Thái Nguyên trong cơn lốc BĐS: Cảnh báo trượt vào “vết xe đổ” của Hà Nội

Lời toà soạn

Trong làn sóng trải thảm đỏ thu hút doanh nghiệp về đầu tư của các địa phương, bất động sản là một trong những lĩnh vực nhận được sự tham gia ồ ạt hơn cả. Khi quỹ đất của các đô thị lớn ngày càng thu hẹp lại, doanh nghiệp địa ốc đổ bộ về các tỉnh vùng ven và còn nhiều tiềm năng, chớp thời cơ với những ưu đãi đặc biệt của chính quyền địa phương để thu gom quỹ đất, xây dựng dự án. Cuộc chơi của thị trường bất động sản ở các địa phương được đánh giá đã diễn ra với tốc độ quá nhanh và nguy hiểm.

Và phía sau "cơn say" ấy có thể để lại một thực tế đáng buồn. Thị trường tăng trưởng quá nóng, hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Bức tranh đô thị trở nên xộc xệch, quỹ đất cạn kiệt, quy hoạch bị "băm nát", hạ tầng ngổn ngang và kéo theo rất nhiều hệ luỵ về phát triển kinh tế - xã hội.

Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài về câu chuyện phát triển của thị trường bất động sản ở các đô thị địa phương. 

Mở đầu là bài viết: Thái Nguyên trong cơn lốc bất động sản: Cảnh báo trượt vào "vết xe đổ" của Hà Nội.

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

bat-dong-san-thai-nguyen1
bat-dong-san-thai-nguyen2


bat-dong-san-thai-nguyen3

Trong dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Thái Nguyên lần thứ XX, nhiệm kỳ 2020 - 2025, một trong những mục tiêu quan trọng được Thái Nguyên đặt ra là xây dựng tỉnh phát triển nhanh và bền vững để hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Sau tròn một thập kỷ TP. Thái Nguyên - trung tâm của tỉnh - được Thủ tướng chính phủ phê duyệt trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh, mảnh đất xứ Trà đang khát khao bứt tốc để có những cuộc chuyển mình mạnh mẽ.

Thai-Nguyen
Sự phát triển của Thái Nguyên trong những năm gần đây thu hút nhiều nhà đầu tư.

Nung nấu muốn thoát khỏi cái bóng của một tỉnh công nghiệp, là trung tâm của khu vực trung du miền núi phía Bắc nhưng ì ạch trong cuộc đổi mới về phát triển đô thị, nhiệm kỳ vừa qua (2015 - 2020), Thái Nguyên đã bắt đầu dốc lực “thay da đổi thịt” bằng cách triển khai hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và “trải thảm đỏ” đón các nhà đầu tư.

Trong cuộc viễn chinh mở rộng thị trường về tỉnh lẻ, Thái Nguyên trở thành cái tên được giới địa ốc đặc biệt quan tâm. Miền đất hứa này đã có sự xuất hiện của rất nhiều dự án với những tên tuổi nổi bật như: Danko Group, DetechLand, Thiên Lộc, Tập đoàn TMS, FLC, Phúc Lộc, Xuân Trường, T&T, Apec…

Thậm chí, một số doanh nghiệp tại địa bàn tỉnh, vốn chưa từng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng đi nước cờ quan trọng tham gia vào thị trường sôi động này như: Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng, Công ty CP Đầu tư và thương mại TNG (vốn kinh doanh trong lĩnh vực may mặc),...

