Talkshow: Đầu tư bất động sản thời kỳ trầm lắng - Thách thức, thời cơ và động lực bứt phá của Phú Quốc

Thay mặt Ban tổ chức, Nhà báo Phạm Nguyên Toan dành tặng những bó hoa tươi thắm thay cho lời cảm ơn đến các chuyên gia, diễn giả đã hiện diện tại Talkshow.

Với những chia sẻ của ông Phạm Minh Đức, chúng ta đã có cái nhìn rõ ràng hơn về dự án Meyhomes Capital Phú Quốc. Vậy xin hỏi PGS.TS. Trần Đình Thiên, từ góc độ của một chuyên gia kinh tế đã dõi theo từng bước phát triển của Phú Quốc, quan sát sự xuất hiện của bất động sản đô thị nhà ở tại đây, chuyên gia có thể phân tích tầm nhìn chiến lược và cơ hội đầu tư của dự án đại đô thị Meyhomes Capital gắn với triển vọng phát triển của Phú Quốc?

PGS.TS. Trần Đình Thiên trả lời

Khi nhìn vào Phú Quốc, chúng ta cần đề cập đến câu chuyện cạnh tranh quốc tế chứ không chỉ là so sánh với các địa phương khác ở Việt Nam. Có hai địa điểm chúng ta cần xác định như là mục tiêu định hướng dành cho Phú Quốc, là Singapore và Dubai. Quy mô ở hai nơi này có tính tương đồng tương đối cao với Phú Quốc. Chỉ khác chúng ta là đô thị đảo, còn Singapore là quốc đảo.

Điều buộc tôi nghĩ cần xác định Phú Quốc như một mũi nhọn trong cạnh tranh, xuất phát từ việc 40 năm trước, Singapore vẫn còn chỉ là một vùng nông thôn trên bãi bùn, nhưng đến nay quốc đảo này là nước có thu nhập đầu người cao nhất thế giới. Tại sao xuất phát điểm rất thấp mà họ có thể phát triển vượt bậc như vậy. Phú Quốc có diện tích khá tương đương với Singapore và là thị trường đi sau, nhưng đi sau không có nghĩa là bất lợi mà là một lợi thế. Vậy thì sao chúng ta không thể phát triển như họ. Tôi có niềm tin vào Phú Quốc như vậy và nơi đây có thể trở thành một tọa độ thu hút toàn cầu.

Gần đây có Dubai, khác thường là ở chỗ Dubai không đánh thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp và khi tìm hiểu về điều này, tôi thấy rằng, không đánh thuế thì những người giỏi, những người nhiều tiền nhất sẽ đến đây ở. Bởi vì như ở châu Âu đánh thuế rất cao. Tất nhiên, Dubai đã rất thông minh khi họ thu từ những khoản khác.

Phú Quốc trước đây là huyện đảo, muốn biến Phú Quốc thành đặc khu là mong muốn Phú Quốc sẽ tạo ra những sự khác biệt. Cách đặt vấn đề của Phú Quốc là triển vọng sẽ theo hướng như vậy. Tầm nhìn chiến lược là mỗi nhà đầu tư đến đây phải là những “đại bàng”. Một đô thị cần phải làm lớn mới tạo ra được sức hút, từ đó sẽ kéo được sự phát triển. Tôi cho rằng Meyhomes Capital Phú Quốc có cách tiếp cận đúng và cần làm tốt, làm đặc sắc hơn nữa, mang lại những đặc sản khác cho Phú Quốc.

Một đại đô thị ở Phú Quốc cần mang đẳng cấp thế giới. Và Meyhomes Capital Phú Quốc có đầy đủ những sản phẩm xứng đáng với sự phát triển và những kỳ vọng của đất nước dành cho Phú Quốc. Cách đây mấy tháng tôi cũng tham gia một sự kiện của Meyland về dự án này, rất đông nhà đầu tư, lên đến hàng trăm, thậm chí cả nghìn người tham gia. Tôi nhận thấy Meyhomes rất tự tin và không gì có thể cản lại sự tiếp cận của chủ đầu tư đến khách hàng.

Ông hãy phân tích ý tưởng, vị trí, tiềm lực tài chính của dự án Meyhomes Capital Phú Quốc?

Ông Phạm Minh Đức trả lời

Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc là dự án lớn, chúng tôi muốn tạo ra một bức tranh đẹp về Đảo Ngọc. Tân Á Đại Thành là một trong những doanh nghiệp đầu tiên đầu tư vào lĩnh vực đô thị tại Phú Quốc. Thực tế cho thấy, chúng tôi đang thành công với hướng đi khác biệt này. Cùng chung tầm nhìn với chính quyền thành phố về tương lai Phú Quốc, chúng tôi quyết tâm kiến tạo Đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc với quy mô 266ha trở thành một “Thành phố tinh khiết, lõi trung tâm đảo Ngọc”.

