Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 ngày 7/1/2013, cho phép các dự án nhà ở thương mại được phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội, để được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng, nhằm “phá băng” thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013 hướng dẫn việc thực hiện và có hiệu lực từ đầu quý II năm 2013.
Gần một năm tính từ thời điểm Thông tư 02 có hiệu lực, trên địa bàn cả nước có 25 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong đó Hà Nội có 15 dự án, TP.HCM có 10 dự án. Trên thực tế, đó là số dự án đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng còn số dự án được chấp thuận cho chuyển đổi lại rất khiêm tốn.
Dự án Bright City của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là một trong số ít những dự án nhà ở xã hội trọng điểm của UBND TP. Hà Nội. Dự án này nằm trên trục đường chính Quốc lộ 32, thuộc địa phận huyện Hoài Đức (Hà Nội), tiếp giáp với điểm đầu của tuyến Metro trên cao đi vào trung tâm Thành phố.
Dự án Bright City được khởi công từ đầu năm 2011, khởi đầu là dự án nhà ở thương mại, dự kiến hoàn thành sau 2 năm. Thế nhưng sau khi rót hàng chục tỷ đồng làm móng, đóng cọc nhồi, dự án này bỗng dưng bị “đắp chiếu” suốt gần 3 năm.
2 năm sau, dự án này tái khởi động nhờ gói tài trợ 1.100 tỷ đồng từ Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội, thu hút sự chú ý của hàng trăm khách hàng. Tuy nhiên, vào thời điểm chuẩn bị tiến hành mở bán đợt mới, dự án này một lần nữa rơi vào thế khó buộc phải dừng lại khi gói 30.000 tỷ đồng tạm dừng giải ngân hồi tháng 3/1016.
Mặc dù sau đó, gói này đã tiếp tục được giải ngân cho các khách hàng đã ký kết hợp đồng trước ngày 31/3/2016, nhưng khả năng mở bán mới của dự án này vẫn gặp nhiều khó khăn.
Khi gói 30.000 tỷ tạm dừng giải ngân, dự án Bright City đã bị mắc kẹt do tiến độ triển khai chậm.
Trao đổi về những vướng mắc gặp phải trong quá trình chuyển đổi sang nhà ở xã hội, Giám đốc Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long Phạm Thanh Hưng cho biết, tháng 3/2016 sau khi thông tin gói 30.000 tỷ đồng sắp hết hạn lan rộng, Dự án Bright City đã không thể tiếp tục bán căn hộ làm tiến độ dự án chững lại và gây tâm lý hoang mang cho những khách hàng đã mua trước đó.
Mặc dù sau đó Chính phủ tiếp tục cho giải ngân gói tín dụng đối với khách hàng ký kết trước ngày 31/3/2016 nhưng việc này chỉ giúp cho các khách hàng đã mua phần nào yên tâm. Trên thực tế, chủ đầu tư vẫn gặp khó, bởi việc gia hạn chỉ áp dụng đối với nhóm khách hàng cá nhân, chứ không áp dụng cho nhóm khách hàng doanh nghiệp vay để phát triển dự án.
Chưa kể, theo quy định về bảo lãnh do BIDV cấp vốn, dự án bắt buộc phải triển khai theo đúng tiến độ. Các quy định, thủ tục liên quan đối với nhà ở xã hội cũng chặt chẽ hơn so với các dự án thương mại khi vay gói 30.000 tỷ đồng, gây khó khăn cho chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng để đưa ra một gói tín dụng ưu đãi riêng cho khách mua nhà.
Về khó khăn trong quá trình xét duyệt hồ sơ xin chuyển đổi dự án, ông Vũ Ngọc Đạm (Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500, nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải ‘bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hội khác, gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng… cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này.
Bên cạnh Bright City, Bamboo Garden cũng là dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội từ tháng 5/2013 theo Quyết định số 3870/UBND-QHXDGT của UBND TP. Hà Nội. Dự án này cũng hứa hẹn sẽ thu hút sự chú ý của nhiều khách hàng là người lao động thu nhập thấp bởi giá bán khá rẻ (xấp xỉ 10 triệu đồng/m2), lại nằm trong quần thể 24,4 ha của Khu đô thị Sunny Garden City của CEO Group.
Bomboo Garden được chủ đầu tư triển khai nhanh. Trong 2 tòa nhà thuộc dự án, Tòa CT9B đã được CEO Group cất nóc ngày 10/5/2015 và quý I/2016, Công ty hoàn thiện Tòa CT9A, cung cấp ra thị trường tổng số 432 căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ngay khi chuẩn bị mở bán, dự án này cũng “mắc kẹt” khi gói 30.000 tỷ đồng dừng giải ngân, khiến thanh khoản không được tốt.
Các dự án khác như Dự án 143 Trần Phú (quận Hà Đông) của CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà, hay dự án số 30 Phạm Văn Đồng, quận Cầu Giấy của CTCP Đầu tư xây dựng và Thương mại Bắc Hà… cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để hưởng các chính sách ưu đãi chỉ thành công nếu chủ đầu tư của các dự án đó tận dụng được chính sách hỗ trợ ưu đãi để đẩy nhanh triển khai dự án khi chính sách hỗ trợ còn hiệu lực. Ngược lại, thời điểm gói 30.000 tỷ đồng không tiếp nhận khách mới thì việc chuyển đổi sẽ khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng bị "mắc cạn"./.
