Quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ những khoảng trống pháp lý, gây ra không ít bất cập tồn đọng, đến nay vẫn chưa có hướng xử lý.
Những bất cập trong các quy định về giải phóng mặt bằng trong Luật Đất đai là nguyên nhân gây ra điểm nóng về khiếu kiện đông người, kéo dài tại Thủ Thiêm,… Kẽ hở trong Luật Đất đai cũng là nguyên nhân để những nhóm lợi ích gây ra hàng loạt sai phạm như trong các vụ án Vũ "nhôm", Út "trọc"… Thất thoát hàng nghìn tỷ từ các dự án BT, dự án treo cũng do khung pháp lý còn quá nhiều khoảng trống, chưa chặt chẽ về cơ chế tính giá đất, thu hồi đất, cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng… Đầu tư Condotel, Officetel đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn khiến cho loại hình tiềm năng này rơi vào cuộc khủng hoảng thừa trong thời gian qua cũng vì thiếu khung pháp lý đất đai.
Từ cuối năm 2017, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 và sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2019. Đây là một trong số những dự án nhận được sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư và giới chuyên môn. Tuy nhiên, trong tờ trình vừa gửi lên Quốc hội mới đây, Chính phủ đã đề nghị rút dự án luật này ra khỏi Chương trình năm 2019.
SỬA LUẬT KHÔNG THỂ VỘI
Ủng hộ động thái của Chính phủ khi tạm hoãn việc trình Quốc hội thông qua dự án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, PGS.TS Doãn Hồng Nhung khẳng định, việc tạm rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 để tiếp tục nghiên cứu, chuyển sang chương trình năm 2020 là bước đi hợp lý và thận trọng. Bởi việc sửa đổi luật có phạm vi ảnh hưởng rất lớn nhưng hiện đang còn nhiều vấn đề phức tạp cần phải được rà soát, nghiên cứu kỹ càng hơn để có thể giải quyết được các bất cập hiện có và lường trước các tình huống có thể xảy ra trong tương lai.
“Trong giai đoạn này, không chỉ Luật Đất đai 2013 mà Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Giáo dục cũng đang trong tiến trình sửa đổi. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 còn quá nhiều vấn đề phức tạp chưa được bổ sung vào Dự thảo, do vậy cần phải có thêm thời gian để lấy ý kiến, nghiên cứu một cách thận trọng, đầy đủ, nhiều chiều. Đặc biệt là đất đai có yếu tố tôn giáo, đất đai cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài ở Việt Nam mua nhà gắn liền với đất ở; vấn đề phát sinh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vấn đề lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, pháp lý điều chỉnh cho các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản như Condotel, Officetel…
Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai còn phải phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở cũng như Luật Kinh doanh bất động sản nên không thể vội vàng”.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, việc hoãn thông qua Luật đất đai 2013 sửa đổi ít nhiều sẽ gây ra sự hụt hẫng, hoang mang cho người dân, nhà đầu tư – những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm, chính vì việc sửa đổi Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng quá lớn, nên mỗi bước đi đều phải thận trọng, kỹ lưỡng, tránh việc áp dụng vào thực tế lại tiếp tục có thêm những thiếu sót như hiện tại. Theo đó để giải quyết những bức xúc của người dân, nhà đầu tư, Chính phủ nên tạm thời có những hướng đi khác, nâng cao chất lượng quản lý đất đai.
CONDOTEL,OFFICETEL VẪN CÒN NHIỀU DƯ ĐỊA BỨT PHÁ, KHÔNG LO BỊ “LU MỜ”
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, mô hình Condotel, Officetel ở Việt Nam đang được các nhà đầu tư đón nhận bởi những tiện ích và tiềm năng sinh lời cao, là những loại hình bất động sản mới, thời gian qua đã mang đến những trải nghiệm thú vị cho khách hàng, do đó còn rất nhiều dư địa để bứt phá. Còn việc Condotel có “lu mờ” hay không “lu mờ” lại phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ của sản phẩm. Nếu dự án làm tốt các dịch vụ tiện ích, nhân viên 5 sao, cảnh quan môi trường xung quanh luôn đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì Condotel sẽ sống mãi với thị trường mà không cần phải có bất cứ điều kiện gì. Nhưng vấn đề là phải cho Condotel một hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng cũng như lợi ích để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Bởi mỗi sản phẩm khi đã tồn tại đều có sự hợp lý của nó. Hiện nay, việc thiếu hành lang pháp lý an toàn đã khiến không ít các nhà đầu tư bất an.