Meyhomes Capital Phú Quốc nằm trong quỹ đất chiếm 8% ở đô thị được sở hữu lâu dài vô cùng hiếm hoi tại đảo Ngọc. Tất cả sản phẩm đều có sổ đỏ sở hữu lâu dài. Dự án tọa lạc tại vị trí đắc địa trung tâm của Phường An Thới, nơi đang vươn mình bứt phá thành cực tăng trưởng về du lịch.

Vị trí của dự án nằm trên 4 tuyến đường huyết mạch quan trọng bậc nhất đảo Ngọc như: Đại lộ Trung tâm An Thới, ven biển Bãi Trường, Đại lộ Hoàng Hôn, đường DT 975… Nơi đây hội tụ đầy đủ những giá trị của một thành phố đáng sống đó là: “Nhịp sống sôi động - Giáo dục thông minh - Sức khỏe trọn vẹn - Kinh tế bền vững”… tạo ra môi trường sống hoàn hảo và tương lai tốt đẹp cho cộng đồng cư dân toàn cầu. 

Để đạt được mục tiêu đó, chúng tôi đã hợp tác với các đối tác hàng đầu thế giới trong các lĩnh vực: Quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, quản lý xây dựng, vận hành… Trong đó phải kể tới việc hợp tác với Tập đoàn Daewoo E&C - Hàn Quốc, Dark Horse Architecture, HBA Architecture, Artelia Group, ChungHo Nais, One Landscape, Accor Hotels, CBRE… để cùng kiến tạo những dự án chất lượng, góp phần vào sự phát triển chung của địa phương - nơi dự án hiện diện. Tân Á Đại Thành - Meyland cũng đặc biệt chú trọng phát triển mô hình đô thị thông minh (smart city), ngôi nhà thông minh (smart homes).

Để thực hiện định hướng này, Tân Á Đại Thành - Meyland đã thành lập Trung tâm Nghiên cứu phát triển Đô thị thông minh và bắt tay hợp tác với các đối tác lớn trên thế giới chuyên về giải pháp đô thị thông minh.

Gần đây nhất là lễ ký kết với Schneider Electric Việt Nam - doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực quản lý năng lượng và tự động hóa công nghiệp. Ngày 9/8 vừa qua, Tổng Công ty Công nghệ Cao Tân Á Đại Thành và Công ty Điện tử Samsung Vina cũng chính thức ký kết biên bản hợp tác chiến lược. Tập đoàn Tân Á Đại Thành trở thành đối tác chiến lược của Samsung Vina trong việc khai thác, tối ưu hệ sinh thái sản phẩm, dịch vụ. Samsung Vina sẽ đảm bảo cung cấp các sản phẩm, dịch vụ, giải pháp công nghệ hiện đại nhất cho các dự án mà Tập đoàn Tân Á Đại Thành đầu tư và phát triển. Cụ thể là: Các giải pháp tổng thể cho thành phố thông minh bao gồm màn hình chuyên dụng LCD/LED, tivi, sản phẩm điện máy, điện lạnh, điều hòa không khí cục bộ, hệ thống điều hòa không khí ứng dụng công nghệ WindFree… và các giải pháp đi kèm cho các dự án bất động sản sắp tới của Tân Á Đại Thành.

Về tiềm lực tài chính, một chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản cần có:
Thứ nhất, là vốn tự có. Chúng tôi tự tin đã tích lũy rất nhiều năm ở các lĩnh vực khác nhau. Meyland đã và đang xây dựng cho mình những bước đi vô cùng vững chắc, dần dần xây dựng được niềm tin với khách hàng và hướng đến mục tiêu trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực.

Thứ hai, là vốn giao dịch. Chúng tôi tự tin là dự án đã xây dựng nhiều phân khu và hợp tác với nhiều đơn vị để phát triển dự án. Theo đó, các giao dịch của sản phẩm sẽ rất tốt.

Thứ ba, là vốn đối tác, một số đơn vị đối tác chiến lược như Vietinbank. Do đó, dù thị trường có những biến động ra sao thì dự án vẫn phát triển tốt.

Thứ tư, chúng tôi luôn đặt ra các yêu cầu khắt khe trong chất lượng xây dựng sản phẩm của dự án. Meyland - chủ đầu tư của dự án Meyhomes Capital Phú Quốc luôn thấm nhuần những tư tưởng cũng như triết lý kinh doanh mà Tân Á Đại Thành đã gây dựng trong suốt thời gian qua, cũng như sẽ tiếp nối những giá trị vốn có để tạo dựng niềm tin, cũng như mang đến những giá trị tốt nhất cho nhà đầu tư.