Khắc phục tình trạng phát triển “lệch”, đô thị hóa chủ yếu mới nằm ở ba phía: Tây, Nam và Bắc, Thái Nguyên hiện thực hoá khát vọng vươn về phía Đông, phát triển đô thị hai bên bờ sông Cầu theo chủ trương trong Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XIX. Theo đó, sẽ lấy sông Cầu làm trung tâm, tỉnh và TP. Thái Nguyên phát triển về hướng mặt trời mọc.

du-an-thai-nguyen-flycam-33-15987826789811599797688
Chọn sông Cầu làm trung tâm, tỉnh và TP. Thái Nguyên hiện thực hoá khát vọng hướng về phía mặt trời mọc

Theo KTS. Ngô Trung Hải - Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (đại diện một trong hai đơn vị liên danh tư vấn phương án mở rộng đô thị thành phố đến năm 2035) thì với phương án điều chỉnh mới, TP. Thái Nguyên sẽ phát triển theo hướng thịnh vượng hơn với cấu trúc đô thị bền vững trên cơ sở không gian xanh. Đến năm 2035, thành phố trở thành một cực phát triển phía Bắc của vùng Thủ đô Hà Nội, một thành phố hấp dẫn, giàu bản sắc và hiện đại.

Viễn cảnh về một đô thị hiện đại, sầm uất bên dòng sông Cầu thơ mộng được vẽ ra. Đặc biệt, điểm nhấn của Dự án đô thị sông Cầu là Đề án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu kết hợp hoàn thiện hạ tầng đô thị hai bên bờ sông Cầu, có tổng mức đầu tư trên 9.800 tỷ đồng.

Mục tiêu của đề án nhằm chỉnh trị sông Cầu đảm bảo an toàn phòng chống lũ cho khu vực 2 bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. Nếu triển khai hoàn thiện đề án thì sẽ xây dựng hoàn thiện đô thị hai bên bờ sông Cầu, hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông đô thị theo quy hoạch được duyệt, kết nối TP. Thái Nguyên với các khu đô thị mới phía bờ Đông sông Cầu, đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư vào dịch vụ du lịch khách sạn của thành phố, đáp ứng nhu cầu nhà đất ở phục vụ nhân dân giai đoạn trước mắt và lâu dài. Đồng thời, tạo cảnh quan đô thị văn minh, đảm bảo đủ tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc tỉnh,…

bat-dong-san-thai-nguyen02

“Muốn biết thị trường bất động sản Thái Nguyên phát triển như thế nào, chỉ cần đi hết trục đường Bắc Sơn là sẽ rõ”, đó là lời giới thiệu của đội môi giới bất động sản Thái Nguyên khi nói về thị trường của địa phương này.

Trong quy hoạch phát triển của TP. Thái Nguyên, đường Bắc Sơn được lựa chọn trở thành tuyến đường huyết mạch, kết nối trục Đông - Tây của thành phố, tạo đột phá trong phát triển du lịch, thúc đẩy thu hút đầu tư, phát triển kinh tế cho tỉnh. Đại lộ Bắc Sơn chính thức thông đường sẽ tạo mạng lưới hoàn chỉnh kết nối các khu chức năng quan trọng phía Tây TP. Thái Nguyên với trung tâm thành phố, các huyện, thành, thị trong tỉnh và với các tỉnh, thành lân cận thông qua đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên.

dự án thái nguyên flycam-20
Tuyến đường Bắc Sơn dài 9,5km đi qua cổng Tam Quan, nối từ đường Lương Ngọc Quyến (phường Quang Trung) đến khu du lịch hồ Núi Cốc. Dọc tuyến đường là những dự án bất động sản mọc lên dày đặc

Tuyến đường dài 9,5km, nối từ đường Lương Ngọc Quyến (phường Quang Trung) đến khu du lịch hồ Núi Cốc dày đặc các dự án. Chính vì thế, giới đầu tư ví von gọi đây là tuyến đường "tỷ đô".

Vừa dẫn chúng tôi đi dọc trục đường Bắc Sơn, anh Minh - một môi giới bất động sản - vừa điểm mặt, kể tên hàng loạt dự án, dù đó có thể là những dự án đã rõ hình hài hay chỉ là mênh mông đất trống và cỏ mọc tốt um mà chưa biết khi nào đi vào triển khai. 

