Sức sống mới, sức hút đầu tư và “năng lực điểm đến” của Bãi Cháy (Quảng Ninh)

Nằm bên bờ Vịnh Hạ Long, nơi hội tụ không gian biển, cảnh quan vịnh và một đô thị đang phát triển, Bãi Cháy vừa có tài nguyên tự nhiên để phát triển du lịch, vừa có vị trí thuận lợi để kết nối với các tuyến tham quan, dịch vụ của Quảng Ninh và vùng kinh tế năng động của miền Bắc.

Di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long tạo cho Bãi Cháy một “độ mở” đặc biệt: Du khách trong nước và quốc tế tìm đến di sản cũng đồng thời trở thành “nguồn cầu” tự nhiên cho khu vực ven vịnh, bao gồm khách có nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng ngắn ngày, dài ngày và cả cuối tuần.

Nhưng lợi thế địa lý và tài nguyên tự nhiên vốn không đủ sức để tạo nên một điểm đến đích thực, có khả năng chuyển hóa thành giá trị kinh tế xứng tầm. Lượng khách du lịch dù lớn và ổn định nhưng thời gian lưu trú ngắn, mức chi tiêu thấp cho thấy Bãi Cháy nói riêng, Quảng Ninh nói chung từng lãng phí rất lớn tiềm năng biến du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Trong một thời gian dài, Bãi Cháy chủ yếu được biết đến như một điểm dừng chân trước hoặc sau hành trình tham quan Vịnh Hạ Long. Hành trình của du khách thường khép lại trong ngày, bởi Bãi Cháy trước đây chưa có nhiều lý do để níu chân họ ở lại lâu hơn. Một buổi tắm biển, một bữa hải sản, một chuyến tàu ngắm Vịnh Hạ Long rồi trở về... Mùa hè đông đúc nhưng những tháng còn lại thưa vắng; biển, dịch vụ và các hoạt động vui chơi chưa đủ sức tạo nên một nhịp sống du lịch quanh năm. Chưa kể, sự phát triển manh mún, nhếch nhác đã khiến bãi biển hoang sơ dần trở nên ô nhiễm, thiếu sức hút.

Và như một “nàng công chúa ngủ quên” được đánh thức, Bãi Cháy đã có những bước chuyển mình ngoạn mục: “Thoát kén” mùa vụ, thu hút hàng chục nghìn khách đổ về mỗi ngày, khách sạn thường xuyên cháy phòng. Bãi tắm từng bị ô nhiễm được phục hồi, trải dài với cát trắng tinh, nước biển trong xanh và cảnh quan được quy hoạch chỉn chu. Bước ngoặt là năm 2016, từ khi Sun World Ha Long khai trương với chuỗi lễ hội, phố đêm, sự kiện pháo hoa, quảng trường náo nhiệt… Bãi Cháy vươn mình thành thủ phủ du lịch của Quảng Ninh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, sự xuất hiện của các nhà đầu tư chiến lược, trong đó Sun Group là một trong những doanh nghiệp đầu tư khá sớm và theo chiều sâu, đã bổ sung dần những mảnh ghép mà Bãi Cháy trước đây còn thiếu: Từ công viên vui chơi giải trí, bãi tắm, quảng trường, khu nghỉ dưỡng, các tuyến thương mại, cảng tàu khách quốc tế cho tới những sản phẩm lễ hội, kinh tế đêm và các quần thể đô thị - nghỉ dưỡng quy mô lớn.

“Nếu nhìn lại Bãi Cháy khoảng hơn một thập kỷ trước và so với hiện nay, có thể thấy sự thay đổi không chỉ ở diện mạo đô thị mà quan trọng hơn là cấu trúc sản phẩm du lịch của điểm đến đã được nâng tầm”, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận. Theo quan sát của chuyên gia, Bãi Cháy đã vượt lên giới hạn của một điểm trung chuyển chỉ để du khách xuống tàu tham quan Vịnh Hạ Long rồi rời đi. “Khu vực sở hữu tài nguyên du lịch có sức hấp dẫn toàn cầu này đang từng bước hình thành những không gian có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm về đêm”, ông nói.

Một thập kỷ nhìn lại, điều đáng nói không chỉ là diện mạo Bãi Cháy đã thay đổi, mà là cách một điểm đến từng thiên về khai thác lợi thế tự nhiên đang hoàn thiện dần năng lực tự tạo ra sức hút. Từ một vùng đất ven biển giàu tiềm năng nhưng hạ tầng, dịch vụ lưu trú du lịch hạn chế, nơi đây từng bước được đầu tư, quy hoạch và bổ sung những lớp giá trị mới, để tài nguyên tự nhiên không chỉ là lý do du khách tìm đến mà trở thành nền tảng cho một hệ sinh thái du lịch, nghỉ dưỡng và đô thị có sức sống quanh năm.

Mùa hè vừa qua, gia đình chị Thu Minh từ Hà Nội có chuyến du lịch trở lại Bãi Cháy sau khoảng 7 - 8 năm. Chị kể, nếu như những lần trước, cả nhà thường dành buổi sáng đi vịnh, chiều tắm biển rồi trở về khách sạn nghỉ ngơi, thì chuyến đi lần này kéo dài đến tận tối. Sau khi xuống biển Bãi Cháy, con trẻ vào Sun World Hạ Long vui chơi, cả gia đình dùng bữa tối, đi dạo tại chợ đêm VUI-Fest, xem pháo hoa rồi mới trở về nơi lưu trú. “Trước đây khi đến tham quan Vịnh Hạ Long, buổi tối chúng tôi không biết đi đâu ngoài ăn uống. Bây giờ lịch trình trải nghiệm kín từ sáng đến tối. Bãi Cháy đã thực sự lột xác”, chị Minh chia sẻ.

