PV: Thưa GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản thời gian qua đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển đầu tư hay nói cách khác là “đánh bắt xa bờ” của các doanh nghiệp lớn từ thị trường truyền thống sang các địa phương mới nổi có lợi thế về công nghiệp, đô thị, đặc biệt là phát triển du lịch biển như Hạ Long, Quy Nhơn... Ông nhìn nhận như thế nào về xu hướng phát triển và cơ hội đầu tư tại các thị trường mới này?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Có nhiều lý do khiến các nhà đầu tư địa ốc buộc phải chuyển hướng. Trong đó môi trường đầu tư, tình trạng khan hiếm quỹ đất ở những khu trung tâm và quy hoạch đô thị ngày càng được siết chặt bởi chính quyền sở tại là những nguyên nhân chính.
Cụ thể, quỹ đất sạch ở các đô thị ngày càng khan hiếm, khiến mặt bằng giá tăng cao. Bên cạnh đó, khi đầu tư vào khu trung tâm các doanh nghiệp sẽ phải đối diện với những rủi ro khó kiểm soát, chẳng hạn như tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, nhiều tranh chấp phức tạp… Đó là chưa kể những chi phí đầu tư cả chính thức và phi chính thức. Doanh nghiệp đang phải chịu nhiều sức ép rất lớn, "sờ" đâu cũng thấy trái luật. Đó là những yếu tố khiến các doanh nghiệp “chùn chân” và lo sợ. Họ không muốn đi theo lối mòn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong khi ở những thị trường mới, họ được mời chào, được nhiều ưu đãi, chi phí đầu tư thấp, tiềm năng sinh lời cao thì không có lý gì họ không chuyển hướng đầu tư sang một sân chơi mới.
Mặt khác, việc mở rộng các địa bàn đầu tư bất động sản cũng là quy luật. Bởi sức tải ở mỗi địa điểm có ngưỡng của nó. Ví dụ như Hà Nội, TP.HCM, tất nhiên hiện tại 2 thành phố này chưa vượt ngưỡng, nhưng cũng đã đến một mức độ nhất định, có thể gọi là bão hòa, không gian, hạ tầng đô thị sẽ không tải nổi nếu tiếp tục phát triển thêm.
Việc phát triển đô thị sang những nơi khác có tiềm năng đô thị hóa là điều đương nhiên sẽ xảy ra.
Đó là chưa kể, ở các địa phương mới, đặc biệt là những nơi có tiềm năng du lịch biển như Hạ Long, Thanh Hóa, Quy Nhơn... dư địa phát triển còn rất lớn, quỹ đất còn nhiều. Khả năng phát triển du lịch sẽ kéo theo nhiều cơ hội đầu tư về bất động sản nghỉ dưỡng, sau đó là phát triển đô thị.
Chỉ có điều, chúng ta cần có quy hoạch được tính toán rất cụ thể. Ví dụ như tiềm năng của khu vực này sẽ phù hợp với quy hoạch phát triển nào, chỉ du lịch hay sẽ mở rộng được những đô thị mang tính chuyên nghiệp, có thể phát triển được công nghiệp, dịch vụ.
Vai trò của chính quyền địa phương phải được thể hiện rõ trong việc định hướng, tính toán sức tải không gian và các yếu tố tự nhiên, môi trường để đưa ra quy hoạch phù hợp. Cần có những tính toán chuyên môn rất sâu về địa kinh tế, đô thị, kể cả những khái niệm mới trong phát triển như kinh tế tuần hoàn, kinh tế chia sẻ.
Bởi có như vậy, việc hút dân hay hút khách du lịch đến khu vực này mới khả thi. Còn nếu không sẽ rơi vào tình trạng rất nhiều thành phố ma như ở Trung Quốc hiện nay vẫn đang phải đối mặt.