 Dự án điển hình gần với trục đường này và nằm ở vị trí đắc địa ngay cửa ngõ cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên là dự án Tecco Elite City của chủ đầu tư Tecco Group. Đến thời điểm hiện tại, dự án Tecco Elite City của chủ đầu tư Tecco Group đã cất nóc một trong bốn tòa nhà. Dự án từng dính một số lùm xùm và bị tạm dừng một thời gian. Đây là một trong dự án chung cư hiếm hoi trong tổng số các dự án nằm dọc đường Bắc Sơn.

dự án thái nguyên-30
Dự án Tecco Elite City từng bị gián đoạn vì khó thanh khoản

Dự án tiếp theo là Mia Forest, chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Thương mại MIA GROUP. Dự án được giới thiệu có tổng diện tích hơn 4ha, bao gồm 352 lô liền kề, biệt thự có diện tích trung bình dao động từ 95m2 – 170m2. Dù hiện tại mới là mênh mông đất trống nhưng dự án đã được rao bán có sổ đỏ với mức giá từ 12 - 14 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là Khu đô thị Hưng Phát do Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hưng Phát đầu tư. Dự án này tọa lạc tại vị trí mặt đường Hồ Núi Cốc (đường Bắc Sơn kéo dài). Dự án hiện đang được quảng cáo gồm 30 lô đất nền, với các loại hình phát triển là căn hộ, biệt thự, liền kề kinh doanh…Mức giá chỉ từ 1 tỷ 380 triệu/lô.

Anh Minh cho biết, qua cánh cổng Tam Quan kia còn là hàng loạt các dự án: Dự án Khu dân cư đường Bắc Sơn, Khu dân cư số 2 phường Quang Trung, Khu dân cư Việt Bắc- phường Quang Trung, Khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh, Khu dân cư Nam Đại học Thái Nguyên, Khu dân cư Tổ 5 Tân Thịnh, Khu đô thị Thịnh An (A + B), Khu đô thị Hưng Thịnh (C + D), Khu đô thị Duyên Phúc, Khu đô thị Goleden Tea, các Khu chức năng của Đại học Thái Nguyên. Như vậy cứ tính trung bình 0.9km trên đường Bắc Sơn lại xuất hiện một dự án bất động sản. Theo anh Minh, giá đất nền tại các điểm cách cửa Tam quan khoảng 300m, mức giá đất nền dao động từ 25 – 30 triệu đồng/m2.

Ngoài trục đường Bắc Sơn, còn rất nhiều dự án bất động sản khác đang được triển khai ở địa phương này. Tiêu biểu có thể kể đến như khu đô thị như: Dự án Khu liên hợp Trung tâm hội trợ thương mại kết hợp khu nhà ở cao cấp Picenza Plaza Thái Nguyên. Dự án Kosy Gia Sàng, Kosy Sông Công do Công ty Cổ phần Kosy đầu tư. Dự án Mỏ Bạch Central Hills của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Lộc; dự án Phổ Yên Residence của Vinaconex 3; Khu đô thị mới Diamond City Thái Nguyên của Công ty Tuấn Nghĩa; TBCO Riverside của Tập đoàn Tiến Bộ; dự án Crown Villas của Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng; Khu đô thị TMS Bắc Sơn của Công ty cổ phần Tập đoàn TMS; dự án Canary City của Công ty cổ phần thương mại đầu tư Xuất Nhập Khẩu,...

Nhiều dự án bất động sản mọc lên tại thành phố Thái Nguyên

Tuy nhiên, quá trình khảo sát cũng như báo chí đã phản ánh, tại nhiều dự án chủ đầu tư chưa tuân thủ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng, đất đai, môi trường,... Điều này khiến cho thị trường bất động sản Thái Nguyên trở nên rối ren và thiếu tính minh bạch.