Từ những tuyến phố ven biển rực sáng ánh đèn, chuỗi lễ hội, chương trình nghệ thuật đến những màn pháo hoa rực rỡ mỗi tối, Bãi Cháy đang cho thấy nỗ lực làm mới không gian du lịch theo hướng đa trải nghiệm và vận hành liên tục. Tháng 7/2025, Sun Group chính thức giới thiệu “kinh đô lễ hội” Sun Elite City, quy mô 324ha tại trung tâm Bãi Cháy. Đáng chú ý, câu chuyện của Sun Elite City không bắt đầu từ một khu đất trống hoàn toàn, mà là bước tiếp theo trong quá trình tổ chức lại những giá trị đã được tạo dựng qua nhiều năm của doanh nghiệp. Trong tổng thể này, Sun World Hạ Long, khu nghỉ dưỡng Oakwood Ha Long, Quảng trường Sun Carnival, tuyến phố thương mại 24/7, bãi tắm Bãi Cháy, Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long… được quy tụ cùng các phân khu, công trình mới đang tiếp tục được phát triển.

Cách cấu trúc đó khiến Sun Elite City mang dáng dấp của một đô thị du lịch đã có sẵn “nhịp sống”, thay vì chỉ hình thành từ những sản phẩm bất động sản đơn thuần. Du khách đến Bãi Cháy có thể tiếp cận hệ thống vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, thương mại và lễ hội đang vận hành; trong khi những lớp sản phẩm mới tiếp tục được bổ sung để mở rộng khả năng lưu trú và trải nghiệm, điển hình như 2 dự án căn hộ cao cấp: Sun Centro Town và Sun Festo Town.

Sun Centro Town đã được ra mắt thị trường với gần 2.900 căn hộ, gồm ba tòa tháp cao 30 tầng, nằm ở vị trí trung tâm Sun Elite City, kết nối với quảng trường Sun Carnival, Sun World, các tuyến phố thương mại, VUI-Fest và Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long. Trong khi đó, ba tòa tháp The Festo F1, F2, F3 tại Sun Festo Town cung cấp hơn 2.000 căn hộ cùng 135 căn nhà phố thương mại, được phát triển theo ý tưởng “Festival Living”. Ở đây, câu chuyện không chỉ là đưa thêm căn hộ vào một đô thị du lịch, mà là tổ chức một phong cách sống gắn trực tiếp với nhịp lễ hội, giải trí và thương mại của điểm đến.

Nhưng điểm thú vị của Sun Festo Town lại nằm ở phần “nhịp nghỉ” phía sau không khí lễ hội. Ba tòa tháp The Festo được định hướng theo phong cách đô thị Nhật Bản, kết hợp các tiện ích chăm sóc sức khỏe như vườn trên mái, bể bơi bốn mùa. Đây là tổ hợp cao tầng onsen đầu tiên tại Quảng Ninh, sử dụng nguồn khoáng nóng tự nhiên từ Quang Hanh. Như vậy, trong cùng một tổng thể, sự sôi động của đô thị lễ hội được đặt cạnh một không gian nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe riêng tư hơn.

Ngay cạnh phân khu này là Công viên Lễ hội được giới thiệu với nhiều phân khu chức năng như Park Pearl, Jungle Pearl, Splash Pearl, Welcome Pearl, Show Pearl và Retail Pearl. Cách phân chia ấy tạo nên một chuỗi trải nghiệm theo thời gian trong ngày: Buổi sáng là không gian xanh, đường dạo và hoạt động ngoài trời; ban ngày có các trải nghiệm vui chơi; chiều tối chuyển sang các hoạt động tại quảng trường, sân khấu trên nước; về đêm là mua sắm, ẩm thực và chợ đêm. Theo thông tin từ chủ đầu tư, công viên được tư vấn thiết kế bởi Kohn Pedersen Fox (KPF), lấy cảm hứng từ văn hóa và cảnh quan Vịnh Hạ Long.

Cùng với đó, Quảng trường Sun Carnival, VUI-Fest, các chương trình nghệ thuật, pháo hoa, show trình diễn và những sự kiện theo mùa liên tục tạo thêm lý do để du khách ở lại sau khi mặt trời lặn.

Sun Elite City được đánh giá là đô thị được quy hoạch bài bản, nơi các không gian vui chơi, lưu trú, nghỉ dưỡng, thương mại, lễ hội và đời sống đô thị được tổ chức trong cùng một cấu trúc thống nhất, tạo nên dòng trải nghiệm liên tục và bổ trợ lẫn nhau.

Cách làm của Sun Group tại Bãi Cháy đang cho thấy một tư duy mới, chuyển từ xây dựng từng dự án sang câu chuyện kiến tạo một điểm đến. Và không chỉ tạo ra nơi để du khách đến, mà còn từng bước tạo thêm lý do để họ ở lại, quay trở lại và sử dụng nhiều hơn những giá trị mà điểm đến đang có. Giá trị của mô hình này nằm ở cách các chức năng hỗ trợ lẫn nhau. Khách đến vui chơi tạo nhu cầu lưu trú; khách lưu trú tạo nhu cầu ăn uống, mua sắm và giải trí; các hoạt động lễ hội tạo thêm lý do để quay lại; còn sự hiện diện thường xuyên của du khách và cư dân lại tạo thị trường cho thương mại, dịch vụ. Khi những hoạt động này diễn ra liên tục, Bãi Cháy có thêm điều kiện để vận hành như một đô thị du lịch thay vì chỉ là một bãi biển đón khách theo mùa.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam và TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã có những chia sẻ xoay quanh câu chuyện này.

- Chuyên gia đánh giá như thế nào về tư duy phát triển “kiến tạo điểm đến” thay vì đơn thuần đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Từ đầu tư một dự án sang kiến tạo một điểm đến thực chất là sự chuyển đổi từ tư duy khai thác giá trị đất đai sang tư duy tạo lập hệ giá trị cho cả một không gian phát triển rộng lớn hơn.

