Có thể thấy, thị trường bất động sản đang chịu sức ép bởi các yếu tố chính trị thế giới, lạm phát toàn cầu vẫn đang ở mức cao, nhu cầu của thị trường, kinh tế khu vực chưa phục hồi được như kỳ vọng.
Giá căn hộ có sự phân hóa
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá bán căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh vẫn đắt đỏ, thấp nhất là 58 triệu đồng/m2 còn cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2. Chỉ tính riêng trong tháng 8/2023, giá bán căn hộ ở Long An vào khoảng 21 - 24,6 triệu đồng/m2, còn ở Đồng Nai là 30 - 34 triệu đồng/m2, ở Bình Dương mức giá thấp nhất ghi nhận là 32 triệu đồng/m2.
Và giá căn hộ neo ở mức cao đã khiến cho lượng giao dịch của phân khúc này trong tháng 8/2023 chưa thể khởi sắc mặc dù vẫn có nhu cầu. Trong báo cáo thị trường bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng cũng như vùng phụ cận tháng 8/2023 của DKRA Group đã ghi nhận được số lượng căn hộ bán vẫn thấp hơn 41% so với cùng kỳ năm 2022.
Xét về nguồn cung mới thì trong tháng 8, lượng căn hộ chào bán đã sụt giảm mạnh, so với cùng kỳ năm trước chỉ bằng 19%.
Bên cạnh đó thì thị trường cũng đã có sự phân hóa về giá giữa các địa phương. Ở Long An, Đồng Nai và Bình Dương sau một thời gian đua giá với TP. Hồ Chí Minh thì đã đang trở lại phát triển các sản phẩm đáp ứng đúng với nhu cầu thực. Cũng theo đó thì phân khúc căn hộ hạng A chiếm 25% tổng nguồn cung mới, chú trọng ở khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Còn phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vị trí chủ đạo ở các tỉnh giáp ranh. Giá của căn hộ ở trên thị trường thứ cấp đã ghi nhận giảm từ 50 - 150 triệu đồng/căn.
Còn ở Đà Nẵng và vùng phụ cận như Quảng Nam và Thừa Thiên Huế, DKRA Group ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ không có sự biến động, Đà Nẵng từ 49 - 74 triệu đồng/m2, Thừa Thiên Huế ghi nhận từ 23 - 37 triệu đồng/m2. Và các chủ đầu tư cũng tiếp tục chiến lược chiết khấu thanh toán sớm bình quân lên đến 6 - 18%. Tuy nhiên thì thanh khoản vẫn đang ở mức thấp, khó có đột biến trong ngắn hạn.
Cũng theo đó, các căn hộ mới mở bán trong tháng qua đã giảm đến 31% so với tháng trước, đều là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó với phân khúc chủ đạo là căn hộ hạng A.
Nhà phố và biệt thự ghi nhận giá giảm
Và theo báo cáo của DKRA Group, phân khúc nhà phố và biệt thự khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng như vùng phụ cận có lượng tiêu thụ trong tháng 8/2023 đạt mức 59% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu là ở Đồng Nai.
Mặc dù nguồn cung nhà phố và biệt thự mới tăng hơn 16 lần so với tháng trước, tuy nhiên chỉ bằng 33% so với cùng kỳ năm 2022. Đồng Nai cũng là địa phương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường trong tháng qua khi ghi nhận chiếm 68%.
Còn ở Đà Nẵng, nhà phố và biệt thự lại có sức cầu thấp với 5 giao dịch trong tháng 8/2023.
So với giai đoạn đầu năm nay, giá thứ cấp giảm 2 - 3% và phần lớn lượng giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao, có tính pháp lý hoàn thiện.
DKRA Group cũng cho biết, chính quyền địa phương sẽ tiếp tục thúc đẩy tháo gỡ những vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp lý nhằm mục đích thúc đẩy thị trường, mặc dù vậy thì sẽ khó có nhiều đột biến trong thời gian ngắn hạn.
Có sự giằng co về giá ở phân khúc đất nền
Đối với phân khúc đất nền thì DKRA Group ghi nhận ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, lượng tiêu thụ mới ở trong tháng 8/2023 sụt giảm mạnh đến 94%, nguồn cung cũng ghi nhận giảm đến 58% so với cùng kỳ năm 2022. Long An cũng là địa phương có lượng đất nền chiếm đến 89% trên tổng cung mới của toàn thị trường.
Và giá đất nền vẫn đứng im ở giá sơ cấp và thứ cấp khi được rao bán ở mức 25 - 34 triệu đồng/m2 ở Long An; 5,2 - 5,8 triệu đồng/m2 ở Tây Ninh. Thanh khoản của thị trường chưa có nhiều khởi sắc ở trong tháng qua.
Còn ở thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận thì lượng tiêu thụ đất nền ở mức thấp, ghi nhận với khoảng 54 nền được đưa ra thị trường.
Nguồn cung mới ở trong tháng cũng ghi nhận ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, chiếm khoảng 93%. Thừa Thiên Huế cũng không có dự án mở bán mới ở trong tháng.
Cũng theo đó, giá đất nền ở khu vực này tiếp tục đi ngàng với lần mở bán trước đó. Cụ thể là giá bán đất nền ở Đà Nẵng là từ 51 - 67 triệu đồng/m2 còn Quảng Nam 10,6 - 25 triệu đồng/m2.
Giao dịch thị trường ghi nhận ở mức trung bình, tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện về mặt pháp lý. Những chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, cam kết mua lại cũng tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng với mục đích kích cầu thị trường.
Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, thị trường đất nền hiện nay vẫn duy trì thế trận kéo có căng thẳng giữa bên bán và bên mua. Phía bên mua vẫn muốn giá đất nền tiếp tục giảm sâu, trong khi đó người bán thì cố để giữ giá, thu hồi vốn bỏ ra.
Ông Tuấn nhận định: “Thế giằng co của nhà đầu tư đất nền dự báo có thể sẽ sớm kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2023, khi những khó khăn của lĩnh vực bất động sản dịu đi, thị trường đi vào giai đoạn hồi phục. Chính vì thế mà đây vẫn sẽ là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm”.
Theo DKRA Group, vấn đề khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn mới, những rủi ro về pháp lý đã tác động lớn đến nguồn cung mới ở trong thời gian qua. Và việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ những khó khăn về thủ tục pháp lý của dự án cũng được kỳ vọng sẽ mang đến tín hiệu sáng sủa hơn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