Ông nhận thấy nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản tại Phú Quốc ra sao?

Ông Bùi Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Group Việt Nam trả lời

Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn bởi các phân khúc bất động sản tại Việt Nam hiện nay rất phong phú và đa dạng với các giá bán từ thấp đến cao cấp. Trên quan điểm là đơn vị tư vấn, chúng tôi nhận thấy các phân khúc đều có tiềm năng và sự hấp dẫn.

Riêng với sản phẩm cao cấp, đúng là hiện tại chưa phù hợp với người dân tại Việt Nam. Tuy nhiên, tôi ủng hộ sự phát triển của phân khúc này. Phát triển nhà ở xã hội là nghĩa vụ, nhiệm của chung của mỗi quốc gia. Tuy nhiên để phát triển đất nước thì cần phát triển các dự án với sản phẩm cao cấp. Những sản phẩm đẹp, cao cấp mang tính biểu tượng là thể hiện sự phát triển của một quốc gia.

Tôi có cảm nhận với dự án Meyhomes, nhà đầu tư đã tâm huyết từ xây dựng vỉa hè đến các chi tiết trong từng sản phẩm của dự án. Do đó, những dự án đẹp, cao cấp sẽ có khả năng duy trì lâu dài và có tính bền vững. 

Từ những phân tích của các chuyên gia, chúng ta có thể thấy rõ, thị trường bất động sản Phú Quốc đang cho thấy những bước chuyển mình, không đơn thuần là du lịch biển đảo nữa mà cần được chú trọng nhiều hơn về mặt đô thị. Dưới góc độ là đại diện nhà phát triển bất động sản đang đầu tư vào Phú Quốc, ông đánh giá thế nào về loại hình đầu tư bất động sản đô thị tại Phú Quốc so với bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Phạm Minh Đức trả lời:

Tôi hình dung việc đầu tư loại hình bất động sản đô thị nghỉ dưỡng có 4 điểm khác biệt so với bất động sản nghỉ dưỡng:

Thứ nhất là đến từ tên gọi, liên quan đến công năng và chức năng. Bất động sản đô thị nhà ở là để ở, còn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là lưu trú ngắn hạn. Nhà để ở thì chúng ta cũng có thể làm nghỉ dưỡng, còn nghỉ dưỡng thì không thể lưu trú dài hạn được. Có thể hiểu một cách đơn giản là một người sở hữu nhà ở thì sẽ có thể thực hiện nhiều chức năng hơn.

Thứ hai liên quan đến vấn đề pháp lý, tính sở hữu. Với nhà ở đô thị thì người sở hữu được sở hữu lâu dài, cấp sổ đỏ. Còn mua bất động sản nghỉ dưỡng thì sẽ sở hữu theo thời hạn dự án.

Thứ ba về gia tăng giá trị. Tôi cho rằng khi sở hữu bất động sản đô thị nhà ở thì giá trị phát triển bền vững theo thời gian là chắc chắn. Từ lịch sử phát triển bất động sản, quỹ đất đang ngày càng khan hiếm nên giá đất chỉ có tăng, quỹ đất đô thị do đó sẽ tăng theo thời gian. Có thể quan sát điều này ở thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Cuối cùng là công tác đầu tư của chủ đầu tư. Khi đầu tư một dự án đô thị, đòi hỏi cần có sự đồng bộ từ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Bên cạnh việc xây nhà để ở, chúng tôi cần lo đời sống của cư dân, đời sống ở đây thuộc về mặt tinh thần, không chỉ là nhu cầu cho bố mẹ mà cả con cái vì một môi trường lý tưởng cần có trường học, khu vui chơi…

Tựu chung có 4 điểm khác biệt như vậy và bất động sản nhà ở đô thị sẽ đáp ứng được nhiều nhu cầu hơn. Tân Á Đại Thành có cả những dự án nghỉ dưỡng và nhà ở đô thị, chúng tôi đều đánh giá mỗi dự án sẽ phù hợp với khẩu vị của từng nhà đầu tư. Tuy nhiên chúng tôi đánh giá đầu tư bất động sản nhà ở đô thị là an toàn và chắc chắn.

Nói về nguồn cung bất động sản Phú Quốc, có hai từ là “thiếu” và “hiếm”. Thiếu thì có con số rõ ràng. Theo quy hoạch của Chính Phủ, Phú Quốc sẽ trở thành trung tâm kinh tế - tài chính, tốc độ tăng dân số 3 lần trong 5 - 7 năm. Kéo theo một đòi hỏi về nguồn cung bất động sản rất lớn.

