Sức khoẻ thị trường bất động sản đang ở mức độ nào?

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tình trạng khó khăn kéo dài đã khiến toàn bộ đối tượng tham gia thị trường bất động sản điêu đứng, rã rời. Sức khoẻ thị trường bất động sản đang ở cảnh giới đáng báo động.

Trong ngắn hạn không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi hàng loạt các chủ thể, từ doanh nghiệp đầu tư bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và lực lượng môi giới.

******

Thiếu nguồn cung, sụt giảm nguồn cầu

Tại Báo cáo chuyên đề: Thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản tháng 6/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhiều đánh giá kém khởi sắc về nguồn cung, nguồn cầu thị trường bất động sản thời gian qua.

Theo VARS, suốt từ đầu năm 2022 đến hết quý I/2023, thị trường bất động sản luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá rẻ, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Cụ thể, năm 2022 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Song đến quý I/2023, nguồn cung ra thị trường còn sụt giảm mạnh hơn, chỉ còn khoảng 25.000 sản phẩm. Và đây chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. 

Theo VARS, giai đoạn nửa đầu năm 2023, thị trường hoàn toàn thiếu vắng thông tin mở bán từ những dự án mới. Chính vì vậy, thực trạng nguồn cung trong thời gian qua nghèo nàn, kém hấp dẫn và thiếu hụt.

Cùng với nguồn cung thiếu vắng, Báo cáo của VARS cũng chỉ ra nguồn cầu trên thị trường bất động sản có xu hướng sụt giảm. Nguyên nhân là do lãi suất tiền gửi cao, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng thay vì đổ vào thị trường bất động sản. Khi lãi suất cao, với những khách hàng có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng.

Chưa kể, dự án mới ra thị trường ít, khiến sản phẩm nghèo nàn không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Do đó, nhu cầu mua, đầu tư bất động sản ghi nhận chiều hướng giảm trong 6 tháng đầu năm 2023.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, khi thị trường thiếu nguồn cung cộng với dòng tiền yếu và nhu cầu sụt giảm, lượng giao trên thị trường tất yếu sẽ đi xuống.

Đưa ra dẫn chứng, ông Đính cho biết, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018.

Đến quý I/2023, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ còn khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

"Tình trạng khó khăn kéo dài đã khiến toàn bộ đối tượng tham gia thị trường bất động sản điêu đứng, rã rời. Sức khoẻ thị trường bất động sản đang ở cảnh giới đáng báo động", ông Đính đánh giá.

Doanh nghiệp đầu tư bất động sản như “người sắp chết đuối”

Cung – cầu trên thị trường bất động sản không khởi sắc, giao dịch bị hạn chế cũng là những biểu hiện cho thấy tình trạng sức khoẻ các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đang trong trạng thái suy yếu. Và như đánh giá của VARS, các doanh nghiệp hiện nay đang như “người sắp chết đuối”, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để “ngoi lên”.

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 doanh nghiệp, giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước. 

Riêng quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. 

Khó khăn trên đã khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất (tại ngày 31/12/2022) được VARS thống kê cho thấy, có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cùng công ty con CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) khi lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm 2022. 

Các doanh nghiệp có mức cắt giảm nhân sự đáng kể còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL) với 20%, CTCP Phát triển Sunshine Homes (mã: SSH) với 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) với 29%. 

Quý I/2023, một số doanh nghiệp lớn tiếp tục cắt giảm nhân sự. Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 người so với đầu năm. Không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến quý I/2023, Vinhomes (VHM) cũng đã cắt giảm 1.527 nhân sự...

Bên cạnh việc cắt giảm nhân sự, các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...

“Trong suốt thời gian dài, kể từ đầu năm 2022, dù Chính phủ liên tục công bố các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản nhưng các chính sách vẫn chưa đến được với doanh nghiệp. Trong khi đó, sức chống đỡ của các doanh nghiệp có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng thẳng thắn thừa nhận, chưa bao giờ thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay.

Ông Hiệp có biết, doanh nghiệp của ông cũng đã phải chủ động tìm các phương án để ứng phó với tình hình nhiều biến động hiện nay, đặc biệt là trong bối cảnh các chính sách đang chậm “thẩm thấu”.

Đơn cử như việc thu gọn các dự án đang triển khai đầu tư. Chỉ tập trung đầu tư những dự án trọng tâm, có khả năng thu hồi dòng tiền nhanh, chứ không đầu tư dàn trải. Toàn bộ bộ máy nhân sự và các khoản thu – chi cũng được tái cơ cấu để đảm bảo doanh nghiệp duy trì được “sức bền” trong dài hạn.

"Tuy nhiên, một mình doanh nghiệp không thể thay đổi tình thế thị trường hiện nay mà cần sự chung tay hỗ trợ của các bộ, ngành, chính quyền địa phương thông qua các chính sách, việc thực thi chính sách đúng và trúng", ông Hiệp bày tỏ. 

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản không có cơ hội “trở mình”

Không chỉ các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn từ nửa cuối năm 2022 đến nay.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn thu của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm bất động sản. Vì vậy, khi thị trường không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì các doanh nghiệp này buộc bị đặt vào thế khó, không có cơ hội “trở mình”.

Kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý I/2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý I/2023 sụt giảm từ 20 - 50% và 61% doanh nghiệp tụt giảm trên 50% doanh thu so với cùng kỳ. Thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70 - 80%. 

Về quy mô lao động, trên 95% doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động và có tới 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 20% so với quý II/2022.

Một số doanh nghiệp có quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với hơn 90% người lao động, gần như ngừng hoạt động kinh doanh, chỉ giữ lại những vị trí quản trị trọng yếu.

Về khả năng cầm cự, VARS cho rằng, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3.2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.

Các khó khăn trên thị trường bất động sản tích tụ như “mưa dầm thấm lâu”

Có thể nói, sau một năm trải qua nhiều “sóng gió”, mọi chủ thể trên thị trường bất động sản, từ doanh nghiệp đầu tư đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ hay các môi giới đều chịu nhiều áp lực và đang trong tình trạng “thoi thóp”.

Tuy nhiên, những khó khăn trong một năm trở lại đây không phải đến nay mới xuất hiện mà đã tích tụ trong nhiều năm qua nhưng không được giải quyết triệt để, giống như “mưa dần, thấm lâu” dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm trong ảm đạm, suy yếu. 

Theo lý giải của VARS, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy ra khiến cả nước phải thực hiện giãn cách xã hội trong suốt thời gian dài, dẫn đến mọi hoạt động trong nền kinh tế ngưng trệ. Và bất động sản cũng không phải ngoại lệ. 

Thời điểm này, các ngân hàng cũng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ" không được kiểm soát tốt nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. Điều đó dẫn đến năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và “sốt ảo” thì sớm muộn cũng sẽ vỡ trận, giống như hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

Và cụ thể là nửa cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến, thị trường đã lâm vào cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đói vốn, phải tạm dừng triển khai dự án. 

Cùng với đó, khi các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra các cuộc đua lãi suất huy động đã khiến cho một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh, làm cho thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng trở nên ảm đạm. 

Bên cạnh đó, tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường. 

Đặc biệt, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến cho nhiều doanh nghiệp lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không tìm ra lối thoát. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ, tuy nhiên các biện pháp này được cho là chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để các tồn tại. 

Trước thực tế này, VARS đã đưa ra đề xuất giải pháp với 3 trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1, đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn và có ảnh hưởng nhiều đến thị trường. 

Trường hợp 2, đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý thì tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư.

Giải pháp này nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A. 

Trường hợp 3, đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại và thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Song song với đó, tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, nhằm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi./.