Năm 2018,nguồn cung bất động sản TP.HCM đạt từ 45.000 - 50.000 căn hộ
Báo cáo của Hội môi giới cũng cho biết, trong năm 2017, cả nước có gần 79.000 căn hộ được chào bán trên toàn quốc, trong đó, gần 62.000 căn đã được tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM. Riêng TP.HCM bán được 41.000 căn hộ, bao gồm 37.000 căn chào bán và 4.000 căn tồn kho.
DKRA cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có khoảng 50.000 căn hộ mới.
Trong số này, phân khúc trung cấp được tiêu thụ mạnh nhất với 15.500 căn, kế đến là phân khúc cao cấp với 12.000 căn và phân khúc bình dân 8.500 căn...
Tại Hà Nội, trong khi lượng căn hộ chào bán đạt khoảng 34.000 căn, thì lượng căn hộ tiêu thụ chỉ đạt gần 21.000 căn. Trong đó, phân khúc bình dân chiếm khoảng 11.000 căn, trung cấp 8.500 căn, cao cấp 1.300 căn…
Năm 2017, còn ghi nhận tình hình tiêu thụ khả quan của phân khúc căn hộ hạng sang (giá trên 45 triệu đồng/m2) tại TP.HCM khi thành phố này chào bán 3.500 căn và bán được 4.500 căn. Trong khi đó, Hà Nội chào bán 330 căn nhưng lại không bán được căn nào.
Ngoài căn hộ chung cư, khoảng 13.500 nhà phố và biệt thự, 22.700 nền đất và 22.800 condotel (căn hộ khách sạn) được chào bán trong năm qua.
Đưa ra dự báo về thị trường năm 2018, Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA đưa ra dự báo, nguồn cung căn hộ trong năm 2018 của TP.HCM có thể đạt từ 45.000 - 50.000 căn hộ. Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B và hạng C tiếp tục giữ tỷ lệ lớn và thu hút sự chú ý của chủ đầu tư và người mua. Thị trường nhà phố, biệt thự duy trì ổn định nguồn cung ở mức 3.000 - 4.000 căn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung phân khúc này. Thị trường Hà Nội cũng sẽ tăng trưởng nhưng chỉ khoảng 30.000 căn hộ.
Giá nhà TP.HCM đang tăng mạnh
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng kết thúc năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới, giá trung bình đất nền và căn hộ trong vòng 5 năm qua (2012 - 2017) tăng mạnh. Trong đó, căn hộ tăng từ 45 - 67%, đất nền khu Đông tăng mạnh nhất, ở mức 130 - 170%. Số tăng này được cho là cao nhất trong cả nước.
Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Nếu mức giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng càng cao và ngược lại.
“Ở loại hình căn hộ mặc dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa tuy nhiên thị trường này vẫn luôn ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng đều qua các năm. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/m2 thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu đồng/m2. Phân khúc này đã tăng khoảng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu đồng/m2, tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu đồng/m2 thì đến nay khoảng 55 triệu đồng/m2, sau 5 năm tăng 47%”, ông Lâm cho biết.
Cũng theo ông Lâm, đối với loại hình biệt thự, nhà phố, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự tăng giá của đất nền, nên biên độ tăng giá không quá cao, dao động từ 20 - 56% trong 5 năm từ 2012 đến 2017. Trong đó, khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng chỉ trung bình khoảng 42%. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá bán của biệt thự có sự phân hóa rõ ràng và phụ thuộc vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ theo từng khu vực.
Đối với phân khúc đất nền, hiện các khu vực tại TP.HCM có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130 - 170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.
Hiện nay, giá đất nền tại khu vực Phước Long, quận 9 dao động phổ biến khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2. Khu Nam, mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7, tăng giá khoảng 50% do động trung bình khoảng 42 - 55 triệu đồng/m2
Ông Lâm cũng đưa ra nhận định rằng thị trường bất động sản 2018 sẽ có sự phân hóa rõ nét nhất trong nhiều năm qua.
Lý giải về nhận định này, ông Lâm cho biết năm 2018 bất động sản vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính. Ông dự báo thị trường 2018 vẫn duy trì đà tăng trưởng của năm 2016 và năm 2017.
Trong các phân khúc, phân khúc căn hộ sẽ có sự cạnh tranh cao nhất, bởi nhu cầu thị trường vẫn vậy nhưng không nhiều trong khi các chủ đầu tư sẽ đua nhau ra hàng ở phân khúc này. Đặc biệt ở phân khúc cao cấp sẽ chịu áp lực dư cung và giảm giá cục bộ. Ở phân khúc trung bình - trung cấp thì hàng hóa sẽ được tiêu thụ mạnh nếu dự án nằm trong khu vực dân cư có sự phát triển và kết nối hạ tầng. Lẽ dĩ nhiên, những khu vực mà hạ tầng chưa thuận tiện thì áp lực cạnh tranh về giá và khuyến mãi sẽ tăng lên.
Đối với phân khúc nhà phố vẫn sẽ có nhu cầu nhưng giá khó tăng mạnh. Đất nền dự án là phân khúc thị trường có tính cạnh tranh cao nên giá cũng sẽ khó tăng. Trong khi đó, đất nền vùng ven dân cư và khu vực đầu tư hạ tầng có nhu cầu đầu tư khá lớn, giá sẽ tăng cục bộ.
Còn với loại hình condotel và offictel có thể sôi động trở lại nếu được thông qua pháp lý.
Trước câu hỏi đặt ra liệu việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 có là giá ảo hay không, ông Lâm cho rằng chưa thể đoán trước được điều gì bởi thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Đơn cử như TP.HCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế - xã hội. Chính sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích và sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất. Sự gia tăng luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TP.HCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở.
Tiếp theo là trong những năm 2016 và đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven cũng như việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.