Bất động sản nhà ở đô thị tại Phú Quốc cũng cần hiểu rộng hơn khi không chỉ có nghĩa là đến ở. Có những chuyên gia nước ngoài đến Phú Quốc làm việc, họ ở 3 - 5 năm cũng được coi là đến ở, là lưu trú dài hạn. Khi các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Phú Quốc sẽ có những nhà quản lý sẽ đến đây và họ sẽ cần một nơi để ở thực sự.

Đi sâu hơn vào thị trường bất động sản Phú Quốc, với vị thế là đô thị biển đảo đầu tiên của nước ta, xin PGS. TS. Trần Đình Thiên có thể phân tích cho các quý vị khán giả về: Triển vọng phát triển của Phú Quốc và nhu cầu nhà ở cho tầng lớp trung lưu trở lên. Đồng thời ông đánh giá thế nào về vai trò của các đại đô thị đối với sự phát triển của đảo Ngọc?

PGS. TS. Trần Đình Thiên trả lời:

Phú Quốc có vị thế đặc biệt trong phát triển kinh tế, du lịch, chính trị. Triển vọng phát triển Phú Quốc rất rõ ràng, nếu như nhìn lại trước đây thì nơi đây chỉ là đảo hoang sơ thì nay Phú Quốc ngày càng lộng lẫy như một hòn ngọc.

Khi được đề xuất trở thành đặc khu, Phú Quốc sẽ có nhiều điều kiện phát triển tốt hơn. Đặc biệt, Phú Quốc đang được định hướng trở thành đô thị loại I, đồng thời từng bước phát triển trở thành một thành phố du lịch, đô thị du lịch biển đảo của khu vực và trên thế giới.

Tôi cho rằng, Phú Quốc không chỉ là điểm đến du lịch, nơi khách du lịch đến vài ngày rồi đi, mà cần phát triển trở thành một đô thị đáng sống, người dân đến làm việc, sống hết sức hết mình, cống hiến và phát triển kinh tế. Nếu trở thành đô thị đáng sống, triển vọng phát triển của Phú Quốc sẽ phải có cấu trúc như Singapore, thậm chí còn cao hơn.

Phú Quốc cần học hỏi mô hình trên thế giới để phát triển mô hình đô thị, có hạt nhân là người dân ở đẳng cấp tri thức với một cuộc sống chất lượng cao. Từ đó, thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển theo hướng phát triển mô hình đô thị.
 

Còn 2 tháng nữa là hết năm 2022, bước sang năm 2023, xin ông đưa ra những dự báo về thị trường, trong đó có xu hướng đầu tư và tính thanh khoản trên bất động sản giai đoạn tới?

Ông Nguyễn Thái Bình trả lời

Như chúng ta đã biết và các chuyên gia đã phân tích, thị trường bất động sản năm 2022 hiện nay đã khác xa so với thị trường khủng hoảng cách đây 10, 15 năm. Thứ nhất, quy mô thị trường hiện giờ rất lớn, hiện nay có thể thấy đa số các tỉnh thành đều hình thành thị trường bất động sản, xuất hiện các nhà đầu tư bất động sản.

Về các loại hình bất động sản hiện nay có rất nhiều loại sản phẩm từ công nghiệp, du lịch, đô thị, shophouse… nên quy mô thị trường hiện giờ là cực kỳ lớn so với trước đây.

Ngoài ra, tín dụng bất động sản đang khó khăn do bị siết chặt gây ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Tuy nhiên hiện nay, với quy mô thị trường lớn, thị trường đã phân hóa thành nhiều thị trường nhỏ. Nhìn chung, thị trường được đánh giá là trầm lắng nhưng do sự phân hóa nên nhiều nơi vẫn có tín hiệu tích cực.

Hiện nay nhà đầu tư không đầu cơ bất động sản mà dành sự quan tâm cho những sản phẩm tạo ra dòng tiền, pháp lý an toàn và chủ đầu tư uy tín. Thị trường đang phân hóa rõ rệt và thể hiện ngay trong các sản phẩm. Là những nhà đầu tư thông thái, chúng ta cần có những lựa chọn sáng suốt.

Không hẳn là chỉ có bất động sản giá rẻ được ưu tiên, mà sự ưu tiên là dành cho những sản phẩm chất lượng.

Trong thời buổi lạm phát tăng, chúng ta giữ tiền mặt có an toàn hay không? 
Những nhà đầu tư lớn có nhiều tiền mặt, như tôi thấy thì bất động sản là thị trường an toàn để đầu tư. Bất động sản có sổ đỏ, chủ đầu tư uy tín, đa tiện ích thì đương nhiên sẽ thu hút người dân đến ở và được nhà đầu tư quan tâm trong thời kỳ lạm phát.