Một dự án bất động sản thông thường có giới hạn tương đối rõ: Doanh nghiệp đầu tư trên một khu đất, xây dựng sản phẩm, tạo tiện ích và giá trị chủ yếu được hình thành bên trong ranh giới dự án. Nhưng một điểm đến thì khác. Giá trị của nó được tạo nên bởi tổng hòa rất nhiều yếu tố: Hạ tầng kết nối, môi trường đô thị, dịch vụ lưu trú, thương mại, vui chơi giải trí, văn hóa, cảnh quan, trải nghiệm và cuối cùng là thương hiệu của địa phương.

Nếu chỉ phát triển dự án, doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ giá trị của vị trí và sự phát triển sẵn có của khu vực. Nhưng nếu kiến tạo được điểm đến, doanh nghiệp tham gia trực tiếp vào quá trình tạo thêm giá trị cho vị trí đó. Một nơi trước đây chỉ có tài nguyên cảnh quan có thể trở thành trung tâm nghỉ dưỡng; một khu vực vốn chỉ đông khách vào mùa du lịch có thể trở thành không gian thương mại, giải trí hoạt động quanh năm; một vùng đất ít được nhận diện có thể trở thành một thương hiệu trên bản đồ du lịch quốc gia và quốc tế.

Điều tôi muốn nhấn mạnh hơn là, một đầu khoản đầu tư tạo ra giá trị lớn nhất khi không chỉ mang lại lợi ích cho chính chủ đầu tư mà còn sinh ra hiệu ứng ngoại tác tích cực đối với khu vực xung quanh. Một công viên giải trí lớn chẳng hạn, doanh thu trực tiếp có thể thuộc về doanh nghiệp vận hành, nhưng lượng khách mà nó thu hút sẽ tạo thêm khách cho khách sạn, nhà hàng, taxi, cửa hàng, dịch vụ và hàng loạt hoạt động kinh tế khác. Một quảng trường, lễ hội hay cảng tàu khách cũng có thể tạo nên những dòng chuyển động kinh tế tương tự.

Khi nhiều cấu phần như vậy cùng xuất hiện và liên kết với nhau, chúng tạo thành một hệ sinh thái kinh tế, và giá trị tạo ra không còn đơn thuần bằng phép cộng của từng dự án riêng lẻ mà xuất hiện hiệu ứng cộng hưởng.

Tôi cho rằng đây cũng là một bước tiến của thị trường bất động sản. Giai đoạn thị trường phát triển dựa chủ yếu vào việc tìm kiếm quỹ đất, phân lô sản phẩm và kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó duy trì. Một thị trường muốn bền vững phải chuyển sang cạnh tranh bằng khả năng tạo ra giá trị mới cho đất đai thông qua tổ chức không gian sống và tổ chức hoạt động kinh tế trên đất.

Vì vậy, tôi đặc biệt đánh giá cao những dự án mà sau khi doanh nghiệp đầu tư, không chỉ giá trị bất động sản thay đổi, mà cả năng lực kinh tế của vùng đất đó cũng thay đổi. Đó mới là đầu tư phát triển đúng nghĩa.

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, đây là một bước chuyển rất quan trọng trong tư duy phát triển bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Trước đây, các doanh nghiệp chủ yếu tiếp cận theo logic “đầu tư dự án”. Tức là có quỹ đất, xây dựng sản phẩm, hoàn thiện tiện ích nội khu rồi đưa ra thị trường. Nhưng với bất động sản đô thị du lịch, nếu chỉ tạo ra một dự án đẹp thì chưa đủ. Bởi giá trị của bất động sản không chỉ nằm trong ranh giới dự án mà phụ thuộc rất lớn vào sức hấp dẫn của cả điểm đến.

Khi doanh nghiệp bắt đầu bằng tư duy kiến tạo điểm đến nghĩa là họ không chỉ đầu tư vào “phần cứng” là khách sạn, resort, căn hộ hay khu đô thị, mà còn phải đầu tư vào phần “mềm” gồm hệ sinh thái dịch vụ, vui chơi giải trí, văn hóa, lễ hội, thương mại, ẩm thực, kinh tế đêm… để tạo ra lý do cho du khách đến, lý do để họ ở lại lâu hơn và quan trọng hơn là lý do để họ quay trở lại.

Đây chính là điểm khác biệt giữa một dự án bất động sản và một hệ sinh thái điểm đến. Một dự án có thể tạo ra giá trị trên một khu đất; nhưng một điểm đến được kiến tạo thành công có khả năng nâng tầm giá trị cho cả một khu vực. Khi lượng khách tăng, thời gian lưu trú kéo dài, mức chi tiêu cao hơn, hoạt động thương mại - dịch vụ sôi động hơn thì giá trị bất động sản, khả năng khai thác kinh doanh cũng như sức hút đầu tư của khu vực đó đều được cải thiện.

Những doanh nghiệp có khả năng kiến tạo điểm đến trên thực tế đang tham gia vào một quá trình lớn hơn nhiều so với phát triển bất động sản đơn thuần. Họ góp phần tạo dựng hạ tầng du lịch, sản phẩm du lịch và thương hiệu cho địa phương. Nếu làm tốt, khoản đầu tư ban đầu của một doanh nghiệp có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa, kích hoạt thêm dòng vốn xã hội, dịch vụ, thương mại, lưu trú và việc làm xung quanh.

- Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, việc chủ đầu tư chú trọng các tiện ích như lễ hội, vui chơi, giải trí... sẽ tạo tác động thế nào tới sức hút đầu tư và bài toán dòng tiền? Các dự án all-in-one, đa trải nghiệm, tạo “phễu hút khách” có phải là dấu hiệu nhận diện của giá trị thực?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phần lớn giá trị kinh tế được quyết định bởi khả năng khai thác. Mà muốn khai thác được thì phải có khách, muốn có khách thì phải có lý do để người ta đến. Do đó, tài nguyên đẹp mới chỉ là điều kiện cần; khả năng biến tài nguyên thành hoạt động kinh tế mới quyết định giá trị của bất động sản du lịch.

