Tháo gỡ rào cản pháp lý cho thị trường bất động sản năm 2021
Không phải do tác động của dịch bệnh, mà khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là các vấn đề liên quan đến bất cập trong quy định pháp lý và thủ tục hành chính. Thị trường bất động sản năm 2021 khó có thể lấy lại phong độ nếu các điểm nghẽn pháp lý không được khơi thông.
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, mặt bằng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển, đồng thời góp phần quan trọng vào sự nghiệp Công nghiệp hóa – hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh và phát triển bền vững...
Sự phát triển của thị trường bất động sản là đầu kéo tăng trưởng của hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất… Với tầm quan trọng đó, để có những bước phát triển hiệu quả và bền vững, thị trường bất động sản không thể nằm ngoài vòng quản lý và điều chỉnh của các quy định chính sách, pháp luật hiện hành.
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… cùng các văn bản hướng dẫn thi hành lần lượt ra đời đã từng bước tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và nhà ở, thị trường quyền sử dụng đất, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, thu hút các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước.
Dưới bệ đỡ của chính sách và pháp luật, thị trường bất động sản trong thập kỷ vừa qua đã đạt được nhiều thành tựu đáng ghi nhận trong việc phát triển và nâng tầm diện mạo các đô thị Việt Nam. Các doanh nghiệp bất động sản cũng đã không ngừng tăng trưởng và lớn mạnh, ngày càng có những đóng góp quan trọng cho nền kinh tế. Giới phân tích nhìn nhận, đây là một thập kỷ “vượt khó” và “khẳng định” vị thế của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, trải qua thời kỳ phát triển thăng hoa, giai đoạn cuối của chu kỳ phát triển 10 năm lại chứng kiến sự trầm lắng và có phần tuột dốc của thị trường bất động sản. Một trong những nguyên nhân cốt lõi là do các vướng mắc, chồng chéo trong các quy định pháp luật có liên quan khiến việc thực thi không hiệu quả, gây khó cho doanh nghiệp.
Từ năm 2018, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã liên tục kêu cứu khi hàng loạt điểm chồng chéo trong một “rừng” pháp lý đang điều chỉnh thị trường bất động sản và sự rườm rà của thủ tục hành chính đã gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp.
Cùng với đó, công tác thanh tra, rà soát các sai phạm trong quá trình cấp phép đầu tư các dự án trong giai đoạn trước đó được tiến hành quyết liệt từ cuối năm 2018 đến nay cũng tạo ra “điểm nghẽn” khiến các dự án bị dừng triển khai. Hội chứng “chim sợ cành cong” khiến chính quyền các địa phương cũng cẩn trọng hơn khi phê duyệt các dự án mới.
Năm 2019 là một năm trầm lắng, mất cân đối cung cầu của thị trường bất động sản do điểm nghẽn pháp lý. Nguồn cung các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh, các dự án chậm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt do vướng mắc về thủ tục, đặc biệt là ở một số loại hình kinh doanh bất động sản mới chưa được pháp luật điều chỉnh. Số lượng dự án mới được phê duyệt rất hạn chế. Bước sang năm 2020, dịch Covid-19 hoành hành đã giáng thêm một đòn mạnh vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo chia sẻ của các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn do dịch Covid-19 mang lại chỉ là tạm thời, như một cơn bão tràn qua, cây nào khỏe vẫn có thể trụ vững. Theo đó, với các doanh nghiệp có tiềm lực, có uy tín, họ vẫn có những cách thức để “vượt bão”, thậm chí coi đây là cơ hội để tái cơ cấu, chuẩn bị cho những bước đi dài hơi, bền vững hơn. Vấn đề là mỗi doanh nghiệp phải tự thân tìm ra những giải pháp phù hợp với năng lực tài chính và quản trị để vượt khó.
Trong khi đó, khó khăn về các quy định pháp lý, thủ tục vẫn là “bệnh nền” chưa được chữa trị triệt để. Do đó, trước thềm năm mới, băn khoăn lớn nhất của các doanh nghiệp hiện tại vẫn là những bất cập của các quy định pháp lý chưa được tháo gỡ.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản bày tỏ: Với thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, vị trí không còn là yếu tố quyết định mà là thay vào đó, pháp lý được khơi thông mới là bệ đỡ để phát triển dự án, đưa thị trường đi lên. Các doanh nghiệp mong muốn, các quy định pháp lý cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với quá trình áp dụng trong thực tiễn; các thủ tục hành chính cần được đơn giản, giảm thiểu để tạo sự thông thoáng, giảm chi phí cả về thời gian và tiền bạc cho doanh nghiệp…
Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết cho biết, một dự án hiện tại để thi công được phải mất 3 năm làm thủ tục, bao gồm: Chờ quy hoạch chung của tỉnh, của địa phương, sau đó mới lập quy hoạch dự án, rồi chờ phê duyệt, xin cấp phép...
