Thúc đẩy đại đô thị tạo ra sự phát triển bền vững
Phát biểu tại Hội thảo “Sức bật từ đại đô thị” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc cho biết, phát triển đại đô thị là xu hướng đang ngày càng phổ biến trên thế giới, tuy nhiên vẫn chưa rõ nét ở Việt Nam.
Ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và sự ra đời của công nghệ đã tác động sâu rộng đến các xu hướng quy hoạch và phát triển đại đô thị trong các thập niên gần đây. Thêm vào đó, xu thế phát triển cũng hướng đến việc lấy con người làm trọng tâm với nhiều giải pháp.
Theo bà Hương, các nhà quy hoạch đô thị đã tổng kết 5 xu hướng quan trọng tác động đến quá trình hình thành và phát triển đại đô thị. Trước hết là xu hướng khu đô thị thông minh. Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… là một trong những nước rất chú trọng phát triển loại hình khu đô thị thông minh với các giải pháp công nghệ tích hợp giúp quản lý, vận hành và cung cấp giải pháp tối ưu cho người dân, doanh nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước… một cách nhanh chóng, tiện lợi và hiệu quả.
Thứ 2 là xu hướng khu đô thị xanh. Các khu đô thị có quy chuẩn không gian xanh, nhưng rất thấp so với chuẩn quy định. Trên thực tế, các khu đô thị hiện hữu của Việt Nam có tỷ lệ cây xanh chỉ đạt khoảng 1,5 - 2m2 trên đầu người, thấp hơn rất nhiều so với quy chuẩn quy định. Các khu dân cư, đô thị theo xu hướng này sẽ không chỉ có cây xanh mà còn cần không gian xanh, xử lý rác thải xanh, cung cấp các giải pháp về năng lượng, vật liệu thân thiện môi trường, không gian sống sạch, an toàn cho sức khỏe.
Thứ ba, về xu hướng khu đô thị gắn kết, ở một số nước phát triển, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang chuyển dần sang cuộc cách mạng 5.0, trong đó con người được xem là tâm điểm để xây dựng các mối liên hệ gắn kết trong xã hội.
Các không gian chung, sinh hoạt cộng đồng được đề cao, chú trọng và ngày càng mở rộng trong xu thế không gian riêng, cá nhân ngày một bị thu hẹp do giá cả bất động sản gia tăng tại các thành phố lớn. Xu hướng này sẽ giúp sự giao tiếp trong cộng đồng, sự gắn kết trong xã hội được nâng cao và cuộc sống trở nên đa dạng, hạnh phúc hơn.
Thứ tư là xu hướng phát triển các khu đô thị tập trung và chuyên sâu dựa trên tiềm năng sẵn có của các địa phương, tạo ra sự khác biệt và thu hút nguồn lực đầu tư cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng cuộc sống của người dân.
Bà Hương nhìn nhận, tại Việt Nam khu đô thị hình thành theo xu hướng này cũng đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét. Việc TP.HCM được thông qua chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, lấy khu Đông làm tâm điểm phát triển theo chiến lược thành phố thông minh và sáng tạo là tiền đề để xu hướng này được khẳng định.
Nói về xu hướng khu đô thị đa cực, bà Hương cho rằng, đây là xu thế phát triển các đại đô thị với mục tiêu tạo thêm những tâm điểm đối trọng với các khu trung tâm cũ đã trở nên chật hẹp và quá tải. Tại các thành phố lớn, quy mô dân số đông từ trên 10 triệu người thường sẽ phải hình thành thêm những tâm điểm mới, các khu đô thị vệ tinh nhằm kéo dân số về các cực của thành phố, tạo nên sự phát triển đồng đều, cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn.
Tập trung những dự án vừa túi tiền, tạo điều kiện cho nhà đầu tư
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ rằng, điểm hạn chế của đại đô thị nằm ở mức giá thành. Chất lượng dự án càng lớn, suất đầu tư sẽ càng cao, giá thành càng tăng và giá bán càng lớn. Do đó, các khu đô thị lớn luôn có mức giá cao so với khu vực đầu tư khác.
