Với những đòn bẩy về hạ tầng cùng làn sóng dịch chuyển ra khỏi những khu vực đã tăng trưởng quá “nóng” như TP.HCM hay Hà Nội, những khu vực vùng ven đang có bước chuyển mình đáng kể về diện mạo đô thị. Kèm theo đó, thị trường bất động sản tại đây cũng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất chính là đất nền.
Tuy nhiên, sau vụ lừa đảo đình đám mang tên Alibaba, tâm lý lo ngại khi tính đến chuyện mua đất nền xuất hiện với nhiều khách hàng. Có ý kiến cho rằng, từ vụ Alibaba đã thức tỉnh những người có tư duy đầu tư đất nền quá dễ dãi nhưng ảo tưởng thu về lợi nhuận cao.
Đây là lời cảnh báo mạnh mẽ đến người dân và giới đầu tư về thực trạng pháp lý lỏng lẻo của thị trường đất nền. Bên cạnh đó các cơ quan quản lý cũng nghiêm túc chấn chỉnh lại tính minh bạch của thị trường, tìm ra các công cụ giám sát và bảo vệ người mua đất nền chặt chẽ hơn nữa.
Để hiểu rõ câu chuyện này, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu các chuyên gia: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ông Dương Đức Hiển, Giám đốc khối kinh doanh Savills; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
ẢM ĐẠM SAU KHI SỐT NÓNG
Một số công ty nghiên cứu thị trường như DKRA Việt Nam, batdongsan.com.vn… vừa công bố các báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2019. Theo các báo cáo này, giá đất tại TP.HCM đã lập mặt bằng giá mới sau 3 năm tăng phi mã.
Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2019 thị trường đất nền ven trung tâm TP.HCM có xu hướng chững lại, cung và cầu giảm rõ rệt, giá trên thị trường thứ cấp đứng lại, đặc biệt sau vụ Alibaba. DKRA Việt Nam ghi nhận thị trường đất nền ven trung tâm TP.HCM trong quý vừa qua ảm đạm, sức tiêu thụ của các dự án đất nền kém khả quan. Cụ thể chỉ có 3 dự án đất nền mới ra mắt với khoảng 473 nền, chỉ bằng 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, sức tiêu thụ chỉ đạt 75%.
Đáng chú ý, theo DKRA khu Đông vốn dĩ được xem là “điểm nóng” của thị trường trong cơn sốt đất TP.HCM trước đây giờ là nơi ảm đạm nhất. Thị trường quận 2 và quận 9 có mức thanh khoản rất kém chỉ đạt khoảng 30% trong các rổ hàng sản phẩm được bán trong quý vừa qua, 70% còn lại vẫn đang tồn kho.
Theo khảo sát của trang batdongsan.com.vn, nhu cầu về rao bán đất nền dự án trên địa bàn một số quận, huyện như quận 2, quận 9, huyện Bình Chánh… giảm khoảng 10%. Tại một số khu vực nóng về đất nền giá rẻ ở TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, vùng rìa quận 9, Thủ Đức, giao dịch loại hình đất nền giảm khá mạnh, từ 40 - 50% so với sức mua cùng kỳ. Đặc biệt, giá đất nền chỉ tăng 0,5 - 1% so với quý trước.
Ngoài TP.HCM, lượng tin đăng rao bán dự án đất nền cũng giảm ở các thị trường tại một số địa bàn lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An.
Lượng tin đăng và mức độ quan tâm các loại hình bất động sản tại TP.HCM (Nguồn: batdongsan.com.vn)
Mức độ quan tâm của các tỉnh miền nam theo loại hình bất động sản (Nguồn: batdongsan.com.vn)
NHÀ ĐẦU TƯ DÈ CHỪNG
Ông Nguyễn Văn Đính: Các nhà đầu tư hiện nay đang tập trung ở các tỉnh, phần lớn họ đầu tư các dự án phát triển hạ tầng, đô thị, nhà ở các địa phương, trong đó có sản phẩm nổi lên hiện nay trên thị trường ở các địa phương là đất nền, nhà đất, đây là sản phẩm chủ đạo ở các địa phương và nhận được sự quan tâm rất lớn. Có thể nói, đất nền thể hiện văn hoá sử dụng của các vùng đó khi tài nguyên đất đai còn lớn, người dân chưa có thói quen sử dụng chung cư nhiều, giá thành còn đang ở mức độ phù hợp.
Tuy nhiên, quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam là không nên coi đất nền là một sản phẩm chủ đạo của thị trường.
Trong thời gian vừa qua, trải dọc từ Bắc vào Nam chỗ nào cũng có hiện tượng sốt đất nền, trong đó cũng có nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ, cũng như chủ đầu tư lớn tại các dự án nhỏ lẻ. Song vấn đề là các địa phương đang thiếu đồng bộ trong quy hoạch phát triển nhà ở dẫn đến các dự án bán đất nền “sốt” mang tính đột biến.
Điển hình, các vùng từng dự kiến lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, nhu cầu đầu tư bất động sản bùng nổ nhưng chưa có quy hoạch cụ thể. Các nhà phát triển, nhà đầu tư nhảy vào rất nhanh và không theo một quy hoạch nào cả và vì không có quy hoạch, chính quyền địa phương cũng lúng túng, không kiểm soát được.
Từ đó, rất nhiều dự án không có giấy phép, không có phê duyệt cũng phát triển. địa phương không quản lý, không có biện pháp ngăn chặn sự bùng nổ, chỉ sau khi thấy có vấn đề sai phạm mới cho dừng lại để rà soát. Chính vì đó, thị trường địa phương gần như tê liệt, không giao dịch.
Mới đây nhất là sai phạm công ty Alibaba lừa đảo nhà đầu tư đất nền. Sự đổ vỡ từ vụ Alibaba làm cho giao dịch, mua bán đất nền dừng lại, thậm chí khiến các dự án đang hoạt động trên thị trường đều phải đồng loạt trải qua kiểm tra, rà soát. Thị trường do đó càng khó khăn hơn, thậm chí nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư “tiền mất tật mang”.
Tính đến thời điểm hiện tại, ở một số địa phương phát triển đầu tư đất nền đã chững lại do các nhà đầu tư hoang mang, nghi ngại, e sợ. Ngay bản thân chính quyền các địa phương cũng lo sợ nên giờ mới bắt đầu rà soát và ngăn chặn. Dự báo của Hiệp hội trong quý IV/2019 và thời gian tới, thị trường đất nền sẽ không có sự đột biến.
Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi đã cảnh báo rất nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng về đầu tư đất nền nhưng người dân vẫn cứ “sập bẫy”. Điều này chứng tỏ nhiều người vẫn không chịu tiếp cận thông tin, tìm hiểu thông tin trước khi quyết định nên thiệt hại kinh tế trước mắt là do lỗi chủ quan của chính họ. Thậm chí, nhiều UBND xã, phường tại TP.HCM đã cắm biển “Khu đất này không phải là đất dự án và không có phân lô, bán nền” nhưng người dân vẫn đến tìm hiểu và “xuống tiền”. Hay như vụ việc tại Công ty CP Địa ốc Alibaba, các phương tiện truyền thông đã tích cực cảnh báo nhưng khi công ty này tổ chức sự kiện mở bán dự án thì nhiều người dân vẫn “chạy theo”.
Sự việc Alibaba vừa qua cũng là tiếng chuông báo động thức tỉnh những người có tư duy đầu tư đất nền quá dễ dãi nhưng ảo tưởng thu về lợi nhuận cao. Sự việc này chắc chắn sẽ làm gián đoạn, trầm lắng hoặc chững lại thị trường đất nền tỉnh lẻ, đặc biệt ở những nơi “có giá siêu rẻ”.
Tôi cho rằng, khi mua bán đất nền, người mua phải hết sức tỉnh táo. Trước khi mua đất, phải tìm hiểu thật kỹ thông tin dự án, chủ đầu tư thực sự của dự án, có quyền yêu cầu bên bán cho xem các giấy tờ pháp lý, hợp đồng… liên quan đến lô đất hoặc dự án. Ngoài ra, người mua cũng không nên đặt cọc quá cao 50%, bởi tiền cọc càng cao thì rủi ro cũng rất lớn nếu giao dịch không thể diễn ra và bên mua sẽ bị mất tiền cọc.
HÃY COI ĐẤT NỀN LÀ MIẾNG LƯƠNG KHÔ
Ông Dương Đức Hiển: Năm 2015, thị trường chứng khoán mới nổi, các nhà đầu tư khi đó có tâm lý “cái gì có lãi thì cắm đầu vào đầu tư”, thậm chí không hỏi, không quan tâm công ty đó là gì. Thị trường bất động sản cũng vậy, thấy đất nền bảo sốt thì cũng kéo nhau đi đầu tư trong khi mọi người quên mất bản chất của đất nền là cái gì? Là đầu tư dài hạn chưa cần phải xây mà để 2 - 3 năm nữa xây cũng được. Về bản chất, đất nền chỉ là một mảnh đất, không có tính thương mại.
Vì sao có câu chuyện phân lô bán nền? Ở tất cả các nước mới phát triển và đang phát triển thì ngân sách để phát triển luôn luôn là vấn đề chính quyền và các ban ngành quan tâm tới. Nếu không thu hút được dòng vốn ngoại để phát triển được cở sở hạ tầng thì họ phải nghĩ cách để huy động vốn để làm sao phát triển được cơ sở hạ tầng cho địa bàn.
Việt Nam cũng là một trong những nước có tốc độ đô thị hoá nhanh nhất thế giới, do vậy có rất nhiều khu vực, khi phân lô bán nền xong thì trong vòng 1 - 2 năm đã có người về ở và biến thành khu đô thị hiện hữu. Tuy nhiên, có rất nhiều khu phân lô bán nền xong 10 năm sau vẫn là khu đất trống. Đó là câu chuyện liên quan đến định hướng phát triển, cũng như dự án đó nằm ở vị trí như thế nào.
Sau sự vụ Alibaba, nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn về yếu tố pháp lý. Bởi các nhà đầu tư hiện nay đã có thể đi đến các cơ quan chính quyền địa phương để xác nhận thông tin của dự án có đúng là được phê duyệt không? Có giấy phép gì chưa? Chúng ta phải hiểu, các dự án được mở bán phải đạt các điều kiện cần và đủ.
Do vậy, hiện nay các nhà đầu tư đều dừng lại phân khúc đất nền bởi họ đều hiểu phải kiểm tra, nghiên cứu dự án có đủ điều kiện pháp lý, có tranh chấp hay không. Đặc biệt, khi mua và bán là phải có hợp đồng mua bán, được cấp sổ đỏ.
Chúng ta phải hiểu rằng, đất nền chỉ là một trong những sản phẩm của thị trường bất động sản. Đó là sản phẩm đầu tư dài hạn nên các nhà đầu tư phải xác định mua và quên nó đi. Hãy dành sự quan tâm cho rất nhiều sản phẩm dễ sinh lời khác của thị trường.
Sai lầm nữa là hầu hết các nhà đầu tư đất nền đều có tâm lý mua đi bán lại để tăng giá, đây mới là lý do dẫn đến bong bóng trên thị trường. Khi một mảnh đất không được đầu tư xây dựng, không có tính thương mại nhưng lại mua đi bán lại và đẩy giá lên cao. Và khi những mảnh đất đó được thế chấp vào ngân hàng, bong bóng phát sinh từ đây.
Tôi cho rằng, nhà đầu tư nên coi đất nền như một miếng lương khô, đầu tư bây giờ để sau này có thể xây dựng công trình mình mong muốn, thay vì đầu tư để 5 - 6 tháng sau bán đi để kiếm tiền gấp đôi. Bởi nếu cả nước cùng đổ xô đi đầu tư đất nền, sẽ có những người sở hữu rất nhiều đất nhưng không đẻ ra tiền.
Tâm lý của đa số nhà đầu tư vẫn là “cái đó có lướt sóng được không?”. 10 người tôi gặp, có đến 8 người hỏi tôi câu đó. Vậy thì phải xem lại trong nhận định của nhà đầu tư, tỷ lệ người hiểu được nên đầu tư vào trung hạn và dài hạn chiếm bao nhiêu %? Nhận thức của nhà đầu tư về thị trường đất nền đã ở mức cảnh báo?
Tóm lại, người mua đất nền cần xác định đầu tư trung hạn đến dài hạn từ 3 - 5 năm. Phải xem xét lộ trình quy hoạch, xung quanh dự án có yếu tố gì bảo đảm mang lại tính thương mại. Ví dụ, dự án bất động sản phân lô bán nền ở gần khu công nghiệp, đón công nhân, kỹ sư, có nhu cầu dịch vụ lưu trú, đó mới là tiềm năng đáng để đầu tư. Nếu dự án phân lô bán nền nhưng không có giấy phép, chưa có hạ tầng thì không nên mua.
Đặc biệt, chỉ những nhà đầu tư có dòng vốn dư thừa mới nên đầu tư vào phân khúc này thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Nghĩa là đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền. Bởi vay tiền mua được đất xong lại không có tiền xây gì đó để kinh doanh, nếu để đó không bán được thì thành nợ xấu, thành bong bóng bất động sản.
