỏa khi hàng loạt dự án nghỉ dưỡng, khu đô thị khác dọc tuyến ven biển Quy Nhơn được xây dựng trong thời gian gần đây.

Với những kết quả đã đạt được về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, Quy Nhơn đang rải thóc để đón bồ câu. Thị trường này được dự báo là điểm sáng nổi bật nhất khi dịch Covid-19 qua đi và trong tương lai là hình mẫu lý tưởng về tầm nhìn quản lý và cách phát triển đô thị.

TS. Võ Trí Thành cũng khẳng định: “Chúng ta có thể phát triển ở đâu cũng được, đó là sự đòi hỏi mới về lối sống mới, cách sống, tiêu dùng mới. Chúng ta nói về second home, nói về các khu resort, nói về sống thì phải đi du lịch nhưng đều gắn với việc muốn ở đâu, làm gì. Thứ nhất là sự thuận tiện, hiện đại, thông minh. Thứ hai là diện tích - hệ sinh thái. Du lịch ngày nay đã tiến thêm một bước, trước đây là du lịch trải nghiệm, nay là du lịch đi tìm một lối sống. Ví dụ như Quy Nhơn, khi làm đô thị AI, đây không chỉ là đổi mới sáng tạo mà đó còn là một nơi chiêm nghiệm lối sống rất hay.

Tôi cho rằng Bình Định sẽ là một trong những tỉnh cất cánh mạnh nhất trong thời gian tới. Câu chuyện của Bình Dương, Quảng Ninh là của 10 năm trước còn Bình Định đang đi sau và giai đoạn này chính là điểm sáng nổi bật cho Bình Định…”.