Thời gian qua kinh tế Việt Nam đang phát triển tốt, đặc biệt cuối năm 2022 nguồn tiền ngoại hối đổ về, đầu tư công, dòng vốn để xây dựng bến cảng, hạ tầng, sân bay đang rất tích cực. Chiều hướng thị trường do đó cuối năm 2022 và năm 2023 sẽ rất sáng sủa.

Trong bối cảnh đầy sự lo âu về thị trường, dòng tiền… chúng ta cần thận trọng hơn trong việc xem xét thị trường tuy nhiên những nhà đầu tư có nguồn lực tiền mặt lớn sẽ lựa chọn được những sản phẩm tốt và dự án của chủ đầu tư chất lượng cũng sẽ có cơ hội rất lớn.

"Thời gian qua, sau giai đoạn siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, thị trường đã có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Dòng tiền dễ sẽ không còn, các nhà đầu tư có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. 

Xin đặt câu hỏi cho PGS. TS. Trần Đình Thiên, trong bối cảnh đó, nên đầu tư như thế nào để đạt được hiệu quả cao nhất?".

PGS. TS. Trần Đình Thiên trả lời:

Tại thời điểm hiện nay, kinh tế Việt Nam ổn định trong khi cả thế giới còn đang “loạn”. Tuy nhiên, kinh tế ổn định nhưng tại sao doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản lại khó? Thị trường bất động sản chiếm 20% vốn kinh tế của đất nước nhưng lại gặp khó? Đó là những câu hỏi cần phải đưa ra phương hướng giải quyết.

Tôi cho rằng cần có tầm nhìn về cả ngắn hạn và dài hạn.

Thứ nhất, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi 3 năm đại dịch Covid-19, mặc dù có những hỗ trợ nhưng thị trường vẫn chưa thể bứt phá.

Mặt khác, dòng vốn đầu tư công còn đang “dậm chận tại chỗ”, chưa có phương án tháo gỡ. Dòng vốn đầu tư cho tư nhân như trái phiếu, lãi suất, chứng khoán đều đang bị kiểm soát chặt chẽ, ách tắc. Ngoài ra, để có thể tiếp cận được các quỹ đầu tư cũng rất khó.

Hiện nay, ta đang trong giai đoạn huy động tiền mặt khó, bởi 2 năm trước dòng tiền rất dễ, đầu tư mở rộng với nhiều hoạt động, tuy nhiên sau hàng loạt các vấn đề, dòng tiền bị buộc phải siết chặt. Thời đại dòng tiền khó đã xuất phát và đây là thời điểm khó chung trên toàn cầu chứ không riêng gì Việt Nam.

Tôi dự báo, năm 2023 có thể dòng vốn nói chung cho thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn năm 2022. Bởi dòng vốn trên thế giới còn đang khó, việc kiểm soát lãi suất của thế giới sẽ ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam.

Ở góc nhìn khác, Việt Nam hiện có phải là “ốc đảo” giữa sa mạc không? Tôi cho rằng, Việt Nam đang có thế, có đà tốt nên cần giữ vững yếu tố “ốc đảo” để thu hút đầu tư. Đặc biệt, các vấn đề vĩ mô phải ổn định để các doanh nghiệp bất động sản có thể vực dậy và chớp được thời cơ.

Trong bối cảnh chung, đầu tư ở kênh nào cũng cần phải cân nhắc. Tôi cho rằng, cần có một số lưu ý sau:

Thứ nhất, cần nhìn thấy “cơ trong nguy”, trong khó khăn vẫn tìm thấy các cơ hội mới. Ở góc độ vĩ mô, trong khi kinh tế thế giới có nhiều “nguy” thì sẽ xuất hiện “cơ” cho Việt Nam. Riêng về bất động sản, nhìn ở tầm dài hạn, có “cơ” nào không? Vài tháng tới đây, đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, vậy thì cơ hội cho bất động sản sẽ thế nào? Tôi cho rằng, nhà đầu tư cần có tiền mặt, có tiền mặt là “ăn”.
 

Theo thống kê và báo cáo hàng Quý của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mà gần đây nhất là báo cáo thị trường bất động sản quý III vừa công bố, có đề cập đến những phân khúc tiềm năng, đó là bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở đô thị và bất động sản công nghiệp. Ông có thể phân tích về sự hấp dẫn của các phân khúc bất động sản này?