Có một điểm đặc biệt là sản phẩm chủ đạo của địa phương này là các dự án đất nền với mức giá cho các quỹ đất này dao động từ 10 - 30 triệu đồng/m2. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cơ cấu sản phẩm chủ yếu là đất nền do quỹ đất nơi đây còn dồi dào và tâm lý sính đất nền của người dân vẫn lớn.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản Thái Nguyên chủ yếu là đất nền

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Thái Nguyên sôi động trông thấy, bên cạnh sự tham gia của hàng loạt các doanh nghiệp địa ốc là sự xuất hiện đông đảo của đội ngũ môi giới bất động sản. Nhưng có một thực tế, đa số các môi giới lại lựa chọn sản phẩm đất thổ cư. Bởi thực tế: “Dân ở đây vẫn chuộng mua đất thổ cư rồi xây nhà, thứ nhất là giá thành vừa phải, đa dạng với khả năng kinh tế, thứ hai lại có vị trí trung tâm thuận tiện đi lại và có thể xây thoải mái theo ý muốn. Còn người Thái Nguyên mua đất dự án trong các khu đô thị gần như… không có. Nhóm khách hàng của những sản phẩm này hoặc là giới đầu tư mua lướt sóng, hoặc người từ Hà Nội về, hoặc là các quan chức được mua với giá ưu đãi theo kiểu ngoại giao”, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở Thái Nguyên cho biết.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Phạm Đức Thuận, Phó Văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Đông Bắc nhận định: “Thị trường bất động sản Thái Nguyên thời gian gần đây khá trầm lắng. Trước đó, thị trường ghi nhận cơ cấu sản phẩm bất động sản có sự thay đổi như xuất hiện lượng lớn căn hộ chung cư, đất nền. Tuy nhiên, tỷ lệ thanh khoản của chung cư rất thấp vì nhu cầu của người dân không cao. Phân khúc đất nền cũng rơi vào tình trạng tương tự. Tâm lý của người dân Thái Nguyên đa phần thích đất thổ cư”.

Từ năm 2018, tình trạng “bong bóng” bất động sản bắt đầu xuất hiện ở thị trường Thái Nguyên. Nhiều nhà đầu cơ với các chiêu trò tinh vi đã cố tình tạo “cơn sốt ảo” về giá đất, nhất là đất nền để kiếm lợi. Nếu không tỉnh táo, ngay cả nhà đầu tư lướt sóng cũng bị mắc bẫy. Việc Thái Nguyên “sốt giá ảo” một phần do những cuộc thăm dò về tỉnh lẻ của các đại gia địa ốc, một phần nữa xuất phát từ chính sự tăng trưởng kinh tế tích cực và mở rộng quy hoạch, phát triển đô thị của địa phương.

Trước thực tế có hàng nghìn lô đất nền được quy hoạch và rao bán, thị trường bất động sản của tỉnh có thể trở nên mất cân đối. Trong khi nguồn cung nhiều thì nhu cầu thực về mua đất làm nhà của người dân lại rất thấp. Bởi thế, nhà đầu tư sau khi đã bỏ một lượng lớn tiền đầu cơ mà giá đất tăng không đáng kể dẫn đến tình trạng nợ nần, khó khăn tài chính, nên buộc phải dùng chiêu trò “cơn sốt ảo” để thu hồi vốn và kiếm lời. Vì thế, nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư có thể nhận trái đắng khi sa lầy vào các dự án bất động sản ở đây.

bat-dong-san-thai-nguyen-3
Lượng dân số "vàng" đổ về Thái Nguyên không đông như kỳ vọng, đường phố thưa thớt 

Chị Lan, chủ một cửa hàng quần áo khá to nằm trên tuyến đường “Hàng Ngang, Hàng Đào” Lương Ngọc Quyến, gần đối diện với cổng trường ĐH Sư Phạm Thái Nguyên đang thẫn thờ ngồi bên cửa vội đứng bật dậy tươi tỉnh khi thấy có xe đỗ trước cửa hàng. Chị Lan đon đả mời chào khách và giới thiệu các mẫu quần áo. Hoá ra từ đầu tuần đến giờ chị chưa “mở hàng”.