PV: Vâng, có thể thấy, đối với việc hình thành những thị trường mới, vai trò của chính quyền địa phương trong việc hoạch định chính sách và tạo ra những điều kiện cơ bản để thu hút đầu tư là câu chuyện rất dễ hình dung. Nhưng trong câu chuyện tạo ra những lực đẩy làm trỗi dậy tiềm năng, thay đổi bộ mặt của những thị trường mới, các nhà đầu tư tiên phong có vai trò như thế nào?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Vai trò của các “cánh chim đầu đàn” rất quan trọng. Họ nhìn ra tiềm năng phát triển dài hạn của các địa phương mới và dám mạo hiểm đầu tư, quyết tâm thay đổi diện mạo của các vùng đất này.
Các địa phương mới rất cần những khoản đầu tư lớn của nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn ở giai đoạn đầu để tạo dựng những hạ tầng cơ bản bởi chu kỳ thu hồi vốn hơi xa, ít nhất cũng phải dăm năm, khoản đầu tư đó mới có khả năng sinh lợi.
Chung quy lại, việc đưa ra bài toán và tính toán là việc của chính quyền, nhưng sau đó đưa vào thực tế thì những khoản lớn, có chu kỳ đầu tư dài thì phải do các tập đoàn lớn có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp.
Sự đầu tư bài bản đó, sẽ làm nhiệm vụ kéo các nhà đầu tư vừa và nhỏ đi theo vào công cuộc kiến tạo và phát triển đô thị ở những địa phương mới. Các dự án trung tâm, các hạ tầng cơ bản mà doanh nghiệp lớn đã làm sẽ là động lực để các doanh nghiệp khác tham gia làm tiếp những dự án khác, kết nối vào những không gian chính mà chủ đầu tư lớn đã làm. Từ đó mới kéo được dân đến ở và khách du lịch lưu trú tạm thời. Khi du lịch phát triển cũng đồng thời kéo theo một bộ phận dân cư đến làm dịch vụ phụ trợ tại đó, hình thành một không gian đô thị hoàn chỉnh.
PV: Đó cũng là hướng đi mà những thị trường mới như Quy Nhơn đang làm để sẵn sàng đón làn sóng đầu tư mới trong thời gian tới?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Quy Nhơn cũng đã rất vất vả trong câu chuyện lôi kéo đầu tư, kể cả công nghiệp hay du lịch. Trong suốt khoảng thời gian, cụ thể từ năm 2010, thậm chí trước đó nữa, vào khoảng năm 2005, Quy Nhơn đã có kế hoạch rất cụ thể của chính quyền, như việc tạo ra khu công nghiệp Nhơn Hội, hay khu du lịch bên ngoài đầm Thị Nại.
Chính quyền Quy Nhơn rất tích cực trong việc tạo ra các hạ tầng ban đầu. Dựa trên những nền tảng đó, cho đến hiện nay, thị trường Quy Nhơn đang rất hút đầu tư, kể cả đô thị hay du lịch, công nghiệp...
Diện mạo TP. Quy Nhơn đến nay đã thay đổi rất nhiều. Quy Nhơn là một thị trường mới đã chứng minh được việc họ vượt qua được giai đoạn đầu. Giờ đây là giai đoạn lôi kéo các hoạt động kinh tế đến đây. Thời gian tới, khi Quy Nhơn vượt qua được thị trường truyền thống là Nha Trang, Khánh Hòa thì sẽ kéo được cả Phú Yên lên.
Với cách làm “đứng mũi chịu sào” một giai đoạn đầu rất khó khăn, tôi cho rằng đó là một bước đi hoàn toàn đúng hướng. Nhiều doanh nghiệp lớn như FLC đã chấp nhận rủi ro, mạo hiểm vào đây để biến một vùng đất giàu tiềm năng nhưng còn sơ khai có thể trở thành một thủ phủ du lịch trong thời gian tới, kéo theo đó là sự phát triển đô thị. Đã có những công trình hạ tầng lớn được đầu tư bài bản, những khu nghỉ dưỡng, đô thị ven biển đồng bộ.
Đó là những nét vẽ mở ra một bức tranh tươi sáng cho Quy Nhơn trong thời gian tới.
