Theo các chuyên gia trong ngành, mặc dù Luật đất đai năm 2013 đã kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân nhưng còn bộc lộ một số hạn chế, cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường hiện nay.
Còn nhiều bất cập, cần thiết sửa đổi để hợp thực tiễn
Liên quan đến Luật đất đai hiện hành, ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có kết quả kiểm tra thực địa.
Tuy nhiên, hồ sơ giao đất, cho thuê đất… không có thành phần văn bản nào để trên cơ sở đó xác định chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính thực hiện dự án. Đó là chưa kể đến việc năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể có biến động trong thời gian dự án chưa được quyết định chủ trương đầu tư, hay giao sản phẩm cho khách hàng.
Mới đây, UBND TP.HCM có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về một số kiến nghị cần tháo gỡ trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP.
Theo các chuyên gia, quy chế ở bộ phận tiếp nhận thực thi có vấn đề khiến doanh nghiệp xin hồ sơ quy hoạch dự án mất rất nhiều thời gian
Điển hình về năng lực tài chính thực hiện dự án là chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng. Theo UBND TP, cần có những quy định rõ về cách thức thẩm định nội dung này.
Ngoài ra, UBND TP chỉ rõ Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất trước thời hạn 90 ngày hoặc 180 ngày nhưng không đề cập việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đồng thuận và bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Do đó, UBND TP kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các bộ, ngành hướng dẫn để đảm bảo cơ sở pháp lý áp dụng chung trên địa bàn Thành phố.
Đồng quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: Luật đất đai đang áp dụng ở thời điểm hiện tại có những khuyết điểm như: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ trong quá trình triển khai, điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật, thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu.
Cụ thể hơn, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị đắp chiếu dẫn đến hàng tồn kho và nợ xấu. Nhờ có các nhà đầu tư mua và tái khởi động lại làm hồi sinh dự án đã góp phần giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Nhưng có điểm bất cập là thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án bị giảm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và khách hàng.
“Nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án hoàn thành xây dựng đưa vào khai thác sử dụng, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian. Hiệp hội nhận thấy doanh nghiệp hoàn toàn không có lợi nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án vì sẽ gây thiệt hại trước hết cho chính doanh nghiệp do bị chôn vốn và mất cơ hội kinh doanh”, ông Châu kiến nghị.
Nên bỏ bớt nhiều công đoạn
Theo các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn nhất định hiện nay của doanh nghiệp là dự án vướng vào đất công, đất tư trộn lẫn với nhau. Một dự án quy mô hàng chục ha khi vướng một phần diện tích đất công. Theo quy định đất công phải mang ra đấu giá, không được bán theo chỉ định. Nếu một chủ sở hữu nào đó trúng thầu thì dự án bị teo tóp, khu đất không còn tròn trịa, không gây ấn tượng đối với khách hàng. Đó cũng chính là lý do không ít dự án phải đứng hình trên thị trường.
Cho nên, việc sửa đổi Luật đất đai 2013 là cần thiết, phù hợp với thời cuộc
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, người triển khai các nghị định và thông tư cần bám sát, hướng dẫn chi tiết hơn đối với người dân, doanh nghiệp. Bỏ bớt lưu trữ giấy tờ, cần quản lý theo 4.0 như các nước trên thế giới đang áp dụng, nhằm tiết giảm thời gian cho doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, Luật đất đai đang áp dụng còn hạn chế ở người thực thi. Trường hợp Thông tư đi qua, đi lại từ Sở này đến Sở kia, từ UBND TP xuống các nghành còn nhiều vấn đề nổi cộm. Không ít ban ngành không hiểu ý nhau, gây khó dễ, thậm chí đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, dẫn đến hồ sơ của doanh nghiệp tồn đọng.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn trọng Hoàng, thủ tục xin phép các dự án bất động sản hiện nay trải qua rất nhiều quy trình như: Đền bù, giải tỏa, phê duyệt 1/500, xin phép nhiều sở ban nghành từ địa phương đến trung ương, ngân hàng bảo lãnh… tốn nhiều thời gian. Tuy nhiên, vấn đề này nhiều nước trên thế giới áp dụng công nghệ 4.0 giảm thiểu tối đa được thời gian và kinh tế.
“Nếu như trước đây, do biến động kinh tế, xã hội từng ngày phát triển, ở góc độ hiện nay Luật đất đai 2013 có những chi tiết, nội dung không phù với thời cuộc. Vì vậy, việc chỉnh sửa Luật lại là điều hiển nhiên”, ông Hoàng khẳng định.
Ông Hoàng chỉ ra, chẳng hạn, năm 2015 đề xuất phê duyệt tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, vấn đề này xuất hiện nhiều ý kiến kiến trái chiều có cho hay không, họ chỉ được mua trong nội đô, xa khu vực an ninh quốc gia, khu quốc phòng… vấn đề này đang được xem xét có nên phê duyệt, bổ sung để phù hợp với xu hướng hội nhập ở Việt Nam. Nếu cho phép người nước ngoài được mua nhà thì cần công bố các tiêu chí dự án nào họ mua được, dự án nào không mua được…
“Thực tế, Luật rất rõ ràng nhưng khi triển khai thì quy trình, quy chế ở bộ phận tiếp nhận thực thi có vấn đề khiến doanh nghiệp xin hồ sơ quy hoạch dự án mất rất nhiều thời gian.
Ngoài ra, các Bộ, Sở ban nghành chưa đồng bộ, quản lý chồng chéo với nhau. Mỗi ban nghành hiểu khác nhau. Việc sửa đổi luật đất đai cần nhìn toàn diện để người dân hiểu rõ, dễ dàng thực thi; Các cơ quan thực hiện phải thi hành đúng trình tự, tránh gây khăn cho dân”, ông Hoàng nhấn mạnh.