Chị Lan than thở: “Biết là do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng cũng chẳng hẳn. Từ năm ngoái đến giờ kinh doanh đã có dấu hiệu ế ẩm rồi. Tôi bán quần áo ở phố này đến 5 - 7 năm rồi, chưa bao giờ thấy tình trạng ế ẩm như thế này. Đấy, hàng loạt cửa hàng người ta trả mặt bằng vì không chịu nổi. Đấy là còn ở tuyến phố trung tâm nhất tỉnh”.

Lý giải điều này, theo chị Lan, lượng sinh viên về các trường đại học Thái Nguyên ngày càng ít đi. “Sinh viên ít đi, lứa ra trường rồi ở lại đi làm cũng ít đi, chỉ có ngập và tắc đường là tăng lên. Giờ Thái Nguyên ngập và tắc thì không thua gì Hà Nội”, chị Lan nói đùa.

Câu than thở mang chút bông đùa của chị Lan hoá ra lại phản ánh một thực tế rất rõ của thành phố này. Trong khi lượng dân số "vàng” đổ dồn về Thái Nguyên mỗi năm không hề đông như kỳ vọng thì vấn đề hạ tầng lại đang tồn tại nhiều bất cập.

Gần đây nhất, trận mưa đầu mùa ngày 4/8/2020 chỉ diễn ra trong thời gian ngắn đã khiến nhiều tuyến đường của thành phố mênh mông trong biển nước. 

Vài năm trở lại đây, cùng với sự xuất hiện dày đặc của các dự án bất động sản thì tỷ lệ ngập úng sau mỗi trận mưa cũng tỷ lệ thuận tăng theo. Chỉ cần một trận mưa lớn, những tuyến phố huyết mạch của thành phố như: Hoàng Văn Thụ, Minh Cầu, Lương Ngọc Quyến… và thậm chí cả tuyến đường Bắc Sơn (đoạn đầu) mới được xây dựng đều mang chung cái tên “phố ngập”.

Trận mưa lịch sử đêm 9/10/2019 đến sáng 10/10/2019 đã khiến nhiều tuyến đường trong thành phố đã ngập trong biển nước.

Liên quan đến vấn đề ngập lụt tại TP. Thái Nguyên, báo chí trước đó đã từng có những bài viết đặt ra câu hỏi: “Vì sao TP. Thái Nguyên cứ mưa lớn là ngập cục bộ?” Đáp án của câu hỏi này được các ngành chức năng chỉ ra đó là vấn đề liên quan đến quy hoạch, xây dựng và triển khai các dự án hạ tầng đô thị trên địa bàn. 

Theo lý giải của cơ quan chức năng, khi xưa KĐT Xương Rồng (hồ Xương Rồng), KĐT PICENZA (cánh đồng rau Đồng Bẩm), các khu dân cư, KĐT tại Túc Duyên (cánh đồng rau Túc Duyên)… là rốn chứa nước khu trung tâm TP. Thái Nguyên với nhiều hồ ao lớn nhỏ và cánh đồng mênh mang có thể chứa lượng nước lớn mỗi khi mưa, lũ về.

Khi tuyến đường xây dựng, những khối bê tông mọc lên, chắn ngang những con đường dẫn thoát nước. Bê tông hóa quá nhanh khiến cho hạ tầng hệ thống thoát nước không thể theo kịp. Sự thích ứng của hệ thống thoát nước thải lại quá yếu trước lượng mưa lớn đang bị om đọng và dồn ngược lại vào trung tâm thành phố bởi các tuyến nhà bê tông được dựng lên.

KTS. Võ Kim Cương đã từng chỉ ra rằng, những bản quy hoạch chạy theo dự án, theo ý chủ đầu tư đã để lại hệ lụy nghiêm trọng, tạo ra áp lực lớn cho xã hội. Quy hoạch đô thị bị phá vỡ dẫn đến hệ luỵ giao thông tắc nghẽn, các thành phố chìm trong cảnh ngập nước, môi trường, sinh thái bị ảnh hưởng. Hệ lụy sâu xa hơn đó là nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng khi tính hấp dẫn đầu tư của thành phố bị suy giảm.

bat-dong-san-thai-nguyen4

Trong khi bài toán ngập úng vẫn loay hoay chưa tìm được lời giải, nhiều dự án liên quan đến hạ tầng giao thông, đặc biệt là hành lang đê thoát lũ liên tục bị chậm tiến độ thì số lượng các dự án được phê duyệt triển khai vẫn không ngừng được tăng lên nhanh chóng. Điều này khiến dư luận đặt ra lo ngại về mục tiêu phát triển của Thái Nguyên là “Nhanh” và “Bền vững” liệu có thể trở vẹn toàn.