Do đó những khoản đầu tư vào công viên, lễ hội, show diễn, phố đi bộ, thương mại, ẩm thực hay kinh tế đêm… không đơn thuần là tiện ích bổ sung cho bất động sản. Về bản chất kinh tế, đó là những cấu phần tạo cầu.

Có thể hình dung bất động sản là nơi hấp thụ giá trị, còn những sản phẩm vui chơi, giải trí, văn hóa, lễ hội mới là phần quan trọng tạo ra dòng cầu. Nếu không có những yếu tố tạo cầu ấy, chúng ta có thể xây rất nhiều khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, khu dịch vụ nhưng sẽ rơi vào tình trạng thiếu người sử dụng, tài sản nằm im không tạo ra dòng tiền.

Tôi muốn nhấn mạnh thêm một khía cạnh rất quan trọng là năng suất sử dụng không gian và thời gian. Một điểm du lịch chỉ hoạt động từ 8 giờ sáng đến 5 giờ chiều thì một ngày chỉ tạo ra khoảng thời gian kinh tế tương ứng. Nhưng nếu buổi tối có phố thương mại, ẩm thực, biểu diễn, lễ hội, vui chơi giải trí và các hoạt động kinh tế đêm, thì chính không gian đó có thể tiếp tục tạo giá trị đến 11 giờ, 12 giờ đêm hoặc muộn hơn. Năng suất kinh tế trên cùng một đơn vị không gian sẽ tăng lên nhờ kéo dài “thời gian kinh tế” của điểm đến.

Tương tự, một địa phương thu hút 10 triệu khách nhưng mỗi khách chỉ ở một ngày, chi tiêu ít sẽ tạo ra giá trị hoàn toàn khác với một địa phương có ít khách hơn nhưng khách lưu trú ba ngày và liên tục sử dụng các dịch vụ. Vì vậy, trong kinh tế du lịch, mục tiêu quan trọng hơn tăng số lượt khách là tăng thời gian lưu trú và tăng giá trị chi tiêu trên mỗi du khách.

Các mô hình phức hợp đa trải nghiệm có lợi thế chính ở khả năng giải bài toán này khi có khả năng tạo thành một chuỗi: Khách đến vì một trải nghiệm nhưng có thêm nhiều lý do để ở lại; ở lại lâu hơn thì phát sinh thêm nhu cầu tiêu dùng; chi tiêu tăng lên thì hoạt động kinh doanh có doanh thu; hoạt động kinh doanh có doanh thu thì bất động sản mới có cơ sở hình thành dòng tiền. Vì thế, tôi không muốn gọi “all-in-one” đơn thuần là một xu hướng sản phẩm bất động sản. Mà đó còn là một phương thức tổ chức kinh tế của điểm đến.

Tôi cho rằng thị trường sau những giai đoạn điều chỉnh vừa qua sẽ ngày càng phân hóa theo tiêu chí này. Nhà đầu tư sẽ không chỉ hỏi giá một mét vuông là bao nhiêu và tương lai tăng bao nhiêu, mà phải hỏi tài sản đó nằm trong dòng chuyển động kinh tế như thế nào, ai sẽ sử dụng nó và dòng tiền từ đâu hình thành. Đó mới là cách thị trường bất động sản quay về đúng bản chất đầu tư.

Mặt khác, khi một dự án được thiết lập, việc làm được tạo ra trong lĩnh vực xây dựng, dịch vụ, du lịch, thương mại, logistics, văn hóa - giải trí…; dòng khách không chỉ đến để ở, mà ở lại để tiêu dùng, trải nghiệm; các hoạt động kinh doanh mới liên tục hình thành xoay quanh dự án. Khi đó, bất động sản trở thành “điểm phát lực”, chứ không phải điểm kết thúc của dòng vốn. Bản thân dự án bất động sản cũng vì thế không chỉ là những không gian cư trú, lưu trú hay sản phẩm đầu tư, mà đang góp phần tạo ra những “cực tăng trưởng” mới.

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cũng cho rằng phải nhìn bất động sản du lịch từ bản chất kinh tế của nó. Đây là loại tài sản mà giá trị khai thác cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào dòng khách. Không có khách thì khách sạn không có công suất phòng, nhà hàng không có doanh thu, mặt bằng thương mại không có sức mua và bất động sản khai thác cho thuê cũng khó hình thành dòng tiền ổn định.

Lễ hội, công viên vui chơi, show diễn, phố thương mại, kinh tế đêm hay các hoạt động văn hóa - giải trí, xét từ góc độ đầu tư, không đơn thuần là những tiện ích để làm đẹp dự án. Nếu được đầu tư đủ quy mô và vận hành tốt, chúng trở thành công cụ thu hút khách rất hiệu quả. Dòng khách lại chính là đầu vào của toàn bộ hệ sinh thái kinh doanh phía sau: Lưu trú, F&B, bán lẻ, vận tải, giải trí và bất động sản thương mại.

Đó cũng là lý do các mô hình phức hợp all-in-one ngày càng được quan tâm. Ưu thế lớn nhất của loại hình này không nằm ở việc tập hợp thật nhiều tiện ích trong cùng một dự án mà nằm ở khả năng tạo ra một vòng tuần hoàn tiêu dùng khép kín. Một gia đình có thể đến nghỉ dưỡng, vui chơi, xem biểu diễn, mua sắm, ăn uống và tham gia các hoạt động về đêm trong cùng một điểm đến. Khi đó, thời gian lưu trú và mức chi tiêu trên mỗi du khách có điều kiện tăng lên.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trở lại với tiêu chí giá trị thực, tôi cho rằng đây là một chỉ báo rất đáng chú ý. Giá trị thực không nên chỉ được hiểu là dự án đã xây xong hay có pháp lý đầy đủ. Đối với bất động sản du lịch, giá trị thực còn phải được kiểm chứng bằng khả năng tạo nhu cầu thật, dòng khách thật, hoạt động kinh doanh thật và cuối cùng là dòng tiền thật.

