Thêm lực đẩy cho bất động sản công nghiệp

Lực đẩy chính sách

Các khu công nghiệp của Việt Nam kỳ vọng bước vào giai đoạn “thay da đổi thịt” khi Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ có nhiều điểm sửa đổi tiến bộ so với Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Theo đó, Nghị định 35/2022/NĐ-CP phân loại cụ thể các loại quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gồm quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần).

Đặc biệt, Nghị định 35/2022/NĐ-CP cho phép các trường hợp không cần lập nhiệm vụ quy hoạch như lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt; lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt…

Theo ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM, về tổng quan, Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã có giải pháp cho nhiều vấn đề mấu chốt, mở ra một hành lang pháp lý thông thoáng và có một số chủ trương tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp và đầu tư.

Đơn cử, theo Điều 9 của Nghị định 35/2022/NĐ-CP, các khu công nghiệp và khu kinh tế phải giành ít nhất 5ha hoặc 3% diện tích đất công nghiệp cho phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Hay Điều 28 giao quyền cho ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế về xác nhận xuất xứ hàng hóa, điều chỉnh cục bộ các khu về quy hoạch đã phê duyệt…

Theo ông Bé, Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền các cấp và cơ sở, tiếp cận cơ chế “một cửa, tại chỗ”. Cụ thể, ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế được giao nhiệm vụ, được ủy quyền cụ thể trên từng loại hình, công việc gần như “một cửa” nhưng cụ thể hơn trước đây.

Một điểm mới đột phá của Nghị định 35/2022/NĐ-CP là công nhân, người lao động được quan tâm về nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích tại khu công nghiệp. Trong đó, để được xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư, dự ánhạ tầng khu công nghiệp phải có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Ngoài ra, một trong các điều kiện xem xét mở rộng khu công nghiệp là đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho công nhân.

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Trần Anh cho rằng, việc quan tâm nhiều hơn đến nhà ở công nhân là sự đổi mới tích cực của Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Nghị định này đã tạo các hành lang chính sách quy định cụ thể về loại hình dự án khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ (là loại hình dự án tiến bộ được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng).

“Để ổn định sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thì công nhân phải an cư. Vì vậy, khi phát triển các khu công nghiệp, chủ đầu tư cần phải chuẩn bị sẵn nhà ở cho công nhân”, ông Thiện nói và đánh giá, ngoài trách nhiệm của chính quyền, Nghị định mới đã quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khu công nghiệp trong vấn đề này.

Cung tăng, cầu tăng, nhưng vẫn còn rào cản

Bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt các khu công nghiệp sẽ có thể nhận được giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư. Do đó, các khu công nghiệp mới được thành lập có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

Ngoài ra, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tích cực với việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vắc-xin để phục hồi kinh tế, giúp các hợp đồng được ký biên bản ghi nhớ trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Đặc biệt, các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo… sẽ là những đòn bẩy giúp các doanh nghiệp khu công nghiệp có thêm cơ hội thu hút khách hàng.

Mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được giảm bớt các thủ tục pháp lý, nhưng trước mắt, vẫn còn một số rào cản nhất định, nhất là tiến độ đền bù giải tỏa còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Theo bà Phương, điều này có thể làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các khu công nghiệp mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với các khu công nghiệp hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Bé, để Nghị định 35/2022/NĐ-CP đi vào thực tiễn có hiệu quả, chính quyền các cấp và kể cả ban quản lý các khu công nghiệp phải có quyết tâm chính trị, mạnh dạn quán triệt triển khai, nhất là khâu phân cấp, phân quyền, giao nhiệm vụ và ủy quyền. Mặt khác, để góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc đẩy thu hút đầu tư hơn nữa vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, về lâu dài, cần tổng kết, đúc kết để hình thành Luật về quản lý khu công nghiệp - khu kinh tế.

“Luật này là cơ sở pháp lý bền vững ổn định cho hơn 400 khu công nghiệp - khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu của cả nước - một khu vực đã được đầu tư trên 200 tỷ USD với hơn 4 triệu công nhân lao động và hàng chục ngàn nhà máy đang hoạt động”, ông Bé kiến nghị.