Gần đây, Nghệ An, Hà Tĩnh mới có xu hướng tạo điều kiện cho những đầu tư cơ bản ban đầu, nhưng không thể hút người tới ngay lập tức như Quy Nhơn mà vẫn phải chờ.
Nói tóm lại, khi chúng ta có những nhà đầu tư lớn, tốc độ đô thị hóa cùng với sự phát triển du lịch sẽ làm thay đổi bộ mặt đô thị của Việt Nam khá mạnh.
PV: Với những bước đi, cách làm đó, ông đánh giá như thế nào về cơ hội đầu tư của các thị trường mới như Quy Nhơn trong bức tranh chung của thị trường bất động sản năm 2021?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, các thị trường mới như Quy Nhơn hiện đã có lực để có thể trỗi dậy mạnh mẽ hơn trong năm 2021. Đó là những thị trường mang tính cạnh tranh, thậm chí kích thích cả những nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào. Với tất cả những sự chuẩn bị về hạ tầng, quy hoạch và các dự án lớn mở đường, hoàn toàn có thể hy vọng thời gian tới sẽ hút vốn đầu tư nhiều hơn. Mặt khác cũng tụ được dân mạnh hơn, lượng dân sống trong đô thị sẽ cao hơn nhiều lần, ít nhất là đạt được các chỉ tiêu của nhiều nước hiện nay là 50/50.
Tất nhiên, hiện nay, sự phát triển của Quy Nhơn còn thấp hơn so với Quảng Ninh. Trong các đô thị mới, thì Quảng Ninh có sức hút mạnh nhất. Sau đó, có thể tính đến Quy Nhơn. Rồi một lúc nào đó, không lâu nữa, với tốc độ phát triển hiện tại, Quy Nhơn có thể phát triển vượt lên giống như Quảng Ninh.
Chúng ta cũng có thể nhìn lại lộ trình phát triển của Quảng Ninh trong thời gian qua, tận dụng vùng biển như thế nào, phát triển đường cao tốc dọc theo chiều dài Quảng Ninh ra sao, quy hoạch một khu kinh tế như Vân Đồn... Tất cả đã đưa Quảng Ninh đạt được những thành tựu khá lớn trong quá trình đô thị hóa. Tôi cho rằng, đó là một hình mẫu mà nhiều địa phương khác có thể học hỏi.
Những thị trường mới hiện nay đang có dáng dấp phát triển rất đúng hướng trong quá trình đô thị hóa vùng ven biển, hình thành những chuỗi đô thị ven biển đồng bộ, đẳng cấp. Đây là thời điểm các địa phương tiếp tục hút vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác và hút dân cư đến khu vực này.
Theo quy luật phát triển địa kinh tế, sự phát triển mạnh của vùng biển là bàn đạp để phát triển lên vùng phía Tây, tức là vùng núi.
- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
Ông bà xưa đã có câu “Thóc đến đâu, bồ câu đến đó”. Chính dự án lớn của FLC đã mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư. Điều đó cho thấy, thị trường mới nổi không thể nổi được nếu như không có dự án, không có nhà đầu tư tiên phong. Với thị trường Bình Định, chưa bao giờ trong vòng 4 năm tỉnh Bình Định có thể làm được cơ sở hạ tầng giao thông kết nối như hiện nay từ Quy Nhơn đi các vùng khác.
Điểm nổi bật trong phát triển hạ tầng giao thông trên địa bàn tỉnh là hàng loạt dự án trọng điểm được đầu tư xây dựng, như: Tuyến QL19 mới đoạn từ cảng Quy Nhơn đến giao QL1 (dài gần 18km), tuyến đường phía Tây tỉnh kết nối phía Tây Nam cửa ngõ TP. Quy Nhơn đến Khu Công nghiệp Becamex Bình Định (hơn 14,3km), tuyến đường trục Khu kinh tế nối dài từ Cảng hàng không Phù Cát về Khu kinh tế Nhơn Hội (18,5km), tuyến đường ven biển từ Cát Tiến đến Đề Gi (hơn 21,5km)... Đến nay, tuyến QL 19 mới và tuyến đường phía Tây tỉnh đã hoàn thành đưa vào khai thác.