Tất nhiên, không phải cứ gắn nhãn “all-in-one” là có giá trị. Điều quan trọng là quy mô của hệ sinh thái có đủ lớn hay không, các mảnh ghép có bổ trợ cho nhau hay không và đặc biệt là năng lực vận hành sau đầu tư. Một tổ hợp rất nhiều tiện ích nhưng thiếu khách hoặc thiếu hoạt động thường xuyên thì vẫn có thể rơi vào tình trạng đẹp nhưng vắng khách.

Ngược lại, nếu một chủ đầu tư đã hình thành được một “phễu hút khách” đủ mạnh, liên tục bổ sung các trải nghiệm mới và duy trì hoạt động quanh năm, thì bất động sản nằm trong hệ sinh thái ấy có một nền tảng kinh tế tốt hơn để khai thác. Khi đó, người mua không chỉ kỳ vọng vào việc giá đất tăng mà có thể nhìn thấy cơ sở hình thành doanh thu từ lưu trú, thương mại, cho thuê và dịch vụ. Theo tôi, đây mới là hướng phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong giai đoạn tới.

- Từ câu chuyện Bãi Cháy và quá trình Sun Group đầu tư trong một thập kỷ qua, ông có suy ngẫm như thế nào về vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kiến tạo không gian phát triển? Trong vị thế mới của Quảng Ninh, ông đánh giá ra sao về sức bật của Bãi Cháy trên bản đồ du lịch, đầu tư miền Bắc?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, vai trò của nhà đầu tư chiến lược trong việc tạo ra cú hích ban đầu để tái định hình một không gian phát triển như Bãi Cháy là một trường hợp rất đáng nghiên cứu.

Một doanh nghiệp nhỏ có thể xây một khách sạn, nhưng nếu xung quanh thiếu khu vui chơi, thiếu dịch vụ, thiếu không gian công cộng và thiếu các hoạt động thu hút khách thì khách sạn đó cũng khó khai thác tốt. Một doanh nghiệp khác muốn mở nhà hàng nhưng lại chờ lượng khách đủ lớn. Nhà đầu tư bán lẻ cũng chờ cư dân và khách du lịch.

Trong trường hợp như vậy, vai trò của một nhà đầu tư có tiềm lực và tầm nhìn dài hạn rất quan trọng. Họ có khả năng đầu tư đồng thời vào nhiều cấu phần mà nếu tách riêng từng dự án sẽ rất khó đạt hiệu quả: Hạ tầng, vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, không gian công cộng, thương mại, lễ hội… Khi những cấu phần đầu tiên hình thành và bắt đầu tạo ra dòng khách thì các hoạt động kinh tế khác mới có cơ sở đi theo.

Tôi cho rằng điều đáng nói trong câu chuyện Sun Group tại Bãi Cháy không nằm ở một dự án cụ thể mà nằm ở tính liên tục của đầu tư qua thời gian. Trong khoảng một thập kỷ, từ tổ hợp vui chơi Sun World Hạ Long, bãi tắm, quảng trường, hệ thống lưu trú, Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long đến các không gian thương mại, giải trí và gần đây là quần thể đô thị nghỉ dưỡng Sun Elite City quy mô khoảng 324ha, có thể thấy các lớp đầu tư được bổ sung dần để tạo thành một hệ sinh thái tương đối hoàn chỉnh.

Nếu chỉ có một công trình, tác động sẽ có giới hạn. Nhưng khi nhiều công trình hình thành liên tiếp, mỗi công trình mới không bắt đầu từ con số không mà được hưởng lượng khách, thương hiệu và hạ tầng do những công trình trước tạo ra; đồng thời nó lại bổ sung thêm giá trị cho những công trình đã có. Đó là cơ chế của hiệu ứng tích tụ. Và khi sự tích tụ đạt đến một ngưỡng nhất định, một địa điểm có thể thay đổi về chất: Từ nơi có một số dự án du lịch trở thành một điểm đến, rồi từ một điểm đến có thể phát triển thành một cực kinh tế dịch vụ - đô thị.

Năng lực điểm đến không thể đo bằng số lượng dự án được xây dựng, mà phải đo bằng khả năng hút khách, giữ khách, tạo chi tiêu, tạo việc làm, tạo dòng tiền và khiến du khách có nhu cầu quay trở lại.

Khi một điểm đến làm được điều đó, sức hút đối với dòng vốn bất động sản sẽ hình thành một cách tự nhiên và bền vững hơn. Khi ấy, nhà đầu tư không mua bất động sản chỉ vì kỳ vọng nơi này “sẽ phát triển”, mà họ có thể nhìn thấy một hệ sinh thái kinh tế đang thực sự vận hành phía sau tài sản của mình.

Và khi đó, chúng ta sẽ nhìn thấy một quy luật rất đáng chú ý: Không phải bất động sản làm cho một nơi trở nên đắt giá; chính năng lực tạo ra hoạt động kinh tế và chất lượng sống của nơi đó mới làm cho bất động sản trở nên có giá trị.

Tôi cho rằng Bãi Cháy hiện nay đang đứng ở chính bước chuyển đó. Bãi Cháy trước hết có một lợi thế mà rất ít nơi có được: Nằm bên Vịnh Hạ Long - một di sản thiên nhiên thế giới với khả năng nhận diện quốc tế rất cao. Nhưng trong phát triển kinh tế, tài nguyên chỉ trở thành nguồn lực khi chúng ta tạo được hệ thống sản phẩm và dịch vụ để khai thác giá trị của tài nguyên đó một cách bền vững.

Định hướng phát triển của Bãi Cháy trong giai đoạn hiện nay cũng là tái cấu trúc không gian du lịch, phát triển thành trung tâm du lịch biển, lễ hội và giải trí quốc tế chất lượng cao, phát triển du lịch bốn mùa, công nghiệp văn hóa, công nghiệp giải trí và kinh tế đêm. Tôi cho rằng đây là hướng đi đúng, bởi muốn nâng cấp một điểm đến thì không thể tiếp tục phụ thuộc quá nhiều vào một tài nguyên duy nhất hoặc một mùa du lịch.