Vì thế, bài toán này cần được giải quyết hài hòa khi phát triển các đại đô thị, cần có khu vực phát triển những dự án vừa túi tiền. Như đã biết, Luật Nhà ở quy định, với dự án quy mô 10ha trở lên, cần dành 25% quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhưng thực tế vẫn còn thiếu cơ chế thực hiện. Do đó, ở các dự án khu đô thị hiện đại, hầu hết là người có tiền mới mua được.
HoREA đã đề xuất đề án Khu đô thị Thủ Đức cần quan tâm, giải quyết người dân tại chỗ để không ai bị bỏ lại. Từ trước đến nay, Luật Đất đai chỉ quy định Nhà nước thu hồi và giao đất các dự án đô thị, khu đô thị mới cho chủ đầu tư. Để phát triển, cần tạo điều kiện để họ có thể tự tạo lập quỹ đất, đặc biệt là tháo gỡ cơ chế xử lý đất công xen kẽ trong các dự án nhà ở...
Một số ý kiến có nhắc đến việc đại đô thị dẫn tới những mặt hạn chế như không đồng bộ hạ tầng…, tuy nhiên ông Châu cho rằng, phát triển đô thị phải dựa trên cơ sở quy hoạch, đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
"Còn nếu không đồng bộ, đó là chủ quan, chủ yếu là đầu tư của nhà đầu tư chưa tới trên cơ sở quy hoạch. Suất đầu tư quyết định trên cơ sở quy hoạch. Chúng tôi đánh giá cao các dự án khu đô thị, đại đô thị, nhờ đó đã tạo nguồn tiền dồi dào cho ngân sách Nhà nước. Đơn cử, quận 7, TP.HCM chỉ có 25 tỷ đồng, nhưng đến hiện tại nhờ các dự án bất động sản, quận 7 đã thu về số tiền gấp hàng trăm lần. Tương tự, có thể kể đến quận Thủ Đức, quận 9", ông Châu nói.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, dưới góc độ là một đơn vị đầu tư, ông nhận thấy có 4 điều một doanh nghiệp cần quan tâm trong việc phát triển một dự án bất động sản.
Đầu tiên là tiền, muốn đầu tư một dự án phải có vốn, phải có tiền, tuy nhiên ông Phúc cho rằng vấn đề này doanh nghiệp có thể huy động từ nhiều kênh. Về hiệu quả đầu tư, đây cũng là điều doanh nghiệp có thể chủ động tính toán.
Tuy nhiên, riêng có hai điều khá khó khăn trong việc đầu tư dự án là quỹ đất và thủ tục, làm sao tạo ra quỹ đất lớn để phát triển dự án? Làm sao để thủ tục quy hoạch diễn ra nhanh chóng? Bên cạnh đó, ông Phúc giả thiết rằng, nếu quá trình quy hoạch được giải quyết thì tiền đâu để đền bù?
“Có nhiều nguồn để giải quyết vấn đề này, một trong số đó là trái phiếu Chính phủ và biết đâu thời gian tới sẽ có trái phiếu TP.HCM. Sau đấy, TP.HCM sẽ tạo ra một quỹ đất sạch để chúng tôi có thể đầu tư hạ tầng bài bản từ nguồn vốn đó”, ông Phúc nêu vấn đề.
Giải đáp kiến nghị của đại diện doanh nghiệp, ông Huỳnh Thái Ngọc, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông tin một số chi tiết về quỹ đất của thành phố. Theo quy định, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý để giao đất, phân đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò tham mưu cho UBND TP.HCM, sau đó có phương án trình Thủ tướng, được Thủ tướng phê duyệt ở Nghị quyết 80 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) TP.HCM, là căn cứ quản lý, triển khai về quy hoạch, sử dụng đất.
Theo đó, đến năm 2020 sẽ chuyển 27.000ha từ đất nông nghiệp (hiện là 100 nghìn ha) sang đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Trong đó, đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ khu đô thị bổ sung là hơn 2.800ha. Sau khu đô thị là chuyển đổi sang đất công nghiệp thêm 2.000ha, phần còn lại là công trình hạ tầng, đường sá.
Đặc biệt, TP.HCM được xác định là đô thị dạng đặc biệt, theo Nghị quyết 54 về ưu đãi, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, khi chuyển đất lúa sang đất dự án có diện tích trên 10ha thì Thành phố có thể tự quyết định, không cần sự phê duyệt của Thủ tướng.
