Sở hữu chung cư có thời hạn: Nên hay không?

TÂM LÝ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN LÂU DÀI VÀ NỖI LO "SỔ HỒNG" CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN

Từ khi xuất hiện vào khoảng đầu những năm 2000 với sự bùng nổ của các khu đô thị mới, thị trường mua bán căn hộ chung cư tại các thành phố lớn đã diễn ra sôi động với rất nhiều đối tượng và thành phần kinh tế cùng tham gia. Có rất nhiều gia đình đã dành dụm tiền, thậm chí vay mượn ngân hàng để có cơ hội sở hữu một căn nhà làm nơi an cư lập nghiệp.

Theo Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản đầu năm 2022 được Batdongsan.com.vn công bố, có đến 92% trong số hơn 1.000 người Việt Nam được khảo sát có ý định mua nhà ở trong tương lai. Trong đó, TP.HCM và Hà Nội là nơi được chọn mua nhiều nhất. Đơn vị này cũng dự báo, trong tương lai, khoảng 70% dân số toàn cầu sẽ ở trong các khu chung cư cao tầng.

Đây được coi là xu thế không thể thay đổi của thế giới, nhất là tại những nước có mức độ đô thị hóa cao. Bởi trong quy hoạch đô thị, các nhà cao tầng, chung cư là lời giải hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn - nơi vốn có tốc độ gia tăng dân số cơ học cao. Hơn nữa, các khu chung cư khi được xây dựng theo quy hoạch với sự tiện nghi, đồng bộ về cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan môi trường xung quanh sẽ tạo ra một diện mạo mới cho đô thị.

Đồng thời, những khu chung cư được xây dựng tích hợp, hình thành một tổ hợp ở, giải trí, thể thao, mua sắm, ẩm thực, giáo dục, y tế… đều rất thuận tiện, phục vụ tốt cho nhu cầu sinh sống của cư dân; trở thành những lợi thế của loại hình chung cư mà nhà mặt đất khó có thể theo kịp. 

Đặc biệt, những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài, người mua nhà được cấp quyền sở hữu lâu dài, vĩnh viễn cũng là một trong những yếu tố làm nên sức hút của căn hộ chung cư, đáp ứng được tâm lý "ăn chắc mặc bền" của nhiều người Việt Nam khi bỏ tiền ra mua một tài sản lớn như nhà đất.

Tuy nhiên, thực tế sở hữu và sử dụng nhà chung cư hiện nay tồn tại một nghịch lý. Trong khi người mua nhà chung cư được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài, thì tuổi thọ của mọi công trình, trong đó có nhà chung cư là có hạn. Qua thời gian dài sử dụng, các chung cư dưới tác động của con người, thời tiết, khí hậu sẽ đều trở nên xuống cấp, thậm chí xập xệ, cần có sự can thiệp để cải tạo hoặc phá dỡ, xây mới lại. Phương án giải quyết vấn đề này như thế nào lại là bài toán đang làm đau đầu các cơ quan quản lý Nhà nước, giới chuyên gia, chủ đầu tư và đem tới nỗi lo lắng cho người dân. 

Ghi nhận thực tế của PV, tại các khu chung cư C4, C5, C6, C8 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), thực trạng cơ sở hạ tầng tại các cụm chung cư này đang xuống cấp khá nghiêm trọng. Tường nứt, nghiêng, tay bám cầu thang, ban công các tầng “lỏng lẻo”, cổng sắt từng tầng gần như đã hoen gỉ toàn bộ… Theo quan sát, các khu nhà này xuất hiện tình trạng cơi nới “chuồng cọp” quá nhiều cùng với những vết lún nứt tự nhiên. Ở các khu vực công cộng như cầu thang cũng có những đường nứt chạy dọc từ dưới lên trên, tường bong tróc nhiều mảng loang lổ. Nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bất cứ lúc nào.

Cơ sở hạ tầng xuống cấp cùng với mật đô dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác liên quan đến cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo dục... Các thiết bị đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn. Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng dẫn tới ô nhiễm môi trường đã khiến sinh hoạt hằng ngày trở thành “nỗi ác mộng” với cư dân.

"Ở trong chung cư đang xuống cấp nguy hiểm, chúng tôi cũng bất an. Nhưng do quá trình cải tạo chưa xác định rõ việc định giá nhà như thế nào, ai là chủ đầu tư, bao giờ mới xây, xây trong bao lâu, bao giờ được quay lại, nên chúng tôi chưa muốn đi. Ngoài ra, chúng tôi cần sự minh bạch về chính sách tạm cư sau di dời”, một người dân sinh sống tại C5 Giảng Võ cho biết.

Thống kê thực tế, chỉ riêng tại Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, chiếm số lượng nhiều nhất cả nước. Đến nay con số này vẫn đang tiếp tục được rà soát, cập nhật và có thể còn tăng lên. Nhà chung cư cũ chủ yếu tập trung ở các quận nội thành, quy mô thường từ 2 đến 6 tầng, đã hết hạn sử dụng từ lâu, xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ đổ sụp, gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của người dân. Đáng chú ý là trước thực trạng đó, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thời gian qua lại diễn ra ì ạch, các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.

