Kinh phí bảo trì là khoản tiền tương ứng với 2% giá trị căn hộ trước thuế mà khách hàng mua căn hộ chung cư phải nộp cho chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao nhà. Số tiền này rất lớn, cá biệt có những dự án số tiền kinh phí bảo trì lên đến hàng trăm tỷ đồng.
Thời điểm hiện tại, theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, số tiền phí bảo trì này người dân nộp trực tiếp cho chủ đầu tư bán căn hộ. Xuất phát từ năng lực tài chính không thực sự tốt khi triển khai dự án, ý định chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào những mục đích khác nhau dẫn đến việc chủ đầu tư chậm trễ, chây ỳ trong việc bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị cư dân.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, các tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung như chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho ban quản trị có 54 chung cư, chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì; các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.
Riêng địa bàn Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn, theo đó Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%. TP.HCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 1,7%. Như vậy, có thể thấy những tranh chấp liên quan đến quản lý, xác định, sử dụng kinh phí bảo trì trong quá trình tiếp nhận, sử dụng nhà chung cư mang tính chất phổ biến trên phạm vi cả nước.
Mới đây, để hạn chế tình trạng tranh chấp nêu trên, Bộ Xây dựng đề xuất phương án sửa đổi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng “Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định”.
Đề xuất mới của Bộ Xây dựng ghi nhận chủ đầu tư phải “mở một tài khoản vốn chuyên dùng” để nhận khoản tiền phí bảo trì từ người mua, thuê mua căn hộ; khác với quy định cũ khi chủ đầu tư chỉ cần “mở một tài khoản thanh toán”.
Trước kia, khi khách hàng nộp tiền phí bảo trì vào “tài khoản thanh toán” thì chủ đầu tư có thể sử dụng khoản tiền phí bảo trì này vào các mục đích kinh doanh khác theo phương thức chiếm dụng vốn tạm thời và sẽ bù đắp trong tương lai. Từ đó, khi hoạt động kinh doanh khó khăn hoặc đơn giản là kế hoạch tài chính không đúng, chủ đầu tư có thể rơi vào tình trạng chậm thanh toán, thanh toán không đầy đủ phí bảo trì cho cư dân ở thời điểm đến hạn thanh toán.
Với đề xuất mới của Bộ Xây dựng, người mua, thuê mua căn hộ sẽ nộp khoản kinh phí bảo trì vào “tài khoản vốn chuyên dùng” do chủ đầu tư mở. Đặc trưng cơ bản của tài khoản vốn chuyên dùng là sẽ không nằm trong danh sách thanh toán thường xuyên cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư chỉ có thể sử dụng vào mục đích khác ban đầu khi xuất trình được đầy đủ hồ sơ, tài liệu gốc để chứng minh việc dùng vốn vẫn đúng với mục đích ban đầu. Như vậy, chỉ một thay đổi nhỏ trong đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng đã có thể góp phần hạn chế việc chủ đầu tư sử dụng kinh phí bảo trì của cư dân sai mục đích, từ đó hạn chế nguy cơ chủ đầu tư không thể bàn giao đúng, đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư.
Một thay đổi đáng chú ý nữa trong đề xuất sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Bộ Xây dựng là chỉ còn một hình thức để người mua, thuê mua nộp khoản kinh phí bảo trì. Cụ thể, tài khoản vốn chuyên dùng theo đề xuất mới sẽ được ghi nhận trực tiếp vào Hợp đồng mua bán. Như vậy sẽ không còn hình thức chủ đầu tư trực tiếp thu tiền kinh phí bảo trì từ người mua, thuê mua như quy định cũ nữa.
Với cách thu này, toàn bộ khoản tiền kinh phí bảo trì của dự án sẽ được thống nhất tại một tài khoản vốn chuyên dùng, hạn chế được việc chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác dẫn đến khó khăn trong việc bàn giao, quyết toán tiền gốc, lãi cho ban quản trị cư dân. Như vậy, đề xuất mới của Bộ Xây dựng trong việc bỏ hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư là hợp lý để hạn chế tranh chấp.
Dưới góc độ cá nhân, tôi kỳ vọng, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP có thể ghi nhận rõ hơn về việc mở tài khoản vốn chuyên dùng và hình thức nộp phí bảo trì của cư dân, có thể ghi nhận tại Nghị định sửa đổi hoặc tại Thông tư hướng dẫn theo hướng tài khoản vốn chuyên dùng của chủ đầu tư là tài khoản duy nhất, ngay tại thời điểm đăng ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu với Bộ Công Thương/Sở Công Thương thì chủ đầu tư phải đưa được tài khoản vốn chuyên dùng này vào hợp đồng. Như vậy, việc quản lý, sử dụng, thanh quyết toán tiền gốc, lãi giữa chủ đầu tư và người mua, thuê mua sẽ thuận lợi hơn.
Bên cạnh hai thay đổi nổi bật nêu trên, đề xuất mới của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận thêm về việc thực hiện biện pháp cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, theo đó đề xuất mới bổ sung quy định trong trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị thì UBND cấp tỉnh thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư theo quy định.
Trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính phải ghi rõ biện pháp kê biên tài sản của chủ đầu tư để thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật, nhằm thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư.
Như vậy, với đề xuất mới, cụ thể phương thức xử lý tài sản là bán đấu giá để thu hồi kinh phí cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc quy định biện pháp xử lý vi phạm hành chính trong đề xuất này là không phù hợp.
Việc xử lý vi phạm hành chính, thậm chí xử lý vi phạm pháp luật hình sự đối với chủ đầu tư đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật khác, việc ghi nhận vào Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo, không thống nhất trong việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư.
Dưới góc nhìn của cá nhân tôi, kinh phí bảo trì là khoản tiền của cư dân nên chủ đầu tư chỉ có vai trò trong việc giữ hộ và bàn giao khi thành lập được ban quản trị, chủ đầu tư không được phép sử dụng dù chỉ một đồng đối với khoản tiền này. Vì thế, những đề xuất mới của Bộ Xây dựng là phù hợp, tránh được tình trạng sử dụng trái phép, chiếm dụng vốn dẫn tới không thể bàn giao đúng, đầy đủ cho ban quản trị.