TS. Nguyễn Văn Đính trả lời: 

Chúng ta đang ở trong một giai đoạn trầm lắng của thị trường. Có thể thấy, thị trường hiện nay rõ ràng có nhiều dấu hiệu cho thấy điều đó. Dù thị trường vẫn được đánh giá là tốt và có tiềm năng nhưng lại có nhiều dấu hiệu bất ổn.

Thứ nhất, nguồn cung thị trường quá khan hiếm và thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư. Có thể nói đây là sự lệch lạc của nguồn cung và cơ cấu thị trường. Nhiều khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… khiến thị trường rất muốn sôi động, muốn có các hoạt động đầu tư, mua sắm nhưng khó quá và không biết chọn gì. 

Có nhiều tác động từ những biến động tình hình kinh tế thế giới như xung đột của Nga - Ukraina… mặc dù kinh tế của chúng ta tốt, sự tăng trưởng cũng tốt, thị trường bất động sản được đánh giá hấp dẫn.

Tại báo cáo quý III của VARS, hiện nay hiện tượng đầu cơ gần như không còn nữa. Đầu cơ là muốn mua bất động sản có lãi ngay, tuy nhiên tình trạng này hiện không còn vì giá bất động sản đang rất cao, từ Hà Nội, TP.HCM, đến cả những nơi rất xa như cao nguyên… Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả.

Đầu tư bất động sản là mua để kinh doanh lâu dài, nhà đầu tư cũng đang thận trọng, dè dặt bởi cơ cấu bất động sản hiện nay ít sản phẩm hấp dẫn. Sản phẩm chủ yếu là dành cho giới thượng lưu với những bất động sản cao cấp có giá trị lớn. Rõ ràng đây là một trong những vấn đề cần quan tâm. 

Chúng tôi nhận định hiện nay thị trường có 3 phân khúc: Đô thị, đô thị nghỉ dưỡng và công nghiệp là những phần khúc được lựa chọn nhiều.

Nếu nói về đất đai, nhà ở đô thị tại các vùng quê, giá bất động sản khó tăng vì không có hoạt động phát triển kinh tế, không tạo ra sự tăng giá trị cho bất động sản. Khu vực đó sẽ không có sức hút để các nhà đầu tư, đầu cơ tham gia. Do đó, bất động sản chỉ tạo ra giá trị và tăng giá ở những khu vực có sự năng động và phát triển kinh tế. 

Ví dụ như ở Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản không khi nào nằm im, kể cả trong giai đoạn trầm lắng. Hiện nay như Hà Nội, bất động sản nhà ở, chung cư đều khan hiếm. Tại thời điểm này, tính hấp thụ rất thấp, nhưng căn hộ chung cư cứ ra hàng là hết và giá tăng mạnh vì thiếu nguồn cung, tính hấp dẫn và tăng giá trị rất mạnh. Ở những khu vực nào có sự sôi động, phát triển kinh tế mạnh thì bất động sản luôn có sự hấp dẫn.

Thứ nhất, nói về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, Việt Nam đang định hướng kinh tế du lịch là kinh tế mũi nhọn của quốc gia. Chính phủ đang đưa ra hàng loạt chiến lược hỗ trợ cho ngành du lịch. Bên cạnh đó, Việt Nam có tiềm năng rất lớn, rất mạnh cho ngành du lịch. Nếu trong nhóm nước ASEAN Việt Nam có thể được nhận định là “đại ca” của các nước khi xét về tất cả các chất liệu để phát triển ngành, từ khí hậu, cảnh quan, bờ biển, đến hạ tầng giao thông, lưu trú đang phát triển. Đặc biệt, mặt bằng giá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam bằng khoảng 1/10 so với các nước Singapore, Thái Lan.

Theo chiến lược phát triển của Chính phủ, Việt Nam sẽ trở thành 1 trong 30 cường quốc phát triển du lịch trên thế giới. Khi đó, giá trị của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ tăng trưởng rất lớn.

Thứ hai, với bất động sản công nghiệp, Việt Nam đang đón bắt dòng dịch chuyển công nghiệp từ Trung Quốc sang các quốc gia khác. Theo thống kê của chúng tôi, hầu hết các khu công nghiệp ở Việt Nam gần như được đạt 100% tỷ lệ lấp đầy, còn lại là lấp đầy lên tới 80%. Các khu công nghiệp đã tạo ra việc làm, thúc đẩy kinh tế địa phương. Theo đó, sẽ kéo theo các loại hình bất động sản nhà ở, dịch vụ phát triển để phục vụ khu công nghiệp.

Thứ ba, đối với bất động sản nhà ở, ví dụ như Phú Quốc đang phát triển thành thành phố du lịch và trong tương lai gần sẽ tạo ra vùng kinh tế thu hút nhiều lao động chất lượng cao cùng các chuyên gia nước ngoài. Do đó, dân số sẽ gia tăng lên tới hàng triệu người và dịch vụ nhà ở sẽ bắt buộc phải tăng.