Mặt khác, hàng loạt chung cư mới vẫn đang tiếp tục mọc lên theo tốc độ chóng mặt của đô thị hóa. 30 - 50 năm nữa, những tòa nhà khang trang, hiện đại sẽ lại trở thành những khối nhà già nua, cũ kỹ giống như tập thể cũ của ngày hôm nay. Nếu câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư và các vướng mắc về cơ chế pháp lý của hiện tại không được xử lý dứt điểm, thì một kịch bản trong tương lai gồm những tranh cãi, loay hoay trong bài toán đền bù, cơ chế cải tạo và mối đe dọa chờ sập là đã có thể đoán định trước. Đó là còn chưa kể, nguồn tài nguyên đất đai hữu hạn cũng đặt ra bài toán về việc cần quản lý đất đai theo thời gian và mục đích sử dụng.

Nhiều nhà tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp, sập sệ nhưng gặp vướng mắc trong công tác cải tạo

Căn cứ vào thực tế này, từ năm 2011, Bộ Xây dựng đã từng có ý tưởng áp thời hạn sở hữu chung cư. Giải thích cho đề xuất này, Bộ Xây dựng cho rằng quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ, những khu tập thể cũ nát. 

Giới chuyên gia lúc bấy giờ cũng cho rằng xét về bề nổi, chính sách này đã “gãi đúng chỗ ngứa” của bộ mặt đô thị cũng như mang lại niềm hy vọng cho những chủ sở hữu các căn hộ tập thể có tuổi đời ngót nửa thế kỷ ở Thủ đô. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự ủng hộ của người dân, bởi người mua nhà luôn muốn sở hữu chung cư vĩnh viễn như nhà đất. Người dân tỏ ra lo lắng họ sẽ trắng tay sau khi hết thời hạn sử dụng đó, dù đã bỏ tiền tỷ ra mua nhà.

Hai năm sau, Bộ Xây dựng trở lại với ý tưởng dang dở này nhưng mục tiêu của đề xuất là nhằm kéo giá căn hộ chung cư xuống, để người dân có thu nhập thấp cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở. Song xét ở bối cảnh năm 2013, thị trường bất động sản đang tồn kho cao, bài toán chung cư cũ vẫn nan giải, do đó đề xuất này được nhận định rằng sẽ đẩy hàng nghìn căn chung cư tồn kho vào cảnh “chết hẳn”. Một lần nữa, đề xuất này tạo ra nhiều ý kiến trái chiều và tiếp tục để ngỏ. 

Mới đây nhất, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến các bộ, ngành, tỉnh, thành đã có phần nội dung liên quan đến sở hữu chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hai phương án. Phương án 1 sẽ cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.

Quan điểm Bộ Xây dựng cho rằng, chung cư không thể vĩnh cửu được nên hết thời hạn sử dụng thì cần được phá dỡ. Cơ quan này nghiêng về phương án cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư. Sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ cho người dân.

Tuy nhiên, đề xuất này với việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư đang khiến nhiều người dân hoang mang. Đa số cư dân đang sống tại các chung cư cho rằng, việc quy định hạn sử dụng cho chung cư chẳng khác nào họ đang đi thuê một chỗ ở dài hạn, khi hết hạn sử dụng lại “cuốn gói ra đường” và cuối cùng đó vẫn không phải tài sản của mình, trong khi trước đó họ đã phải bỏ ra một số tiền lớn mới có nhà ở.

Đơn cử như gia đình chị Nguyễn Thị Tuyết (sống tại chung cư Newhouse Xa La), năm 2018, sau khi sinh con đầu lòng, với số tiền tiết kiệm khoảng 500 triệu đồng, vợ chồng chị quyết định mua nhà và lựa chọn một căn hộ chung cư diện tích 65m2 giá 1,7 tỷ đồng. Tại thời điểm đó, nhà vẫn đang xây dựng chưa bàn giao. Do không đủ tài chính nên vợ chồng chị Tuyết phải mua nhà trả góp, vay ngân hàng 65% và ký vay trong 20 năm. 

Kể về bước ngoặt cuộc đời, chị nhớ lại: “Ngày đến đặt cọc nhà, vừa mừng vừa run, bởi chắc chắn đã có nhà để ổn định cuộc sống lâu dài, nhưng lại cũng lo khi nghĩ đến số nợ lên đến tiền tỷ trong khi thu nhập của hai vợ chồng mỗi tháng chưa đạt 20 triệu đồng. Tuy nhiên, căn nhà là thành quả lao động, là niềm tự hào của cả hai vợ chồng. Do đó, dù khó khăn vợ chồng tôi cũng cố gắng vay mượn ngân hàng, người thân, bạn bè để sở hữu cho mình căn hộ ở thành phố như một tài sản riêng và có thể để lại cho con cái sau này”.

Suy nghĩ của gia đình chị Tuyết cũng chính là suy nghĩ chung của đại đa số người dân Việt Nam khi đều mong muốn sở hữu một căn nhà lâu dài, nhất là những người muốn gắn bó, ổn định cuộc sống tại các thành phố lớn.

