Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cắt gần 30% điều kiện, tăng quyền cho địa phương

Đây là nội dung được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tóm tắt tờ trình tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI.

Cắt gần 30% điều kiện kinh doanh

Theo định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau hai năm áp dụng, luật phát sinh nhiều vướng mắc về điều kiện kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng dự án, huy động vốn, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và quản lý dữ liệu thị trường…

Dự thảo mới gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật hiện hành. Mục tiêu là đơn giản hóa thủ tục, tăng phân quyền, thúc đẩy chuyển đổi số và tạo cơ chế để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định hơn.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là dự thảo đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, tương đương 29%.

Các điều kiện được rà soát chủ yếu liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản; đồng thời đề xuất cắt giảm 4 trong 12 thủ tục hành chính, trong đó có ba thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động sàn giao dịch.

Cùng đó, có 7 thủ tục khác được đơn giản hóa, theo hướng sử dụng dữ liệu số thay cho một số giấy tờ, đồng thời rút ngắn thời gian giải quyết. Trong số này có thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, chuyển nhượng dự án bất động sản và thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Việc sửa luật nhằm chuyển mạnh từ quản lý bằng thủ tục sang hậu kiểm, giảm chi phí tuân thủ và tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Phân quyền cho địa phương quyết định chuyển nhượng dự án

Dự thảo đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Thay đổi này nhằm phù hợp chủ trương đẩy mạnh phân cấp, nâng cao tính chủ động và trách nhiệm của địa phương.

Cùng đó, dự thảo cũng điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Một số nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện được chuyển cho UBND cấp xã, trong khi quy định về thanh tra lĩnh vực bất động sản được sửa để phù hợp Luật Thanh tra 2025.

Định hướng về chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị việc phân quyền phải đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Với các dự án trước đây thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng, cơ quan thẩm tra yêu cầu làm rõ trường hợp nào vẫn cần ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương, đồng thời quy định cụ thể thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.

Một nội dung được cơ quan thẩm tra đặc biệt lưu ý là kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Dự thảo đã điều chỉnh cơ chế thanh toán, bảo lãnh và khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại. Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Chính phủ chưa giải trình cụ thể từng nội dung thay đổi.

Đáng chú ý, có hai quan điểm về việc khách hàng có được lựa chọn sử dụng bảo lãnh ngân hàng hay không; đồng thời, đề nghị tiếp tục làm rõ vấn đề này trước khi hoàn thiện dự luật.

Dự thảo bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đối với cá nhân nước ngoài. Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, dù giao dịch không kèm quyền sử dụng đất, việc sở hữu diện tích sàn trên thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá tác động đầy đủ và thận trọng, bảo đảm quy định không dẫn tới chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời phù hợp yêu cầu về quốc phòng, an ninh, quy hoạch và thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi.

Khơi thông dự án nhưng phải bảo đảm nghĩa vụ tài chính

Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng. Ngoài các trường hợp hiện hành, dự kiến có thêm hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán công trình, phần diện tích sàn có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận.

Việc này giúp hoàn thiện thị trường giao dịch thứ cấp và phù hợp hơn với thực tế. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị đánh giá kỹ tác động trước khi mở rộng. Bởi giao dịch tài sản trước khi đăng ký quyền sở hữu có thể phát sinh nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.

Một điểm mới khác là cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất dùng để thanh toán dự án BT. Dự thảo bổ sung cơ chế hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai bằng bảo lãnh, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đánh giá việc quy định cơ chế tài chính phù hợp là cần thiết, nhưng cho rằng phải đồng bộ với pháp luật về đất đai và PPP. Các vấn đề như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi cần được thiết kế trong một khung pháp lý thống nhất, tránh quy định rời rạc ở nhiều luật.

Đối với chuyển nhượng dự án, cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu thiết kế thủ tục theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra cùng điều kiện, nhằm tránh doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục tại các cơ quan khác nhau.

Cơ sở dữ liệu bất động sản "đúng, đủ, sạch, sống"

Đáng chú ý, dự thảo dành một chương riêng cho hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời bổ sung cơ chế mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh.

Theo định hướng, xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, liên thông, có khả năng kết nối với các hệ thống dữ liệu liên quan. Thông tin về pháp lý dự án, giao dịch và tình trạng bất động sản được kỳ vọng giúp tăng minh bạch, hỗ trợ quản lý và hạn chế gian lận, đầu cơ, thao túng giá.

Đây cũng là một trong những hướng cải cách quan trọng khi quản lý bất động sản được đặt trong yêu cầu chuyển đổi số và xây dựng chính quyền địa phương hai cấp.

Ủy ban đề nghị Chính phủ tiếp tục tổng hợp, nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai, bảo đảm chất lượng và làm rõ phạm vi sửa đổi, nhất là nếu xác định mục tiêu thay thế toàn bộ Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo kế hoạch Chính phủ trình, các quy định liên quan phân quyền, phân cấp dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027, trong khi các chính sách còn lại dự kiến áp dụng từ 1/7/2027.

Quốc hội được đề nghị tập trung thảo luận 6 nhóm vấn đề lớn gồm quyền mua, thuê mua diện tích sàn của cá nhân nước ngoài; cơ chế dự án BT; bảo vệ khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai; chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng hợp đồng và các vấn đề thực tiễn khác của thị trường.