Năm 2022 được giới đầu tư đánh giá là một năm "lên bổng xuống trầm" của thị trường bất động sản với không ít khó khăn vướng mắc từ dòng vốn, nguồn cung đến giá bán và tính thanh khoản. 

Từ thực tế hoạt động và quan sát thị trường, ông nhận định thế nào về diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua?

Ông Bùi Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Group Việt Nam trả lời:

Cảm ơn Ban tổ chức vì chủ đề chương trình hôm nay rất phù hợp và thiết thực với bối cảnh hiện nay. Vừa qua có nhiều thông tin trái chiều trên báo chí và các kênh mạng xã hội. Ở góc nhìn của một nhà tư vấn, tôi cho rằng giai đoạn thị trường bất động sản năm 2022 khá đặc biệt so với các giai đoạn trước. Đó là một giai đoạn nhiều cảm xúc.

Cụ thể, giai đoạn đầu năm còn dư âm của các cơn sốt đất khắp Việt Nam từ nông thôn đến thành thị, vùng núi đến ven biển. Chưa có giai đoạn nào sốt đến như giai đoạn đầu năm vừa qua.

Đến giai đoạn giữa năm thì thị trường bắt đầu chùng lại sau khi đã trải qua quá nhiều giai đoạn sốt đất. Bên cạnh đó, thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng giữa xung đột Nga và Ukraina. Khi kinh tế bị ảnh hưởng, các chuỗi cung ứng bị đứt đoạn thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng.

Đến nay, giai đoạn cuối năm, Chính phủ Việt Nam cũng đã đưa ra nhiều chính sách quản lý chặt về dòng vốn và trái phiếu. Đây là phương án giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn và có sự thanh lọc tốt hơn.

Và trong giai đoạn tới đây, thị trường bất động sản diễn biến theo chiều hướng nào sẽ cần nhận định của các chuyên gia và nhà tư vấn. Và sau hàng loạt các chính sách thì hy vọng thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững hơn.

Talkshow có sự tham gia của các diễn giả
1. PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng
2. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
3. Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đông Tây Land
4. Ông Bùi Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Group Việt Nam
5. Ông Phạm Minh Đức, Phó Tổng Giám Đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành
 

Kính thưa các quý vị đại biểu, khách quý!

Kính thưa quý chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo!

Trước tiên, thay mặt cho lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức, tôi xin gửi tới quý vị đại biểu, quý chuyên gia, các nhà khoa học, nhà báo lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường tài chính, tiền tệ của Việt Nam đang phải đối mặt với những áp lực và thách thức ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản cũng đứng trước không ít những khó khăn và rủi ro tiềm ẩn.

Đặc biệt, thị trường trở nên khó khăn hơn khi lãi suất liên tục tăng, chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ và những rủi ro từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp; quá trình thanh tra, rà soát các dự án đang diễn ra ở nhiều địa phương; vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền. Bên cạnh đó, có thể thấy tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là vấn đề ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản cả trong ngắn hạn và trung hạn.

Theo dự báo của nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, từ năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển tích cực và minh bạch hơn nhờ những bước tiến hoàn thiện thể chế, pháp lý khi dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; quy hoạch tổng thể quốc gia và quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương được ban hành cùng sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; sự đa dạng của các nguồn vốn cho thị trường bất động sản... 

Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản cần được tính toán một cách thận trọng; nhà đầu tư sẽ hướng về dòng vốn trung - dài hạn ở các thị trường giàu tiềm năng và những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Đầu tư bất động sản giai đoạn tới sẽ căn cứ vào những yếu tố quan trọng như: Bối cảnh kinh tế vĩ mô; thông tin về quy hoạch; kết cấu hạ tầng; pháp lý dự án; tiềm lực tài chính; tính thanh khoản và khả năng kinh doanh sản phẩm…

Thưa Quý vị,

Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh hiện tại, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở đô thị và bất động sản công nghiệp là những phân khúc dẫn đầu về thanh khoản và tiềm năng tăng giá, trong đó, bất động sản nhà ở đô thị được coi là kênh trú ẩn an toàn nhất trong bối cảnh lạm phát và lãi suất có nhiều biến động, các kênh đầu tư khác chứa đựng nhiều rủi ro. 