Nêu quan điểm về đề xuất mới của Bộ Xây dựng, anh Lưu Công Tiến (Hà Đông, Hà Nội) cũng chia sẻ băn khoăn: “Vợ chồng tôi đã phải tiết kiệm tiền trong khoảng thời gian dài, cộng thêm vay ngân hàng mới mua được một căn chung cư giá rẻ. Thế nhưng, nếu sở hữu chung cư có thời hạn thì giờ cũng không khác thuê nhà dài hạn là mấy. Rồi ở hết đời mình đến đời con cháu mình chúng nó biết ở đâu?".

Chung nỗi niềm, chị Hà Lê (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho rằng: “Khổ nỗi nhiều người tích góp cả đời mới mua được căn chung cư. Mai này, khi về già may mắn thì có lương hưu, nhưng trong trường hợp không có, nếu nhà chung cư xập xệ, xuống cấp, chủ đầu tư xây dựng lại mà không có tiền để đóng thì phải giải quyết thế nào? Rồi liệu giá nhà có giảm nếu chung cư chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn? Thêm nữa là nếu cấp quyền sở hữu chung cư có thời hạn có làm đẩy giá nhà mặt đất tăng cao không khi loại hình này được sở hữu vĩnh viễn, lâu dài?”.

Anh Nguyễn Quang Minh (Mễ Trì Thượng, Hà Nội) cho hay: “Tôi năm nay 35 tuổi, đến nay mới để dành được 300 triệu đồng, phải vay thêm từ ngân hàng 700 triệu đồng để trả tiền mua chung cư cũ. Nếu luật chỉ cho phép sở hữu nhà chung cư 50 năm, thì khi mua tôi chỉ còn được sở hữu căn hộ của mình 30, 40 năm, trong khi đó phải tiếp tục còng lưng trả nợ trong 20 năm cho ngân hàng. Gia đình tôi cũng cảm thấy vô cùng hoang mang về quy định này”.

ĐỀ XUẤT HỢP LÝ, NHƯNG CẦN HÀI HÒA LỢI ÍCH CÁC BÊN

Liên quan đến vấn đề này, tại “Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức cuối tháng 4 vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trên thế giới, nhiều nước đã có quy định về nội dung này. Có quốc gia quy định thời gian sở hữu chung cư 40 năm, có nơi 70 năm, có nước là 100 năm.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật Đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư. “Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu thêm”, ông Khởi nói.

Trên thực tế, đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, các cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Thế nhưng với một nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn nên đó là một trong những lý do để Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất cấp sở hữu chung cư có thời hạn.

Theo ghi nhận của phóng viên, thực tế hiện nay đang có hai dạng căn hộ: Căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 - 70 năm. Đa số các căn hộ đều được cấp sổ sở hữu lâu dài nhằm mục đích để ở. Còn các căn chung cư có thời hạn sở hữu chỉ 50 - 70 năm thường nằm ở những tòa nhà có khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng và có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận, sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ (và các phần diện tích khác) vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214 Bộ luật Dân sự. Người chủ sở hữu vẫn là người có quyền sử dụng nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện, quy định của pháp luật. Việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là mất quyền sở hữu của cư dân đối với quyền sử dụng đất và sở hữu công trình.

Còn với đề xuất mới của Bộ Xây dựng về việc cấp sở hữu chung cư 50 hoặc 70 năm (tùy theo chất lượng công trình) thì khi giá trị sử dụng của chung cư đó không còn cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất. Khi đó, Nhà nước tùy thuộc vào quy hoạch, hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng…

Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…

Giới chuyên gia nhận định, sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay nhưng có thể gây bất lợi cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có những chính sách, phương án triển khai hợp lý đi kèm.

Nêu quan điểm về đề xuất của Bộ Xây dựng, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đưa ra nhận định, khi xác định được thời gian sở hữu nhà chung cư thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ giải quyết đơn giản hơn, hết hạn người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Bên cạnh đó sẽ giúp giá chung cư rẻ hơn, bởi vì khi có thời hạn, người ta sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng. Hơn nữa, nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư, khi mà đa số nhà chung cư ở nước ngoài chỉ là để cho thuê, còn ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.

Đây là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện. Tuy nhiên, về mặt xã hội với quốc gia như Việt Nam có phù hợp hay không thì cần phải lấy ý kiến rộng rãi. Còn thời hạn 50 năm hay 70 năm cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng sao cho đồng thuận với ý kiến của người dân...

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng: “Bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp, vấn đề này cũng là xu hướng chung của thế giới mà Việt Nam cần phải học. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này”.

Tuy nhiên, theo ông Điệp dù là một chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, theo ông Điệp, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. 

Bên cạnh đó, để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, Nhà nước và người dân, chìa khóa nằm ở thời gian làm thủ tục pháp lý dự án phải được rút ngắn, đơn giản nhất có thể để có được chi phí hợp lý. Cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản G5, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đề xuất cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ; tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. 

“Để thực hiện được chính sách cấp “sổ hồng” có thời hạn cho chung cư thì cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Quốc Khánh nói./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.