Điều đặc biệt quan trọng ở thời điểm hiện nay là bối cảnh phát triển của Quảng Ninh đã thay đổi. Từ ngày 1/9/2026, Quảng Ninh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Chủ trương phát triển mới đặt ra yêu cầu tái cấu trúc không gian theo hướng tích hợp đô thị, biển, đảo, biên giới, di sản thành một hệ sinh thái đa trung tâm và liên kết.

Trong cấu trúc đó, tôi cho rằng Bãi Cháy có điều kiện để đảm nhiệm một chức năng lớn hơn trước đây, tiến gần mới mô hình đô thị biển đa chức năng. Bãi Cháy có thể trở thành một trong những trung tâm tạo ra giá trị dịch vụ, du lịch, thương mại và tiêu dùng lớn nhất của thành phố Quảng Ninh, từ đó trở thành một cực thu hút dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế.

- Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ sâu sắc và giàu gợi mở của các chuyên gia!

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), sau một chu kỳ nhiều biến động, “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Nếu trong những giai đoạn thị trường tăng nóng, quyết định xuống tiền có thể được thúc đẩy mạnh bởi kỳ vọng tăng giá, thì bước sang chu kỳ mới, dòng vốn trở nên thận trọng hơn và đặt tài sản dưới một hệ tiêu chí khắt khe hơn: Vị trí có tạo ra nhu cầu thực hay không; hạ tầng đã hiện hữu đến đâu; khu vực có đủ sức hút dân cư và du khách; tài sản có khả năng khai thác hay chỉ chờ tăng giá; và quan trọng nhất, động lực nào sẽ tiếp tục bồi đắp giá trị trong 5 - 10 năm tới?

Riêng với bất động sản nghỉ dưỡng, yếu tố “bất động sản dòng tiền” ngày càng được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Đặt trong hệ quy chiếu đó, Quảng Ninh nói chung, Bãi Cháy nói riêng đang sở hữu một lợi thế khá đặc biệt khi nhiều lớp giá trị cùng lúc hội tụ và hỗ trợ lẫn nhau.

Vị trí và hạ tầng kết nối

Lợi thế đầu tiên là vị trí chiến lược trong không gian kinh tế phía Bắc. Giá trị của vị trí này được kích hoạt khi việc đầu tư các dự án hạ tầng đã và đang rút ngắn khoảng cách giữa Quảng Ninh với các trung tâm phát sinh dòng người, dòng vốn và dòng khách lớn.

Quảng Ninh hiện sở hữu trục cao tốc dài 176km từ cầu Bạch Đằng tới Móng Cái, kết nối trực tiếp với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng. Hệ thống này kết nối chuỗi đô thị và khu kinh tế từ Hà Nội, Hải Phòng tới Hạ Long, Vân Đồn, Móng Cái; đồng thời liên kết với ba sân bay quốc tế Nội Bài, Cát Bi, Vân Đồn cùng hệ thống cảng biển và cửa khẩu quốc tế.

Trong bối cảnh mới, hạ tầng liên vùng qua Quảng Ninh đang tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư. Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh khởi công ngày 12/4, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2028 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa 3 cực của tam giác tăng trưởng miền Bắc chỉ còn khoảng 30 phút. Chưa kể tuyến đường sắt Hải Phòng - Hạ Long - Móng Cái đang được quy hoạch cũng sẽ giúp đa dạng hóa phương thức di chuyển và gia tăng năng lực đón khách trong tương lai.

Khi thời gian tiếp cận từ Hà Nội và các trung tâm kinh tế lớn được thu hẹp, thị trường Quảng Ninh có thể mở rộng nhu cầu: Nghỉ dưỡng ngắn ngày, second home, vui chơi cuối tuần, tiêu dùng giải trí và những chuyến đi thường xuyên hơn.

Giá trị của một tài sản bất động sản đô thị du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ phụ thuộc vào vẻ đẹp của cảnh quan, mà phụ thuộc vào quy mô thị trường khách có thể tiếp cận tài sản đó với tần suất đủ lớn. Một điểm đến càng dễ tiếp cận từ một thị trường dân cư đông, thu nhập cao thì khả năng chuyển nhu cầu tiềm năng thành lượt khách thực càng lớn.

Ở chiều quốc tế, Quảng Ninh có hai cửa ngõ đặc biệt: Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn và Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long. Chính quyền địa phương xác định hệ thống đường bộ, hàng không, đường biển và đường thủy nội địa tương đối đồng bộ là một trong những lợi thế cạnh tranh quan trọng để mở rộng dòng khách, đặc biệt khách quốc tế và khách tàu biển cao cấp.

Với Bãi Cháy, lợi thế này càng trực tiếp bởi khu vực nằm ngay trung tâm không gian du lịch Hạ Long và tiếp cận thuận tiện, nhanh chóng đến Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long. Nói cách khác, đây không chỉ là một địa điểm sở hữu cảnh quan tốt mà còn nằm tại điểm giao của nhiều dòng khách: Khách đường bộ từ Hà Nội và vùng kinh tế phía Bắc, khách nội địa liên vùng, khách quốc tế và khách du lịch tàu biển.

“Cầu thực” của thị trường du lịch

Nếu hạ tầng giải quyết bài toán tiếp cận thì du lịch lại trả lời câu hỏi quan trọng hơn với nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Có đủ khách để tạo ra hoạt động kinh tế hay không?

Những con số mới nhất cho thấy quy mô cầu của Quảng Ninh đang ngày càng lớn.

9 tháng năm 2026, Quảng Ninh ước tính đón khoảng 18,8 triệu lượt khách, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm 2025; trong đó khách quốc tế đạt 4,21 triệu lượt, tăng 29,5%, khách lưu trú đạt 7,3 triệu lượt, tăng 13,2%. Tổng thu du lịch ước đạt 56.400 tỷ đồng, tăng 27,5% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu tăng nhanh gần 3 lần tốc độ tăng lượng khách, đồng thời khách lưu trú cũng tăng. Điều này cho thấy giá trị kinh tế tạo ra trên nền dòng khách đang cải thiện: Khách lưu trú nhiều hơn, sử dụng dịch vụ nhiều hơn và hệ sinh thái du lịch có khả năng hấp thụ chi tiêu lớn hơn.