“Trước đây, chủ đầu tư vừa triển khai, vừa hoàn thiện thủ tục dự án thì mới có thể đẩy nhanh tiến độ. Còn với cơ chế hiện tại, không được phép vừa triển khai vừa hoàn thiện thủ tục, thì sẽ phải mất đến 3 năm hoặc hơn”, ông Quyết nhấn mạnh.
Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, đến nay không còn phù hợp với thị trường. Ông Dũng lấy dẫn chứng, có khu đất của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007 nhưng sau 14 năm vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất, hoàn thiện các thủ tục để triển khai. “Dự án bất động sản muốn hoàn thiện thủ tục pháp lý phải xin “trăm cửa, trăm dấu” khiến doanh nghiệp vô cùng mệt mỏi”, ông Dũng chia sẻ.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng chung trăn trở, rằng trên thế giới trước khi quyết định đầu tư thì nhà đầu tư phải biết được giá thành, nhưng ở Việt Nam tiền sử dụng đất không biết là bao nhiêu. Ẩn số mang tên “tiền sử dụng đất” khiến doanh nghiệp đau đầu để đi đến quyết định đầu tư do không xác định được chi phí đầu vào.
Vướng mắc thứ hai liên quan đến các thủ tục đầu tư. “Chúng tôi đầu tư cùng với nhà đầu tư Nhật nhưng không thể kiểm soát được tiến độ dự án. Đành khất hẹn với nhà đầu tư theo tháng, sau đó là khất đến cả năm rồi hai ba năm”, ông Quang cho biết và nói thêm, chi phí tài chính cho dự án bất động sản Việt Nam đang cao nhất khu vực, điều này gây thiệt hại không chỉ cho doanh nghiệp, Nhà nước mà còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người tiêu dùng.
Theo thống kê của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), hiện các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu đang có nhiều điểm chồng chéo. Đơn cử, chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; quy định không thống nhất, thiếu cụ thể trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất; mâu thuẫn trong quy định về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư trong đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai; hạn chế về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai…
Ngoài ra, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác… đã được Bộ Xây dựng ban hành nhưng trong thực tiễn áp dụng thì doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn.
Bên cạnh đó, các bất cập còn thể hiện rõ ở quy định về vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người dân. Các tranh chấp phát sinh từ việc xác định giá đất, áp dụng khung giá đất, cách lựa chọn phương thức tính giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng đã khiến người có đất bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước không tìm được tiếng nói chung. Trong khi đó trên thực tế, đa phần chủ đầu tư đã phải thỏa thuận với người dân với giá cao hơn khung giá do Nhà nước phê duyệt.
Về đấu thầu, đấu giá đối với dự án mà quy hoạch là đất hỗn hợp gồm đất sạch do Nhà nước quản lý và đất chưa được giải phóng mặt bằng, pháp luật về đấu thầu không có quy định hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc Nhà nước đã bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng (tức “đất sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai hiện hành).
Do vậy, khi đấu thầu một số dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, trong đó có “đất sạch” và đất còn chưa giải phóng mặt bằng, thì các địa phương lúng túng không biết đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Điều này khiến nhiều dự án có “đất xen kẹt” bị chậm triển khai nhiều năm.
Mặt khác, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính kéo dài, làm tăng khả năng các giao dịch tư lợi có cơ hội gây cản trở hoạt động minh bạch của thị trường bất động sản.
Tất cả những điều này đã và đang gây ra nhiều hệ lụy lớn, làm gia tăng thời gian và chi phí, tăng rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, làm lỡ cơ hội đầu tư, cản trở sự phát triển lành mạnh và đúng hướng của thị trường.
Trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.
Chính vì vậy, trong thời gian chờ sửa đổi các quy định pháp lý còn bất cập ở các văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn như Luật Đất đai, nên chăng Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư với người dân; cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định).
Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế những giao dịch tư lợi, phòng chống tham nhũng, rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đối với các dự án đất hỗn hợp, cần có văn bản hướng dẫn các địa phương thực hiện việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể để nâng cao tính khả thi của văn bản và tạo sự đồng thuận với người dân, tạo quỹ đất sạch cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Đặc biệt, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô, bài bản, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Thị trường bất động sản năm 2021 được dự báo đang đứng trước những vận hội mới để phát triển theo hướng hiệu quả, bền vững hơn. Trong đó, những lợi thế để tăng khả năng thu hút những doanh nghiệp FDI đang ngày càng thể hiện rõ. Trước những yêu cầu mới của thị trường thì khung pháp lý cần được bổ sung, hoàn thiện hơn để phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch.
Theo đó, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần có những động thái quyết liệt trong việc khơi thông các điểm nghẽn pháp lý và thủ tục hành chính để khai phóng sức mạnh tiềm tàng từ đất đai. Đây chính là cơ sở quan trọng nhất để có thể lạc quan, tin tưởng vào sự bứt phá của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển mới với những bước đi thận trọng, hiệu quả, bền vững. Tiến độ sửa đổi các bất cập trong quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản sẽ quyết định việc đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người sử dụng đất về bức tranh thị trường năm 2021./.
