Những năm trở lại đây, tình trạng nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn dù đã hoàn tất các thủ tục pháp lý như phê duyệt quy hoạch 1/500, phê duyệt tổng mặt bằng có giấy phép xây dựng, hoàn tất các thủ tục về phòng cháy chữa cháy, về môi trường, và thậm chí có nhiều dự án chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho cư dân, bàn giao kết nối hạ tầng cho Nhà nước nhưng vẫn không được cấp chứng nhận quyền sử dụng.
Thậm chí, ngay cả khi cư dân đã vào sinh sống trong nhiều năm nhưng các căn hộ vẫn không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở. Một trong lý do đó là việc vướng quy định “tạm nộp quyền sử dụng đất” trước đó.
Reatimes đã có cuộc phỏng vấn với luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Giám đốc Điều hành của Legal United Law để làm rõ hơn vấn đề này.
PV: Luật sư có thể chia sẻ rõ hơn về khái niệm quy định “tạm nộp tiền sử dụng đất”?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Xét dưới góc độ pháp luật, tạm nộp tiền sử dụng đất chỉ là một quy định về áp dụng luật trong trường hợp chuyển tiếp theo Nghị Định số 45/2014/NĐ-CP (01/7/2014) chứ không phải là một hay một nhóm các quy định. Theo đó, quy định này được áp dụng chung và phổ quát, ví như các quy định chung về ghi nợ tiền sử dụng đất hay miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Quy định tạm nộp tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất theo Luật Đất đai năm 2003 mà trước thời điểm ngày 01/7/2014, chủ đầu tư chưa được bàn giao đất trong thực tế. Nhưng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn ra thông báo về số tiền thuế phải nộp.
Đây là một quy định chuyên biệt, được áp dụng trong trường hợp với điều kiện cụ thể mà tôi đã nêu ở trên chứ không phải như tên gọi của nó là “tạm nộp”, rồi theo đó lại được một số tỉnh thành vận dụng luật linh hoạt bằng cách cứ cho phép thực hiện việc tạm tính và cho một số chủ đầu tư tạm nộp tiền sử dụng đất.
(Ảnh minh họa)
PV: Thưa luật sư, vậy việc “tạm nộp tiền sử dụng đất” có được xem là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án đó hay chưa?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Phải khẳng định ngay rằng, tạm nộp tiền sử dụng đất với bất kỳ dự án nào phải được hiểu là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với dự án đó.
Do đó, khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì về nguyên tắc, dự án sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
PV: Nhưng trong thực tế lại có nhiều dự án lại được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chỉ là “tạm nộp”. Quan điểm của ông về các trường hợp này?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Tôi đồng ý và nhận thấy trong thực tế tại một số địa phương có tình trạng này. Một nguyên nhân dẫn tới trường hợp dự án được chính quyền cởi mở bằng việc cho phép “tạm nộp tiền sử dụng đất” một phần và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là việc làm biến tướng, nhằm mục đích trục lợi. Hành vi này là sự “ưu ái ngầm” trong việc vận dụng và áp dụng pháp luật đối với một số dự án có liên quan đến một số các chủ đầu tư cá biệt.
Ngoài ra, xét thực tế, một khó khăn khác xảy ra tại khâu xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Nhiều chủ đầu tư muốn nộp tiền mà không được nộp vì khâu tính toán chưa ra kết quả.
Chính việc tắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất phải nộp mà có một số dự án, chủ đầu tư phải kiến nghị xin được nộp mà vẫn không thể được nộp thuế.
Một số dự án từ thời điểm nộp hồ sơ tới đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính phải trải qua hơn hai năm.
Điều này dẫn đến việc một số địa phương cho phép áp dụng tạm nộp tiền sử dụng đất và cam kết nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) của một số dự án để tạo điều kiện cho dự án có thể được tiếp tục triển khai.
PV: Việc tắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất phải nộp dự án sẽ dẫn tới những khó khăn nào cho chủ đầu tư, thưa ông?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Chủ đầu tư phải gặp rất nhiều khó khăn. Quan trọng nhất là dự án cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư mới có thể triển khai tiếp được. Nếu dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị chậm triển khai, chậm tiến độ và gây ra nhiều hệ lụy.
Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các thủ tục bị ảnh hưởng có thể kể ra như: Không thể được cấp giấy phép xây dựng, không thể hoàn tất một số công tác thẩm duyệt về quy hoạch, không thể thực hiện được việc thế chấp quyền sử dụng đất ở các tổ chức tín dụng, không thể đăng ký huy động vốn từ khách hàng…
Chính điều này, dẫn đến có một số chủ đầu tư không thể chờ đợi được nên đã "vượt rào". Và trong khi chờ đợi thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại bị phạt, bị thanh tra, kiểm tra và bị áp dụng một số chế tài do một số hành vi “vượt rào” trái luật gây nên.
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng.
PV: Trong trường hợp, dự án được cơ quan Nhà nước cho phép tạm nộp tiền sử dụng đất sẽ gây ra những rủi ro gì cho chủ đầu tư?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Theo tôi, rủi ro lớn nhất đối với chủ đầu tư nằm ở khía cạnh tài chính của dự án, nghĩa là tiền sử dụng đất chưa được xác định chính xác. Con số tiền sử dụng đất đã nộp, thực tế là “tạm nộp” và “tạm tính” còn con số thực sự trong tương lai là bao nhiêu lại chưa được xác định.
Điều này dẫn tới, một số dự án xảy ra chênh lệch hàng chục lần giữa con số đã tạm nộp trước đó và con số thực phải nộp sau này.
Bên cạnh đó, việc tạm nộp cũng sẽ gây ra các ảnh hưởng đến việc khấu trừ tiền hay miễn giảm tiền sử dụng đất (nếu có) của dự án, gây khó khăn khi quyết toán dự án do tính chất không có cơ sở và rõ ràng của việc tạm nộp.
Điều này cũng gây nên tình trạng thiếu minh bạch, rõ ràng về tính pháp lý của dự án, tiềm ẩn một số rũi ro có thể xảy ra cho hoạt động của doanh nghiệp và dự án về sau này.
PV: Vậy rủi ro của khách hàng mua phải dự án mà chủ đầu tư buộc phải “tạm nộp tiền sử dụng đất”?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Theo tôi, khách hàng mua các sản phẩm của dự án được áp dụng tạm nộp tiền sử dụng đất sẽ phát sinh các rủi ro sau:
Thứ nhất, chậm nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.
Thứ hai, hệ lụy dẫn tới phát sinh các tranh chấp với chủ đầu tư từ nghĩa vụ thuế phải nộp đối với sản phẩm mà trước đó khách hàng đã đăng ký mua.
Nguyên nhân của việc này là do vào thời điểm thực hiện tạm nộp và vào thời điểm giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai giữa các bên, chủ đầu tư đã không thể dự trù được chính xác tiền sử dụng đất phải nộp sau này.
Nên sau này, khi phải nộp tiền sử dụng đất tăng lên để thực hiện đăng ký cấp sổ cho khách hàng, chủ đầu tư đề nghị các khách hàng thanh toán thêm hay chia sẻ khoản tăng thêm này. Nhưng hách hàng thường lại không đồng ý, và tranh chấp theo đó sẽ xảy ra.
PV: Nếu khâu xác định tiền sử dụng đất phải nộp bị chậm thì doanh nghiệp cũng bị thiệt. Và một số địa phương lại phải linh hoạt bằng cách “tạm nộp tiền sử dụng đất” nhưng cũng gây ra các bất cập. Theo ông, làm thế nào để giải quyết bài toán khúc mắc này, thưa ông?
LS. Nguyễn Sơn Tùng: Tôi nhắc lại rằng, những dự án được áp dụng việc tạm nộp, chủ đầu tư có thể tận dụng được một số lợi thế trước mắt trong việc triển khai nhanh các thủ tục về đầu tư liên quan đến dự án hay chỉ phải tạm nộp một số tiền sử dụng đất khá ít.
Nhưng về lâu dài và về sau này việc tạm nộp này sẽ như những “cái bẫy” chứa sẵn rủi ro đã được giăng sẵn và chực chờ có thể xảy ra bất cứ lúc nào cho chủ đầu tư.
Giải pháp tốt nhất tôi cho rằng các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở một số địa phương cần đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục xác định giá đất để ra thông báo nộp tiền sử dụng đất nhằm giúp các nhà đầu tư có thể nhanh chóng và kịp thời thực hiện việc đóng tiền và hoàn tất các nghĩa vụ liên quan đến tiền sử dụng đất.
- Cảm ơn chia sẻ của ông!