Xu thế đó thể hiện rất rõ trong kỳ nghỉ Quốc khánh vừa qua. Chỉ trong 5 ngày từ 29/8 đến 2/9/2026, Quảng Ninh đón khoảng 568.000 lượt khách, tăng 60%; số khách lưu trú tăng 70%, nhưng tổng thu du lịch tăng tới 84%, đạt khoảng 1.800 tỷ đồng.

Ở góc nhìn đầu tư, đây là một chỉ báo quan trọng hơn rất nhiều so với việc chỉ đếm lượt khách. Bởi đối với bất động sản du lịch - thương mại, số lượng khách chỉ tạo ra giá trị khi chuyển hóa thành thời gian lưu trú, chi tiêu, công suất phòng, doanh số bán lẻ, doanh thu F&B, giải trí và nhu cầu thuê mặt bằng.

Theo Báo cáo kết quả điều tra khách du lịch năm 2025 do Thống kê tỉnh Quảng Ninh phối hợp với Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Quảng Ninh thực hiện, chi tiêu bình quân một lượt khách đến Quảng Ninh đạt 2,68 triệu đồng, tăng gần 9,5% so với năm trước. Trong cơ cấu chi tiêu, nhóm khách lưu trú tiếp tục là nguồn đóng góp chính. Khách nội địa lưu trú chi tiêu bình quân khoảng 3,67 triệu đồng/lượt, trong khi khách quốc tế lưu trú đạt trên 4,4 triệu đồng/lượt, tăng khoảng 9% so với năm 2024. Các khoản chi tăng mạnh tập trung vào mua sắm hàng hóa, vui chơi giải trí, đi lại và tham quan.

Năm 2025, Quảng Ninh đã đón 21,28 triệu lượt khách, trong đó khoảng 4,5 triệu lượt khách quốc tế; tổng thu du lịch đạt khoảng 57.000 tỷ đồng và đóng góp khoảng 10,46% GRDP địa phương. Sang năm 2026, mục tiêu ban đầu 22 triệu lượt khách đã được điều chỉnh lên 23 triệu lượt; mục tiêu doanh thu cũng được nâng lên 70.000 tỷ đồng sau kết quả tích cực của nửa đầu năm.

Điều đó cho thấy Quảng Ninh không còn đơn thuần sở hữu “tiềm năng du lịch”. Một thị trường tiêu dùng du lịch quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi năm đã thực sự tồn tại, và tiếp tục được mở rộng, khả năng khai thác giá trị trên mỗi lượt khách đang được cải thiện, và những trung tâm du lịch lớn như Bãi Cháy - “trái tim” du lịch của Quảng Ninh đương nhiên nằm trong quá trình chuyển đổi đó. Có thời điểm, theo các số liệu thống kê của Quảng Ninh, khu vực này chiếm tới hơn 40% lượt khách và doanh thu du lịch của thành phố. Bãi Cháy đang sở hữu một quy mô thị trường đủ lớn để không chỉ hấp dẫn dòng khách trong nước, quốc tế mà còn tạo nền tảng cho các hoạt động thương mại, dịch vụ và bất động sản khai thác.

(Nguồn: Tổng hợp từ baoquangninh.vn, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam. Các năm 2020, 2021, 2022 không đáng kể do tác động của dịch COVID-19)

Từ “đông khách” đến khả năng khai thác quanh năm

Điểm nghẽn lâu nay của bất động sản du lịch miền Bắc là tính mùa vụ. Nếu điểm đến chỉ sôi động vài tháng hè, khả năng khai thác tài sản sẽ bị giới hạn, khiến hiệu quả đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào một khoảng thời gian ngắn.

Quảng Ninh đang tìm cách thay đổi cấu trúc đó bằng chiến lược phát triển du lịch bốn mùa, kinh tế đêm, công nghiệp văn hóa, sự kiện, lễ hội và các sản phẩm giải trí mới. Mục tiêu không đơn thuần là kéo thêm khách tới Hạ Long, mà là tăng số giờ du khách tiêu dùng tại Hạ Long và tăng số ngày trong năm mà hoạt động kinh tế có thể diễn ra.

Đây cũng là lý do những tiện ích từng được nhìn như phần “trang trí” cho một dự án bất động sản - công viên giải trí, quảng trường lễ hội, phố đi bộ, show diễn, chợ đêm, nhà hàng, thương mại - ngày càng trở thành một biến số kinh tế quan trọng.

Thời gian lưu trú bình quân của du khách đến Quảng Ninh hiện vẫn chỉ khoảng 2,5 ngày; đây vừa là hạn chế, nhưng cũng chính là dư địa tăng trưởng.

Nếu một hệ sinh thái sản phẩm có thể kéo thời gian lưu trú từ 2,5 ngày lên cao hơn hoặc gia tăng chi tiêu trong chính 2,5 ngày đó, phần giá trị tăng thêm sẽ không chỉ chảy vào doanh thu du lịch mà còn lan sang khách sạn, bán lẻ, thương mại, nhà hàng và bất động sản khai thác.

Khi các lớp giá trị cùng hội tụ

Trong bức tranh chung của Quảng Ninh, Bãi Cháy có lợi thế riêng bởi đây là một trong số ít khu vực hội tụ tương đối đầy đủ cả 4 yếu tố nhà đầu tư hiện nay tìm kiếm: Tài nguyên - kết nối - dòng khách - hệ sinh thái tiêu dùng.

Thứ nhất là tài nguyên và thương hiệu điểm đến. Bãi Cháy nằm bên Vịnh Hạ Long, tức được hưởng trực tiếp sức nhận diện của một di sản thiên nhiên thế giới.