“Trong một số trường hợp có thể thì giao dịch Condotel diễn ra bình thường, rất hợp pháp nhưng cũng có nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2013. Nhiều trường hợp phải tìm được quyết định cho phép đầu tư theo thẩm quyền thời hạn cho thuê đất từ 50 năm - 70 năm. Nên chăng là trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sắp tới, cần phải bổ sung thêm điều 153 về đa dạng hóa các loại bất động sản và đưa vào quy phạm điều chỉnh đó là đất sử dụng cho khu du lịch, dịch vụ và thương mại.
Việc sửa đổi điều 153 sẽ làm tiền đề cho Condotel, Officetel, Shophouse có thể phát triển một cách lành mạnh trong tương lai. Đặc biệt, các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư vào các dòng sản phẩm này một cách hợp lý, khai thác tốt tiềm năng của đất đai.
Điểm thứ hai, Luật Đất đai 2013 cần phải sửa đổi để phù hợp với quy định của kỳ quy hoạch sử dụng đất. Thực ra trong Luật Đất đai 2013 có quy định là kỳ quy hoạch là 10 năm tại khoản 1 điều 37. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia và cấp tỉnh thì thời gian là 5 năm theo quy định của khoản 2 của điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Theo tôi nghiên cứu, đây chính là bất cập lớn nhất đang diễn ra trong thời gian vừa qua đối với Condotel.
Bởi vì để các chủ đầu tư khi xây xong khách sạn là phải đăng kí biến động, thanh toán nghĩa vụ với Nhà nước đối với đất dịch vụ 50 năm. Theo đó, muốn được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho các căn hộ Condotel trong các điều kiện cấp giấy, các vị trí của khách sạn của các nơi đầu tư Condotel đó phải phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt trước đó 5 năm. Do đó, trong khoảng thời gian thực hiện kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm, đòi hỏi Condotel muốn cấp được thì phải có diện tích đầu tư thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, từ 5 năm trước. Thời điểm hiện tại, việc phải tìm kiếm những văn bản để khẳng định những vị trí của khu vực Condotel đó là khó khăn”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung phân tích.
Theo vị chuyên gia này, nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn sản phẩm đầu tư này sẽ còn phát triển rực rỡ. Có thể kỳ vọng điều này, bởi sức cầu sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel là rất đáng lạc quan.
Theo đó, bà Nhung đề xuất, trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel và các vấn đề bất cập khác. “Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, “tất cả các dòng sông đều chảy”, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững”.
Đối với các nhà đầu tư, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định, vấn đề sở hữu Codotel hay những bất cập khác sớm muộn sẽ phải có những điều chỉnh phù hợp. Do vậy, các nhà đầu tư không nên ngần ngại mà để tuột mất những cơ hội vàng.
Bởi với những ưu điểm vượt trội, thời gian tới, loại hình bất động sản này vẫn sẽ tiếp tục phát triển tốt, thu được lợi nhuận rất đều đặn: “Các nhà đầu tư cứ yên tâm, mạnh dạn đầu tư, quan trọng là cái duyên bán hàng, các kỹ năng, dịch vụ vận hành Officetel, Condoltel luôn luôn đạt chuẩn thì lượng khách hàng vẫn đến, vẫn thu lợi nhuận. Mong rằng việc sửa đổi, điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 trong năm 2020 sẽ đáp ứng được sự kỳ vọng của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài”.
Thiết kế: Đức Anh
