Tháo gỡ đấu thầu dự án nhà ở xã hội sao cho trúng?

Bên cạnh việc trình đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đồng thời sửa Thông tư 09 nhằm tháo gỡ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

*****

Chính phủ đang quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Vừa qua, Chính phủ đã tổ chức hội nghị trực tuyến nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Tại Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 kết luận hội nghị, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp, gồm xây dựng đề án Xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Thủ tướng cũng chỉ đạo rà soát các khó khăn vướng mắc và đề xuất giải pháp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, gồm quy định phải có quy hoạch chi tiết mới thực hiện đấu thầu.

Bộ Xây dựng hiện đã trình đề án Xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội để lấy ý kiến các thành viên Chính phủ. Bộ Xây dựng đồng thời cũng dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 09/2021/TT-BXD và tổ chức lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, cộng đồng doanh nghiệp...

“Điểm nghẽn” chính sách

Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu (Điều 57). Tuy nhiên sau hơn 7 năm thi hành Luật này, việc đấu thầu dự án nhà ở xã hội hầu như không thể thực hiện được.

Lý do là bởi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (Nghị định 100) lại “bỏ quên”, không quy định về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dẫn đến thiếu hành lang pháp lý rõ ràng để các địa phương triển khai. Nhiều địa phương đã quan tâm tạo lập quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội nhưng không thể lựa chọn nhà đầu tư do “khoảng trống pháp luật”.

Phải đến khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (Nghị định 25) được ban hành thì Chính phủ mới có quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa (gồm đấu thầu dự án nhà ở xã hội theo pháp luật nhà ở). Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD (Thông tư 09) trong đó hướng dẫn đấu thầu dự án nhà ở xã hội.

Có Thông tư, vẫn chưa thông

Điều đáng bàn là mặc dù có hiệu lực từ ngày 01/10/2021 nhưng đã 14 tháng trôi qua cả nước hầu như chưa có dự án nào lựa chọn được nhà đầu tư theo Thông tư 09.

Lý do nằm ở việc Thông tư 09 đặt ra điều kiện “đặc thù” với dự án nhà ở xã hội là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt mới đủ điều kiện đưa ra đấu thầu, trong khi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000.

Quy định “đặc thù” này hết sức bất cập bởi theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết? Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đáp ứng điều kiện tổ chức đấu thầu dự án nhà ở xã hội thì sẽ trái Luật Quy hoạch đô thị (quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh).

Nhưng nếu Nhà nước chỉ tạm ứng ngân sách lập quy hoạch chi tiết, yêu cầu chủ đầu tư trúng thầu hoàn trả thì vẫn sẽ vướng nếu cuộc đấu thầu bất thành (do không có nhà đầu tư tham gia hoặc tất cả các nhà đầu tư đều không đáp ứng yêu cầu)?

Mặt khác, Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP và Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhưng Thông tư 09 lại yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết?

Đơn giản hóa thủ tục hành chính

Thời gian qua, một số địa phương, đoàn đại biểu Quốc hội đã kiến nghị cơ quan quản lý cần đơn giản hóa, rút gọn quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội để sớm tháo gỡ, tạo nguồn cung nhà ở phân khúc này. Đây cũng là nội dung mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận được nhiều chất vấn tại kỳ họp Quốc hội hồi tháng 11.

Để đơn giản hóa thủ tục và xuất phát từ tính chất “tầng bậc” quy hoạch, dự án nhà ở xã hội chỉ cần có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000 là đủ điều kiện đấu thầu, tương ứng với Điều 11 Nghị định 25 - vốn đang áp dụng rộng rãi, hiệu quả cho dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Yêu cầu này vừa phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị, vừa phù hợp với thực tiễn bởi quy hoạch phân khu đã xác định được các chỉ tiêu để cơ quan nhà nước lập hồ sơ mời thầu và để các nhà đầu tư lập “bài thầu”.

Việc yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết sẽ làm gia tăng thời gian cũng như kinh phí tổ chức đấu thầu (kinh phí này được hạch toán vào dự án, làm “đội” giá nhà) và có nguy cơ tạo ra “quy hoạch treo” nếu đã phê duyệt quy hoạch chi tiết mà không lựa chọn được chủ đầu tư.

Ngược lại, nếu đấu thầu theo quy hoạch phân khu và giao nhà đầu tư trúng thầu lập quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư có thể chủ động lựa chọn phương án quy hoạch bám sát nhu cầu, thị hiếu của khách hàng và tránh được tình huống Nhà nước chi ngân sách lập quy hoạch chi tiết nhưng chủ đầu tư phải bỏ thêm một lần chi phí để lập điều chỉnh.

Như đã nêu trên, Bộ Xây dựng đã dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 09 với mong muốn tháo gỡ vướng mắc, giúp các địa phương có thể tổ chức đấu thầu dự án nhà ở xã hội.

Dự thảo đề xuất sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 09, theo đó, yêu cầu “Có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” được sửa thành: “Thuộc khu vực đã được lập, phê duyệt quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu; đồng thời, khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan chuyên môn về quy hoạch xây dựng trực thuộc cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết quy định về các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật”.

Như vậy, Bộ Xây dựng đã tiếp thu các kiến nghị và “giảm tải” yêu cầu dự án nhà ở xã hội phải có quy hoạch chi tiết mới được tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên phương án như dự thảo vẫn chưa hợp lý (vừa thừa, vừa thiếu). “Thiếu” là bởi cho phép tổ chức đấu thầu khi mới có quy hoạch chung, chưa có quy hoạch phân khu là không tương đồng với Điều 11 Nghị định 25 (quy định phải có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000). “Thừa” là bởi yêu cầu khu đất dự án nhà ở xã hội phải có các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Điều 29 Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Nội dung đồ án quy hoạch phân khu bao gồm việc xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố...” Như vậy chỉ cần có quy hoạch phân khu được phê duyệt thì đương nhiên đã đáp ứng đủ các yêu cầu trên.

Do vậy, tôi kiến nghị dự thảo sửa đổi Thông tư 09 chỉ cần quy định điều kiện tương tự Điều 11 Nghị định 25 (phải có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000), không cần quy định thêm điều kiện đặc thù, riêng biệt.