Thứ hai là kết nối. Khu vực nằm trong trung tâm đô thị - du lịch Hạ Long, kết nối thuận tiện với tuyến cao tốc về Hà Nội, Hải Phòng, đồng thời tiếp cận hệ thống cảng tàu khách và sân bay của Quảng Ninh.

Thứ ba là quy mô thị trường du lịch đã hình thành. Không phải một điểm đến chờ khách trong tương lai, Hạ Long - Bãi Cháy đang nằm trong lõi của một địa phương đón trên 20 triệu lượt khách mỗi năm.

Và thứ tư, yếu tố ngày càng quan trọng, là mật độ sản phẩm trải nghiệm đủ lớn để biến dòng khách thành hoạt động tiêu dùng.

Đây cũng là nơi chiến lược đầu tư kéo dài khoảng một thập kỷ của Sun Group bắt đầu bộc lộ hiệu ứng tích tụ.

Từ Sun World Hạ Long, bãi tắm Bãi Cháy, Quảng trường Sun Carnival, hệ thống nghỉ dưỡng, Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long cho tới những hoạt động lễ hội, giải trí và kinh tế đêm, các công trình không chỉ tồn tại riêng lẻ mà dần tạo thành một chuỗi trải nghiệm tại Sun Elite City.

Giá trị đáng chú ý hơn nằm ở hiệu ứng mạng lưới của một quần thể all-in-one: Tích hợp đầy đủ các hạng mục biệt thự, căn hộ cao tầng, shophouse, khách sạn cùng hệ tiện ích đa dạng gồm bãi biển, bến du thuyền, quảng trường sự kiện, công viên chủ đề và không gian kinh tế đêm. Một tiện ích mới có thể tăng giá trị sử dụng cho những cấu phần đã tồn tại, trong khi hệ thống đã có lại cung cấp sẵn dòng khách và nhận diện cho sản phẩm mới. Đây chính là khác biệt giữa một dự án đứng độc lập và một bất động sản nằm trong hệ sinh thái điểm đến.

Một dự án riêng lẻ phải tự đi tìm khách. Trong khi một sản phẩm nằm giữa một hệ thống công viên, bãi biển, cảng tàu, quảng trường, thương mại, vui chơi và các hoạt động ban đêm có khả năng tiếp cận dòng chuyển động kinh tế đã được tạo ra xung quanh nó.

Nhà đầu tư thực sự “mua” gì khi xuống tiền tại Bãi Cháy?

Với bất động sản tại những điểm đến đã hình thành hệ sinh thái, thứ nhà đầu tư mua không đơn thuần là một tài sản mà còn là khả năng tiếp cận một thị trường khách; lợi thế của hạ tầng mà ngân sách và khu vực tư nhân đã đầu tư; khả năng hưởng lợi từ hệ thống dịch vụ, thương mại và giải trí xung quanh; và quan trọng hơn là mua một vị trí trong quá trình gia tăng giá trị của cả điểm đến.

Bãi Cháy đang được nhìn nhận với nhiều tiềm năng tăng trưởng dòng tiền đầu tư.

Thứ nhất là khả năng tiếp cận. Khi cao tốc, sân bay và cảng biển đã hiện hữu, rủi ro “chờ hạ tầng” giảm đáng kể so với những thị trường chỉ mới có quy hoạch.

Thứ hai là khả năng khai thác. Quy mô hàng chục triệu lượt khách mỗi năm tạo ra một nền cầu mà bất động sản thương mại - nghỉ dưỡng có thể tiếp cận.

Thứ ba là khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị. Giá trị tài sản trong dài hạn thường tăng bền vững nhất khi khu vực xung quanh liên tục được bổ sung hạ tầng, tiện ích, cư dân và hoạt động kinh tế. Điều này khác với tăng giá chỉ nhờ khan hiếm nguồn cung hoặc tâm lý đầu cơ.

Và đặc biệt là giá trị của tính khan hiếm vị trí. Những quỹ đất quy mô lớn nằm trực tiếp tại trung tâm một điểm đến đã phát triển, bên vịnh và trong vùng có hạ tầng hoàn chỉnh rất hữu hạn. Khi đô thị hóa và dịch vụ tiếp tục được lấp đầy, yếu tố khan hiếm không chỉ đến từ diện tích đất mà còn từ khả năng sở hữu một vị trí nằm trong lõi của dòng khách và dòng tiêu dùng.

Trước khi xuống tiền, một nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ đặt câu hỏi: Điểm đến này có tiếp tục tạo ra nhiều hoạt động kinh tế hơn trong 5 - 10 năm tới hay không? Nhìn vào tốc độ tăng của doanh thu du lịch, mức độ hoàn thiện của hạ tầng, định hướng phát triển du lịch bốn mùa và kinh tế đêm, cùng sự xuất hiện của những hệ sinh thái quy mô lớn, Bãi Cháy đang có những điều kiện tương đối rõ để trả lời câu hỏi đó theo hướng tích cực. Đây có lẽ cũng là lý do Quảng Ninh nói chung, Bãi Cháy nói riêng đang lọt vào tầm ngắm của dòng vốn đầu tư mới trên hành trình trở thành một điểm đến đẳng cấp quốc tế.

***

Từ một địa danh vốn được biết đến chủ yếu bởi bãi biển và vị thế cửa ngõ của kỳ quan Vịnh Hạ Long, Bãi Cháy đang từng bước định hình một diện mạo mới: Một điểm đến có khả năng giữ chân du khách, thu hút cư dân, kích hoạt các hoạt động thương mại - dịch vụ và mở ra những cơ hội khai thác tài sản đa dạng. Khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, dòng khách ngày càng lớn và hệ sinh thái vui chơi, nghỉ dưỡng, lưu trú, thương mại được bổ sung, sức hút đầu tư của Bãi Cháy không còn chỉ nằm ở cảnh quan thiên nhiên, mà ngày càng được quyết định bởi “năng lực điểm đến” - khả năng tạo ra dòng người, dòng tiền và sức sống đô thị trong dài hạn./.