Qua khảo sát tại thị trường trọng điểm Phú Quốc, có trên 70% nhà đầu tư được hỏi quan tâm đến các dự án nhà ở và khu đô thị sở hữu lâu dài, có pháp lý minh bạch. Đất đô thị được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài là dòng sản phẩm hoàn toàn chiếm ưu thế hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng với thời hạn sở hữu tối đa 50 - 70 năm. Trong đó, có trên 80% nhà đầu tư tin tưởng và kỳ vọng sản phẩm này sẽ tăng giá mạnh mẽ trong khoảng 2-3 năm tới, khi du lịch Phú Quốc tăng trưởng vượt bậc và đón lượng lớn khách quốc tế lưu trú dài ngày; Phú Quốc sẽ trở thành thành phố đáng sống của giới trung lưu và thượng lưu để tận hưởng cuộc sống tinh khiết, phồn vinh với nhiều trải nghiệm đẳng cấp.

Sản phẩm bất động sản nhà ở đô thị Phú Quốc với quyền sở hữu lâu dài có ưu thế riêng vượt trội bởi loại hình này đa dạng hóa được lợi nhuận và chủ động trong mục đích sử dụng hơn. Nhất là tạo sự an tâm cho chủ sở hữu, khi mà tâm lý của người Việt đều muốn sở hữu căn nhà lâu dài, vừa là của để dành, vừa là để truyền cho đời con cháu, lại dễ thế chấp, sang nhượng… mà không lo bị mất giá. Ở góc độ rộng hơn, bất động sản nhà ở đô thị cao cấp đa chức năng không chỉ có vai trò mở đường cho sự phát triển hạ tầng của Phú Quốc mà còn là yếu tố giúp bất động sản nơi đây gia tăng giá trị trong dài hạn, nhất là vừa có thể kết hợp được mục đích ở và lợi thế kinh doanh gắn với kinh tế du lịch.

Thưa Quý vị, 

Với vai trò là thành phố đảo an cư bền vững và sống tận hưởng, trên hành trình trở thành trung tâm kinh tế - tài chính – du lịch mới của khu vực và thế giới, Phú Quốc xứng đáng là Đảo Ngọc cho sự lựa chọn, cho một cuộc sống hạnh phúc hơn. Minh chứng cho xu hướng này, Đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc của Tập đoàn Tân Á Đại Thành được quy hoạch theo hướng hệ sinh thái kép đô thị bền vững đang nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Theo đó, hệ sinh thái kép đô thị được cấu thành từ 2 khía cạnh, thứ nhất là các yếu tố tạo nền tảng phát triển đô thị như quy hoạch, cơ sở hạ tầng, tổ chức giao thông, kiến trúc, hệ thống tiện ích; thứ 2 là giá trị sống tinh khiết trong từng ngôi nhà bởi một đô thị thịnh vượng chỉ có thể được kiến tạo từ giá trị bền vững mà ở đó mỗi cư dân đều được tận hưởng sự trong lành, khỏe mạnh xuyên suốt hoạt động sống.

Thưa Quý vị,

Trên cơ sở đó, tiếp nối thành công của chuỗi các Hội thảo: “Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới” và Toạ đàm: “Bất động sản cao cấp đô thị Phú Quốc: Nhận diện dòng vốn và cơ hội đầu tư”, được tổ chức vào tháng 8 vừa qua, hôm nay, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự đồng hành của Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành - Meyland, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Talk show về chủ đề: Đầu tư bất động sản thời kỳ trầm lắng - Thách thức, thời cơ và động lực bứt phá của Phú Quốc.

Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Talk Show sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

Thứ nhất, nhận diện bối cảnh thị trường và phân khúc bất động sản đáng đầu tư hiện nay;

Thứ hai, tiêu chí xác định dự án bất động sản nhà ở đô thị thu hút khách hàng;

Thứ ba, đánh giá triển vọng bất động sản nhà ở đô thị Phú Quốc;

Thứ tư, một số gợi mở và triển vọng đầu tư từ thực tế khảo sát dự án Meyhomes Capital.

Thưa Quý vị!

Nhân dịp này, thay mặt cho lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, tôi xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp đã tham dự Toạ đàm và Giao lưu trực tuyến. Ban Tổ chức trân trọng cảm ơn Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành – Meyland đã tài trợ đồng hành cùng Chương trình.

Kính chúc các quý vị đại biểu dồi dào sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt!

Xin chúc chương trình thành công tốt đẹp!

Trân trọng cảm ơn sự lắng nghe của quý vị!

Về phía diễn giả:

- PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

- Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đông Tây Land

- Ông Bùi Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Group Việt Nam

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức:
- TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Về phía đơn vị đồng hành:

- Ông Phạm Minh Đức, Phó Tổng Giám Đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành

Cùng sự có mặt của lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản, đông đảo nhà đầu tư, đại lý bất động sản.