UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế vừa ban hành Quyết định số 49/2021/QĐ-UBND về tách thửa đối với thửa đất ở, đất nông nghiệp, một số quy định cụ thể về tách thửa để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này thay thế Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế.
Tăng đồng loạt diện tích tách thửa tối thiểu
Một trong những điểm đáng chú ý được quy định theo Quyết định số 49 nói trên, là đối với đất ở tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa áp dụng tại các phường của TP. Huế là 60m2 (tăng lên 20m2 so với quy định của UBND tỉnh ban hành năm 2014). Riêng các phường, xã mới sáp nhập vào TP. Huế theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021, đất ở tối thiểu là đối với phường là 80m2; đối với xã là 100m2.
Đối với các thị trấn thuộc huyện, các phường thuộc thị xã và các xã đồng bằng đất ở tối thiểu là 100m2 (riêng các xã Phú Thuận, Phú Hải của huyện Phú Vang; thị trấn Sịa của huyện Quảng Điền: 80m2); các xã trung du, miền núi: 150m2.
Trước đó năm 2014, UBND tỉnh quy định diện tích đất ở tối thiểu với các phường của TP. Huế là 40m2; các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã là 60m2; các xã đồng bằng: 70m2; các xã trung du, miền núi: 100m2.
Quyết định mới của UBND tỉnh cũng quy định kích thước cạnh của thửa đất, với kích thước cạnh mặt tiền phải lớn hơn hoặc bằng 4m theo hướng song song với đường giao thông (quy định trước lớn hơn hoặc bằng 4m); kích thước chiều sâu thửa đất lớn hơn hoặc bằng 5m.
Đối với đất nông nghiệp: Việc tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Trong đó đất trồng cây hàng năm (trừ đất lúa), đất nuôi trồng thủy sản thì đối với các xã, phường thuộc TP. Huế là 200m2; các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã là 300m2; các xã đồng bằng: 400m2; các xã trung du, miền núi: 500m2.
Đối với đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác ở các xã, phường thuộc TP. Huế là 400m2; các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã, diện tích tách thửa tối thiểu là 600m2; các xã đồng bằng: 800m2; các xã trung du, miền núi: 1.000m2; riêng đối với đất lâm nghiệp là 5.000m2.
Quyết định nói trên cũng quy định các trường hợp không được tách thửa, gồm: Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của UBND cấp có thẩm quyền; đất khuôn viên các nhà vườn Huế đặc trưng hoặc biệt thự kiến trúc Pháp có giá trị thuộc danh mục quản lý và bảo vệ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất thuộc vùng 1 khu vực khoanh vùng bảo vệ di tích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch tỷ lệ 1/5000, 1/2000, 1/1000, 1/500 được phê duyệt không thuộc quy hoạch đất ở.
Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu thì áp dụng quy hoạch chung; thửa đất đã được UBND cấp huyện phê duyệt quy hoạch phân lô xen cư, phân lô có hoặc không có đầu tư hạ tầng để giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân, đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh và theo quy định này; các khu đất ở, cơ sở nhà đất Nhà nước bán đấu giá để sử dụng vào mục đích ở…
Tạm dừng tách thửa đối với thửa đất đang có khiếu nại, tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo quy định; khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc tách thửa đất của chủ sử dụng đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án…
Tác động thị trường nhà ở xã hội, chung cư?
Theo Quyết định số 49 nói trên UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế, các quy định nói trên không áp dụng đối với các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất; đất thuộc các khu vực đã có quy hoạch mà có quy định cụ thể về điều kiện tách thửa (được nêu trong Quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch) thì áp dụng theo Quy định quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch…
Cùng với đó điều kiện để tách thửa đất được quy định: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; tách thửa đất để hình thành các thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013; thửa đất tách thửa phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện cụ thể để tách thửa đối với từng loại đất theo quy định.
Riêng trường hợp tách thửa đất nông nghiệp đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, được quy định là thửa đất tách ra để xin chuyển mục đích sử dụng đất phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013; thửa đất tách ra để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng quy định (theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Quy định ban hành theo Quyết định số 49 của UBND tỉnh). Đối với đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong cùng thửa đất có mục đích đất ở tách thửa để chuyển sang đất ở thì thửa đất đó phải bảo đảm điều kiện quy định (theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Quy định ban hành theo Quyết định số 49 của UBND tỉnh)./.
Tạo động lực mở rộng, hình thành các khu vực dân cư ra các vùng phụ cận
Đáng chú ý, ngay sau khi quyết định trên được ban hành, một số nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, môi giới đã đánh giá cao mặt tích cực của quy định số 49 này. Anh L.C.Q.V., Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP. Huế, thành viên Hiệp hội Bất động sản tỉnh Thừa Thiên - Huế cho rằng, việc ban hành quy định diện tích đất tối thiểu 60m2 tại TP. Huế rõ ràng tỉnh đang triển khai và cụ thể hóa chiến lược phát triển của tỉnh theo chính sách giãn dân ở đô thị trung tâm, tạo động lực mở rộng, hình thành các khu vực dân cư ra các vùng phụ cận, nông thôn. Điều này không chỉ giải quyết bài toán mỹ quan đô thị, tránh những khu nhà nhỏ đông đúc, chen chúc trong đô thị trung tâm, mà còn giải bài toán hài hòa về thị trường bất động sản, đầu tư, xây dựng. Cùng với đó quy định mới này về diện tích tách thửa đất ở theo hướng nâng lên ở khu vực đô thị cũng sẽ “đẩy” giá đất ở tối thiểu ở TP. Huế cao hơn do đất ở tối thiểu nâng lên, do đó sẽ tác động đến thị trường bất động sản nhà ở xã hội, chung cư bởi việc chuyển hướng lựa chọn của người mua do khả năng tài chính…