Tất cả những điều này góp phần mở ra thị trường tương lai cho Bình Định, đặc biệt là mở ra những đô thị ven biển gắn với kinh tế. Tiềm năng rất lớn cho Bình Định. Tuy nhiên, đâu là điều quyết định. Chính là giao thông quyết định tất cả, quyết định cả thị trường bất động sản. Nếu không có giao thông là không thể phát triển.
TS. Trần Du Lịch - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng
Tôi quyết định đầu từ vào Bình Định và đặc biệt là Quy Nhơn vì hệ thống giao thông, kết nối giữa địa điểm mà FLC lựa chọn đặt dự án đến các khu vực xung quanh đều đã hoàn thiện.
Lúc tôi vào là 10 năm trước, khi đó không nhà đầu tư nào đến đây làm du lịch. Không phải chỉ vì ở đây có biển nên tôi mới đầu tư mà bởi toàn bộ bãi biển, mặt bằng, sự cam kết của chính quyền khi mời FLC đầu tư và tôi nhìn thấy con đường dẫn về đây, dẫn ra biển. Bởi vậy, tôi rất quan tâm tới giao thông.
Điều tiếp theo là chúng tôi đầu tư vào quần thể lớn. Chúng tôi muốn tự tạo ra và định vị thị trường bất động sản. Như một tờ giấy trắng, chúng tôi sẽ phác thảo ra tỉnh cần sản phẩm này, khách du lịch cần sản phẩm này, nhà đầu tư cần sản phẩm này… Như ở Bình Định nếu thời gian 1 - 3 năm tới, chúng tôi sẽ còn tạo ra thêm nhiều sản phẩm cho khu vực này nữa, tuy nhiên chúng tôi đang chờ đến thời điểm thích hợp.
Đối với chúng tôi, khi đầu tư vào tỉnh nào cũng suy nghĩ sẽ phát triển lâu dài tại tỉnh đó. Một địa phương để có thể thu hút nhà đầu tư, nhà phát triển dự án thì điều quan trọng nhất là sự đối xử công bằng của chính quyền tỉnh đối với các nhà đầu tư lớn và vừa, đặc biệt là nhà đầu tư chiến lược. Nếu được coi trọng là nhà đầu tư chiến lược, chúng tôi sẵn sàng đầu tư toàn tâm, toàn lực vào thị trường.
Tại Bình Định, chúng tôi cũng phát triển dự án với tư duy đó. Từ khi vào đây, cả hệ thống chính trị tỉnh Bình Định đã vào cuộc với sự công tâm và hỗ trợ cho chúng tôi. Có thể kể đến như tháng 4/2015 chúng tôi có mặt tại Bình Định để chính thức khởi công xây dựng quần thể nghỉ dưỡng và chỉ sau một năm đã khánh thành toàn bộ dự án. Nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền, sự quý mến, ủng hộ của người dân trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng thì chúng tôi không thể hoàn thành nhanh dự án chỉ trong vòng một năm.
Tiếp đó, với dự án thứ hai là một toà tháp đôi sẽ khánh thành để bàn giao cho nhà đầu tư vào tháng 11. Dự án này tại thời điểm đầu tư xây dựng cũng được chính quyền địa phương ủng hộ và hỗ trợ.
Chúng tôi được chính quyền tạo điều kiện để có thể xây dựng 6 dự án ở toà tháp đôi tại Bình Định nhưng chúng tôi chỉ nhận một dự án và hứa sẽ làm tốt. Sắp tới, FLC sẽ phát triển dự án du lịch nghỉ dưỡng ở Cù Lao Xanh. Tôi tin rằng, chủ đầu tư tìm được nhà đầu tư chiến lược và hỗ trợ họ thì sẽ rất thành công cho tỉnh. Bình Định đã tìm được FLC và biết cách khai thác.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC
