Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất trải rộng trên nhiều tỉnh thành như: Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất), Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), Ninh Bình (huyện Gia Viễn), Thanh Hóa (huyện Quảng Xương), Bình Phước (huyện Hớn Quảng), TP.HCM (TP. Thủ Đức)... Giá đất tại các địa phương bị “thổi” lên khá cao.
Đơn cử, tại Hà Nội, bình quân giá đất các huyện, thị xã như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20 - 30%, cá biệt Ba Vì tăng tới 45%.
Tuy nhiên, các đợt sốt đất này là diễn ra trong thời gian rất ngắn, hình thức phổ biến là đặt cọc rồi sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua. Giao dịch chính thức được ghi nhận rất ít. Đây là những biểu hiện điển hình của tình trạng “sốt ảo”.
Giá đất tăng nóng cục bộ rồi bắt đầu lắng xuống từ tháng 4/2021 và tới tháng 6/2021 thì gần như nguội hẳn. Nguyên nhân là chính quyền các địa phương đã có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là dịch bệnh tái bùng phát trong quý II/2021.
Tuy nhiên, đến những tháng cuối năm 2021, ngay sau khi nới lỏng giãn xã hội, sốt đất tiếp tục quay trở lại tại một số “điểm nóng” đầu năm. Các cơn sốt đất cuối năm có khác biệt nhiều so với cơn sốt đất đầu năm hay là kịch bản cũ lặp lại? Đâu là nguyên nhân gây ra “sốt” đất cuối năm? Sốt đất nơi nào là “ảo”, nơi nào là thật?, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
PV: Thưa ông, ông có thể cho biết nguyên nhân nào mà trong dịp cuối năm, dòng tiền đầu tư lại đổ dồn về kênh bất động sản chứ không phải là những kênh đầu tư phổ biến như chứng khoán và ngân hàng?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực chất không phải dòng tiền đầu tư đều đổ dồn vào bất động sản. Chứng khoán vẫn là kênh đầu tư tập trung dòng tiền nhiều nhất. Tuy nhiên, hiện nay, một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực chứng khoán lại đang có xu hướng đổ vào bất động sản để tìm cơ hội đầu tư, điều đó cũng tạo áp lực tăng giá.
Bất động sản từ trước đến nay vốn là kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn. Tâm lý nhà đầu tư với thị trường bất động sản hiện tại vẫn là tin tưởng vào sự phục hồi, đặc biệt là khi dự báo thị trường này sẽ phát triển mạnh chỉ trong thời gian ngắn sắp tới.
PV: Theo ông, việc các nhà đầu tư quay trở lại thị trường sau thời gian dài kìm nén trong dịch bệnh có phải là một trong những nguyên nhân gây sốt đất không?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Các nhà đầu tư, nhà môi giới sau thời gian dịch bệnh kéo dài, với tâm lý trở lại “phục thù” thị trường, họ đã tạo ra những đợt “sóng” để đẩy giá đất lên cao. Các chủ đầu tư thì tung tin đã bán hết các khu dự án, các nhà môi giới thì tung tin dự án bán rất chạy... Nhưng đây không phải là “sốt” thật.
Thực tế chỉ có một số người có nguồn tiền nhàn rỗi, khi mà lãi suất tiết kiệm ngân hàng xuống thấp để phát triển kinh tế, thì họ đã chuyển hướng sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng thu được lãi suất cao như những thông tin không chính thức được tung ra. Chính do những thông tin chưa chính thức, chưa chuẩn về thị trường bất động sản hiện nay đã làm dấy lên các đợt sốt “ảo”, thậm chí nhiều nơi không hề tăng giá nhưng mỗi ngày lại có một thông tin về giá khác nhau, hôm sau cao gấp mấy lần hôm trước.
PV: Gần đây, có rất nhiều địa phương liên tục tổ chức những phiên đấu giá quyền sử dụng đất với mật độ dày. Theo ông, việc này gây ảnh hưởng thế nào đến giá đất vào dịp cuối năm?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Trong bối cảnh nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh Covid-19, thì việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những công tác đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. Việc đấu giá căn bản là rất văn minh, và nó giúp xác lập được mức giá dựa theo nhu cầu thực tế của người mua.
Tuy nhiên, hiện nay, phần lớn các cuộc đấu giá được nhiều nhà đầu tư tham gia, còn những người có nhu cầu thực tế lại ít hoặc không có. Việc các nhà đầu tư tham gia đấu giá với kỳ vọng lớn, vô hình trung đã đẩy mức giá lên cao, thậm chí là rất cao so với khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực tế.
Các nhà đầu tư cạnh tranh nhau, với kỳ vọng giá sẽ tăng cao và lợi nhuận thu về nhiều. Trên thực tế, để giá đất có thể tăng thì sẽ có rất nhiều yếu tố chi phối. Như khu vực Mê Linh, một thị trường bất động sản “ngủ đông” bao lâu nay, để làm nóng lại thị trường thì cần phải có sự đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng như giao thông, an sinh xã hội thì mới có thể thu hút nhu cầu từ những khu vực khác. Và sự đầu tư này cần có thời gian rất dài, chứ không thể chỉ trong một thời gian ngắn mà có thể kỳ vọng giá đất sẽ tăng cao được. Vậy nên những đợt “sốt” cuối năm này, đa phần đều là sốt “ảo”, giá “ảo”.