Một trong những dự án hạ tầng được kỳ vọng nhất là Đề án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu kết hợp hoàn thiện hệ thống hạ tầng đô thị hai bên bờ sông Cầu theo hình thức đầu tư đối tác công tư PPP của Liên danh Tập đoàn Phúc Lộc và Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 8 đã vấp phải nhiều khó khăn trong quá trình triển khai, chưa thể hẹn ngày hoàn thành.

Đề án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu chưa hẹn ngày về đích

Được biết, Đề án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu kết hợp hoàn thiện hạ tầng đô thị hai bên bờ sông Cầu (Đề án sông Cầu) có 9 dự án thành phần, bao gồm: Đê, kè, đường, cầu, nạo vét cải tạo dòng sông..., Đề án sông Cầu có tổng mức đầu tư hơn 9.800 tỷ đồng. Trong đó vốn xây lắp của nhà đầu tư là khoảng 7.000 tỷ đồng, vốn của địa phương tham gia dự án để giải phóng mặt bằng là khoảng 2.811 tỷ đồng. Đề án thực hiện theo hình thức hợp tác công tư (PPP) – Hợp đồng BT và Liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Phúc Lộc - Cienco 8 là nhà đầu tư trúng thầu.

Mặc dù nhà đầu tư đã khởi công xây dựng vào thời điểm tháng 12/2016, đến nay đã 4 năm, người dân chỉ thấy những bức tường bê tông nham nhở, sắt, thép đã hoen gỉ và việc thi công xây dựng nằm “án binh bất động”. Chính vì vậy, nhiều cử tri và người dân địa phương không khỏi hoài nghi về tính hiệu quả của Đề án sông Cầu có tổng mức đầu tư hơn 9.800 tỷ đồng trên.

Ngoài dự án “khủng” trên, hàng loạt dự án nhà ở, giao thông hạ tầng tại địa bàn TP. Thái Nguyên mới đây đã bị người dân sở tại đề nghị UBND tỉnh thu hồi hoặc đẩy nhanh tiến độ thực hiện. 

Cụ thể, cử tri TP. Thái Nguyên đề nghị UBND tỉnh thu hồi/đẩy nhanh tiến độ các khu quy hoạch không triển khai, chậm triển khai hoặc có triển khai nhưng không đúng cam kết theo quy định – làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của nhân dân, cá biệt, có dự án đã đeo đẳng 10 năm nay.

Một số trường hợp điển hình như: Dự án Tân An Phú; Dự án KĐT số 1 phường Tích Lương; Dự án Bến xe phía Nam; Dự án đường Bắc Sơn; Dự án chung cư Đại Nam (phường Phan Đình Phùng); Dự án đường Việt Bắc giai đoạn 2 (phường Phú Xá).

Cá biệt ghi nhận phản ánh của người dân sở tại về dự án Bắc Sơn - Sông Hồng đến nay đã 10 năm vẫn chưa thực hiện. Được biết, dự án Khu dân cư Bắc Sơn – Sông Hồng (TP. Thái Nguyên) được khởi công từ tháng 8/2010. Dự án triển khai thực hiện rất chậm vì vướng mắc các thủ tục về đầu tư và giải phóng mặt bằng.

bat-dong-san-thai-nguyen

Phát triển đô thị không đơn thuần chỉ là bức tranh chắp vá từ các dự án. Hà Nội chính là trường hợp điển hình cho việc đô thị bị băm nát vì tư duy quy hoạch nhiệm kỳ. Những bản quy hoạch liên tục bị điều chỉnh, các khối nhà xếp chồng lên nhau nhưng hạ tầng thì ngày một bị bóp lại, những khu đô thị kiểu mẫu dần biến thành đô thị… ổ chuột. Bài học nhãn tiền của một thành phố lớn cách Thái Nguyên chỉ chưa đầy 80km đã cho thấy những hệ quả đau xót. Ngập lụt, tắc đường, ngột ngạt, ô nhiễm không khí trầm trọng và lãng phí nguồn lực đất đai là tất cả những gì Hà Nội đang phải oằn mình gánh chịu.

Và không đâu xa, Bắc Ninh – một tỉnh sắp đạt về đến cán đích “thành phố trực thuộc Trung ương” cũng đang phải giải quyết hàng loạt hệ quả của một giai đoạn phát triển nóng, manh mún và phân lô bán nền mất kiểm soát. 

Chia sẻ với PV Reatimes, một lãnh đạo Sở Xây dựng Bắc Ninh thừa nhận: “Một vài năm trước, Bắc Ninh thực hiện đấu giá một số dự án nhỏ lẻ ở các địa phương và khu công nghiệp lân cận. Những khu vực này ban đầu được thực hiện với mục đích để phát triển kịp thời, phục vụ cho nhu cầu của công nhân về nhà ở, bởi trước đây định hướng triển khai nhà ở công nhân được thực hiện trên quy hoạch nông thôn mới. Tuy nhiên, việc tăng trưởng nóng đã kéo theo tình trạng nhiều dự án quy mô nhỏ, có sai phạm dẫn tới việc băm nát quy hoạch”.

Len lỏi vào những những tuyến phố mới ở Thái Nguyên là những cổng chào hoành tráng vẽ nên viễn cảnh về một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại mang đẳng cấp quốc tế, nhưng sự thật sau đó mới chỉ là những mảnh đất cỏ mọc um tùm, hệ thống hạ tầng ngổn ngang chưa biết ngày hoàn thiện.

du-an-thai-nguyen-46-15987845794051243126227
Dự án Kosy Gia Sàng

Khu đô thị Kosy Gia Sàng với quy mô 358 lô liền kề và 22 lô biệt thự. Dự án từng dính không ít lùm xùm vì huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán. Dù bị phản ánh chậm tiến độ và thực hiện sai phép ở hàng loạt dự án tại nhiều địa phương trên cả nước nhưng Tập đoàn Kosy vẫn tiếp tục được Thái Nguyên "chọn mặt gửi vàng" triển khai thêm nhiều dự án với quỹ đất khủng như Kosy Sông Công và mới đây nhất là dự án Khu đô thị số 11 (phường Gia Sàng).

Tỷ lệ lấp đầy ở các dự án thấp, hạ tầng ngổn ngang nhưng số lượng dự án mới được phê duyệt vẫn tiếp tục được tăng lên

Hay như dự án Crown Villas nằm ở vị trí trung tâm Thái Nguyên nhưng đến nay, tỷ lệ lấp đầy vẫn rất chậm. Dự án Picenza đã đi vào hoạt động nhưng nhiều căn shophouse vẫn không một bóng người. Điều đáng nói, dù có rất nhiều dự án sở hữu tỷ lệ lấp đầy thấp song Thái Nguyên vẫn đang tiếp tục chào đón nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn nhỏ khác nhau và một cơ cấu sản phẩm chủ yếu mang tên “đất nền”.

Dự án MIA Forest dù chưa xong cơ sở hạ tầng nhưng đã rao bán. 

Rõ ràng, Thái Nguyên đang sở hữu rất nhiều lợi thế với quỹ đất còn dồi dào. Nhưng nếu như  buông lỏng quản lý đất đai và sa lầy vào những cuộc đấu giá đất thiếu minh bạch, những cuộc trao đổi đất và hạ tầng bằng hình thức BT một cách lỏng lẻo sẽ đẩy địa phương này vào một kịch bản quỹ đất cạn kiệt. Cơn sốt đất qua đi để lại hàng loạt những khu đô thị thiếu bóng người ở và hạ tầng ngổn ngang. 