PV: Với những phân tích ở trên, ông nhận định như thế nào về nguồn cơn sốt cuối năm nay so với hồi đầu năm? Kịch bản sốt đất liệu có lặp lại trong nửa đầu năm 2022, thưa ông?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Có một khẳng định là sốt đất đầu năm cũng như cuối năm hoàn toàn là sốt “ảo”. Những nhà đầu tư tham gia vào đợt “sóng” đầu năm đến nay vẫn chưa được thanh khoản chứ chưa nói đến thu được lợi nhuận hay không. Và những đợt sốt này đều chung một kịch bản, do một số nhà đầu tư và môi giới tạo nên. Doanh nghiệp bán dự án không hẳn vì khó khăn, cần tiền mà do chiến lược phát triển thay đổi, mua chỗ này, bán chỗ kia, còn những người có nhu cầu thực tế lại chưa tiếp cận được các dự án như mong muốn của họ.
Tuy nhiên, dự kiến sốt đất sẽ không lặp lại trong năm tới. Các nhà đầu tư cho rằng nếu nguồn cung ít thì dù để giá cao, thị trường vẫn phải mua. Nhưng người có nhu cầu thực tế sẽ không mua vì không có lãi. Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên, nhưng thực tế ta thấy kinh tế lại đang đi xuống vì dịch bệnh. Rất ít người chấp nhận mua bất động sản với giá cao. Chính vì sự giằng co giữa hai bên thế này mà cung cầu đi song song.
PV: Đối với tình trạng sốt đất “ảo” vào những tháng cuối năm, ông có lời khuyên gì dành cho người dân và các nhà đầu tư?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Trong bối cảnh liên tục diễn ra các đợt sốt “ảo” như hiện nay, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường và người dân nên lưu ý một số vấn đề sau để hạn chế rủi ro cho khoản đầu tư của mình:
Thứ nhất, nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý. Các tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định của pháp luật; các sản phẩm tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư uy tín, đã được Sở Xây dựng các địa phương công khai cho phép huy động vốn và được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng.
Thứ hai, không nên mua giấy cọc sang tay, không mua tài sản không chính chủ hoặc không được ủy quyền. Hợp đồng đặt cọc nên ký tại các Văn phòng công chứng để hạn chế rủi ro về giả mạo giấy tờ hoặc lừa đảo nhận cọc nhiều người cùng một tài sản.
Thứ ba, nắm bắt thông tin từ những kênh chính thống để tránh tin giả mạo, tin thất thiệt để “làm giá” cho bất động sản. Cần học hỏi, nghiên cứu đào sâu về những tác động của các quy hoạch đối với thị trường, với tài sản mình quan tâm.
Thứ tư, không nên kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận thu được khi đầu tư bất động sản. Thực tế đối với thị trường bất động sản khá ổn định như hiện nay, mức lãi suất chỉ dừng lại ở 15 - 20% đối với đầu tư trong dài hạn, còn mức lãi cao hơn, mua đổi bán đổi chỉ mang tính chất nhất thời. Người dân và các nhà đầu tư nên lưu ý để tránh vướng “sóng”, không thoát ra được.
PV: Theo ông, về phía cơ quan quản lý Nhà nước, cần phải làm gì để ngăn chặn tình trạng sốt đất lan rộng như hiện nay?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Các cấp chính quyền cần quan tâm sát sao diễn tiến của thị trường để đưa ra những cảnh báo kịp thời cho người dân; tránh để xảy ra các cơn sốt nóng quá mức, sốt ảo, sẽ gây nên nhiều hệ lụy cho người dân và nhiều tác động tiêu cực lên kinh tế - xã hội, an ninh trật tự tại địa phương.
Bên cạnh đó, cần công khai và minh bạch hóa các đồ án quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của luật pháp hiện hành. Việc công khai quy hoạch nên triển khai đồng loạt, cùng lúc để tránh trường hợp sốt nóng lan ra khắp nơi.
Cần giám sát thông tin truyền thông xã hội, kịp thời xử lý các đối tượng đầu cơ, đăng tin bịa đặt để thao túng thị trường, rao tin mua bán sai sự thật, huy động vốn trái phép.
Cần quản lý, thanh tra, giám sát chặt chẽ hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản, của các cá nhân môi giới bất động sản đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Tăng cường quản lý các hoạt động công chứng, xử lý các hoạt động “công chứng chờ” để “lướt sóng” và trốn thuế.
Nhìn chung, sốt đất là hiện tượng lặp lại có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố làm gia tăng giá trị bất động sản, gia tăng kỳ vọng của người dân đối với việc đầu tư bất động sản sẽ gây nên các cơn sốt đất. Việc cần làm của cơ quản lý Nhà nước là quản lý để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và đúng theo quy định của pháp luật.
Song song với đó, cần phải liên tục hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư, giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án và đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường nhằm “hạ nhiệt” cho những cơn sốt như hiện nay.
Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