“Thành phố ma” Bình Dương là câu chuyện điển hình cho việc đầu tư kém hiệu quả, khi cung và cầu không đồng điệu với nhau. Dự án Thành phố mới Bình Dương được xây dựng từ tháng 4/2010 với kỳ vọng trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Bình Dương, thay thế cho thành phố Thủ Dầu Một. Đô thị mới này có quy mô 1.000ha với tổng vốn đầu tư khoảng hơn 150.000 tỷ đồng.

Dù đã được đầu tư xây dựng bài bản, với hệ thống đường xá hạ tầng đẹp, đồng bộ và nhiều khu nhà ở cao cấp như một Singapore thu nhỏ nhưng 10 năm qua "siêu dự án" vẫn hoang vắng, nhà không đất trống. Một trong những nguyên nhân chính khiến dự án không thành công như mong đợi là do bất động sản ở đây được rao bán với mức giá ban đầu quá cao, chủ yếu ở phân khúc cao cấp, chỉ phù hợp với khách hàng đầu tư thay vì hướng đến nhu cầu ở thực của người dân địa phương là các cán bộ, công nhân viên trong các khu công nghiệp.

Phát triển manh mún, lãng phí nguồn lực đất đai, tư duy nóng vội, quy hoạch thiếu tầm nhìn… có thể là nguyên nhân dẫn đến “cái chết” của một đô thị và kéo theo là rất nhiều hệ luỵ về phát triển kinh tế.

Trao đổi với Reatimes, TS. KTS. Trương Văn Quảng đã phải thốt lên: “Thật xót xa khi nhìn những khu đô thị không một bóng người, bỏ hoang! Thật xót xa khi nguồn tài nguyên đất đai bị lãng phí! Chạy theo tăng trưởng nóng để đáp ứng tầm nhìn “nhiệm kỳ” sẽ không thể tạo ra sự phát triển bền vững mà chỉ sinh ra bản quy hoạch lộn xộn và sự dư thừa các dự án. Trong khi đó, tài nguyên thiên nhiên khi đã khai thác và sử dụng sẽ không thể tái tạo được. Chúng ta đang chỉ biết “tiêu”, lãng phí đất đai mà không biết giữ gìn cho con cháu sau này”.

bat-dong-san-thai-nguyen5

Bình luận về hệ luỵ của trào lưu phát triển nóng bất động sản ở các đô thị địa phương, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Trào lưu đầu tư đất nền tỉnh lẻ ồ ạt dẫn tới tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất. Sự mở cửa của chính quyền đã dẫn tới hiện tượng phân lô bán nền tràn lan, điều này không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn tạo ra những khu đất trống, hoang hoá và lãng phí. Việc phê duyệt ồ ạt dự án, buông lỏng quản lý đất đai đã để lại hệ quả mà nhiều đời lãnh đạo của một số địa phương đang phải trả giá, thậm chí là vào vòng lao lý. Đó là bài học lớn để các tỉnh đang nóng lòng muốn phát triển nhanh cần nhìn vào, rút kinh nghiệm tránh đi vào "vết xe đổ" đầy đau xót”.

Trải thảm đỏ thu hút đầu tư có lẽ là một trong những thành tựu nổi bật ở nhiệm kỳ 2015 - 2020 của Thái Nguyên. Tuy nhiên hiện thực hoá các dự án đầu tư đó như thế nào để bức tranh đô thị trở nên hoàn chỉnh, đạt được mục tiêu cốt lõi là phát triển NHANH và BỀN VỮNG lại là bài toán khó mang tính tầm nhìn mà những nhà lãnh đạo Thái Nguyên trong nhiệm kỳ tới cần đưa ra lời giải. 

Mai Dương - Ngọc Tiến - Hải Nam
Lệ Quyên
31/08/2020 06:06



Mai Dương - Ngọc Tiến - Hải Nam

Nên đọc
Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự