Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023: Nội lực và kỳ vọng

Nội lực của thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn rất lớn và được kỳ vọng sẽ bắt đầu khởi sắc, lấy lại phong độ trong năm 2023.

***** 

Trải qua 3 năm chịu tác động của đại dịch Covid-19 và sự biến động của nền kinh tế thế giới với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam lại tiếp tục đối mặt với hàng loạt vấn đề đến từ quỹ đất hạn hẹp, tín dụng ngân hàng thắt chặt, pháp lý vướng mắc, thanh khoản yếu và nguồn hàng khan hiếm. Bởi vậy, diễn biến thị trường năm 2022 đã chưa thực sự đạt được như mong đợi. Không ít rủi ro vẫn đang hiện hữu, đặc biệt là vấn đề pháp lý và dòng vốn khiến tâm lý nhà đầu tư cũng như khách hàng trở nên thận trọng hơn.

Bên cạnh những khó khăn chung của thị trường, bất động sản Hà Nội còn đối diện với những vướng mắc xuất phát từ đặc thù riêng của Thủ đô. Trong đó, phân khúc đất nền chuyển hướng phát triển mạnh ra các vùng lân cận do quỹ đất nội đô ngày một có hạn. Trong năm 2022, phân khúc này có sự suy giảm về thanh khoản, đặc biệt ở nửa cuối năm. Song song đó, sau giai đoạn phát triển và tăng trưởng nóng (từ năm 2016), đến nay thị trường ghi nhận lực cầu lớn đối với phân khúc nhà ở, nhà cho thuê. Tuy nhiên, sự chênh lệch cung cầu đang ngày càng gia tăng khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ, bình dân liên tục khan hiếm trên thị trường.

Song, các chuyên gia nhận định, những khó khăn trong năm 2022 cũng là cơ hội tốt để thị trường bất động sản Hà Nội nhìn nhận lại tốc độ phát triển, sức khỏe của các phân khúc cũng như năng lực của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Việc rút ra bài học để thay đổi, kết hợp với những tiềm năng sẵn có sẽ là cơ sở để thị trường Hà Nội bứt phá hơn trong tương lai. Quan trọng nhất là những chính sách đẩy mạnh phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị của thành phố, trong bối cảnh nhu cầu ở thực của cư dân trẻ đô thị và các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng lớn, sẽ là động lực của thị trường trong giai đoạn tới.

Điều này thể hiện rõ qua việc Hà Nội đang tập trung đẩy nhanh công tác nghiên cứu lập Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 theo hướng tích hợp đa ngành. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch "thành phố trong thành phố" vừa qua cũng thu hút sự chú ý của dư luận, khi cuối tháng 11/2022, phát biểu bế mạc hội nghị lần thứ 10, Ban Chấp hành Đảng bộ TP. Hà Nội, Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng cho biết, Hà Nội dự kiến xây dựng hai thành phố gồm Bắc sông Hồng (Mê Linh - Sóc Sơn - Đông Anh) và thành phố phía Tây Hà Nội (Hòa Lạc - Xuân Mai).

Về hạ tầng giao thông, Hà Nội cũng phát triển các tuyến đường có tính kết nối với các đô thị vệ tinh, kết nối nội vùng và liên vùng. Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ là động lực mới để phát triển đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và mở rộng không gian phát triển cho TP. Hà Nội.

Những yếu tố này sẽ là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023 và các năm tiếp theo. Bởi như nhiều chuyên gia nhận định, "nước lên thì thuyền lên", khi hạ tầng đô thị phát triển mạnh, giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo.

Một điểm sáng khác, ngày 17/11/2022, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đây là quyết định kịp thời, mang lại cho thị trường nhiều hy vọng về sự ổn định trở lại. Đặc biệt, động thái này tạo nên tâm lý yên tâm, phấn khởi cho giới kinh doanh, tạo đà thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh hơn trong thời gian tới.

Để cùng nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội năm 2022 và nhận định xu hướng thị trường năm 2023, Reatimes đã ghi nhận ý kiến của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội; bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội và TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội xung quanh vấn đề này.

KỲ VỌNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ĐẢO CHIỀU KHỞI SẮC

Năm 2022, thị trường bất động sản tại Hà Nội diễn biến khá trầm lắng, đặc biệt là giai đoạn cuối năm bởi gần như không có dự án nào được phê duyệt, thị trường không có sản phẩm mới tung ra, dẫn đến tình hình giao dịch ảm đạm. Chỉ một số dự án được phê duyệt trước đây còn tồn hàng, song chủ yếu là sản phẩm ở phân khúc cao cấp nên mức hấp thụ vẫn rất thấp.

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội có thể đảo chiều và khởi sắc hơn nếu những nguyên nhân khiến thị trường sụt giảm trong năm 2022 được xem xét thấu đáo. Đơn cử như với các dự án đã được phê duyệt và đang trong quá trình xem xét nhưng vẫn còn vướng mắc ở một số vấn đề chính sách, Hà Nội cần chủ động tiếp cận Tổ công tác Chính phủ vừa thành lập để thúc đẩy tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ.

Đối với những dự án quy mô lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, Hà Nội có thể xem xét, đưa ra Chính phủ trình Quốc hội ngay tại những kỳ họp bất thường. Khi các dự án được phê duyệt, đẩy mạnh nguồn hàng ra thị trường, sẽ thúc đẩy hoạt động giao dịch sôi động hơn. Bên cạnh đó, những dự án về hạ tầng, dịch vụ cũng cần được đẩy nhanh tiến độ giúp cho thị trường sớm phục hồi và lưu thông.

Về vấn đề vốn, doanh nghiệp có thể kiến nghị về việc cấp vốn cho thị trường, đặc biệt là cho các dự án, phân khúc có tính cấp thiết. Với vấn đề phát hành trái phiếu, Hà Nội cần chủ động tạo điều kiện để doanh nghiệp phát hành, bởi chỉ khi có vốn, các dự án đã được phê duyệt của doanh nghiệp mới có thể đẩy nhanh tiến độ. 

DÒNG TIỀN HƯỚNG VÀO SẢN PHẨM VỪA TÚI TIỀN

Thị trường bất động sản năm 2023 không hoàn toàn chỉ có gam màu xám mà sẽ biến động, phân hóa theo các phân khúc, khu vực và giá trị khác nhau. Tại Hà Nội, phân khúc có mức độ quan tâm nhiều vào năm 2023 sẽ không khác so với trước đây, vẫn là các dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng) thuộc phân khúc hạng C và căn hộ trung cấp - hạng B với khoảng giá từ 2 - 4 tỷ đồng.

Giá bất động sản nhà ở tại thị trường Hà Nội đang đứng trước bài toán khó về cân đối các chi phí đầu vào và giá bán đầu ra. Nếu chúng ta kỳ vọng vào việc giảm giá ở thị trường căn hộ năm 2023 thì tôi cho rằng, khả năng sẽ chưa xảy ra. Bởi, chi phí đầu vào có xu hướng tăng, do tác động của các chi phí đất, lãi vay, các dự án triển khai chậm, mất cân đối dòng tiền… Trong khi đó, giá bán đầu ra cần phù hợp với khả năng tài chính và ngân sách của nguồn cầu, sản phẩm phải thực sự thuyết phục mới giúp người mua ra quyết định. Vậy nên, phân khúc này vẫn sẽ đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.

Năm 2023, nguồn cung nhà ở mới tại thị trường Hà Nội sẽ có những cải thiện hơn so với năm 2022, nhưng chưa phải là tăng trưởng mạnh cho cả phân khúc thấp tầng lẫn cao tầng. Nguồn cung các sản phẩm thấp tầng sẽ có mức cải thiện kém hơn so với căn hộ. Và nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (hạng C) vẫn chưa thể cải thiện được nhiều về tỷ trọng trong tương quan với căn hộ hạng B. Tình trạng mất cân đối về sản phẩm căn hộ vẫn chưa thể giải quyết được trong năm 2023. Căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính.

Nhu cầu mua để ở trở thành xu hướng chính trong năm 2023. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao. Thêm vào đó, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng được đánh giá sẽ còn khó khăn, nên thị trường vẫn duy trì tình trạng thanh khoản không cao. Tuy nhiên với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn.

Mặt khác, thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới, giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường bất động sản, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

PHÂN KHÚC VĂN PHÒNG TĂNG MẠNH

Thị trường văn phòng năm 2023 dự kiến sẽ có phân khúc tăng mạnh về nhu cầu trong khoảng giá dao động từ 25 - 30 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ). Do ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, các doanh nghiệp cũng thắt chặt chi phí cho văn phòng hơn nên các giao dịch ở phân khúc giá từ 35 - 40 USD/m2/tháng sẽ có dấu hiệu chững lại. Khách thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất, công ty tư vấn, tài chính.

Năm 2023, nguồn cung văn phòng mới ở Hà Nội có thể kể đến một số dự án lớn điển hình như: Diamond Park Plaza tại Láng Hạ, Lotte Mall Võ Chí Công, Lancaster Luminaire hay 36 Cát Linh. Đáng chú ý, đây là các tòa nhà văn phòng hạng A chất lượng cao, giúp thúc đẩy hoạt động giao dịch văn phòng trong năm 2023 trở nên sôi động hơn.

Về thị trường bán lẻ, 2023 dự kiến sẽ chào đón hai dự án trung tâm thương mại lớn ở Hà Nội là Lotte Mall, diện tích cho thuê khoảng 127.000m2 và Tiến Bộ Plaza, diện tích khoảng 81.000m2. Hai dự án này với nhiều thương hiệu lớn mở rộng tại Hà Nội sẽ góp phần đa dạng hóa các nhãn hàng mua sắm, đồng thời tạo điểm nhấn cho khu vực thông qua thiết kế ấn tượng và nhiều hoạt động vui chơi giải trí cho các gia đình, giới trẻ Thủ đô.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng được cải thiện, sự phát triển của các tuyến đường vành đai tại Hà Nội, hệ thống đường sắt trên cao dần hoàn thiện và đi vào hoạt động sẽ tiếp tục thúc đẩy sự ủng hộ của nhóm các doanh nghiệp Hàn Quốc và Nhật Bản tại Hà Nội.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI NĂM 2023 KHÓ GIẢM

Thách thức đối với thị trường bất động sản tại Hà Nội vẫn luôn hiện hữu nhưng nhìn chung đều có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở hay công suất cho thuê phòng khách sạn. Dự báo giá bất động sản tại thị trường Hà Nội năm 2023 vẫn khó giảm do nhiều nguyên nhân:

Thứ nhất, hạ tầng đi đến đâu bất động sản tăng đến đó là thực trạng nhiều năm nay. Việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển đô thị, hạ tầng giao thông sẽ kéo theo nhiều ngành nghề, dịch vụ cùng hưởng lợi, trong đó có bất động sản. Hà Nội đã có thêm đường Vành đai 3, đang triển khai Vành đai 4, thậm chí quy hoạch cả Vành đai 5 để giảm tải ùn tắc giao thông, kéo giãn đô thị, đưa các trường học, bệnh viện, nhà máy ra đô thị vùng ven, các thành phố vệ tinh. Khi quỹ đất càng ngày càng khan hiếm, thị trường bất động sản trong nội đô phát triển nhanh thì vết dầu loang ra ngoài lõi đô thị càng ngày càng rộng.

Thứ hai, nếu giá xăng dầu tiếp tục tăng dù chỉ 1% cũng sẽ tác động lớn đến toàn bộ nền kinh tế. Thống kê cho thấy có đến 80% các dự án, công trình bất động sản phát triển nhà ở đều liên quan đến các chi phí về giá thành, vận tải, sản xuất vật liệu xây dựng hay máy móc nhân công.

Thứ ba, hiện có một số nguyên nhân có thể đẩy giá tổng mức đầu tư đầu vào tăng như: Quỹ đất Hà Nội khan hiếm, buộc chủ đầu tư phải thỏa thuận đền bù cao; lãi suất vay vốn tuy đã giảm, nhưng vẫn cao.

Bên cạnh đó, tình trạng "sốt đất" vẫn có khả năng xảy ra tại các huyện vùng ven do nhu cầu nhà ở nông thôn rất cao. Hiện nay, đất nền ven đô còn nhiều quỹ đất đang để hoang hóa và ngân sách Nhà nước không đủ cải thiện quỹ đất đó để giúp người dân phát triển chăn nuôi, trồng trọt. Vì vậy, các cơ quan quản lý nên có kế hoạch sử dụng quỹ đất hợp lý nhằm thúc đẩy sự phát triển đô thị.

Hiện nguồn cung bất động sản tại Hà Nội đang rất thiếu so với nhu cầu ở thực ngày một tăng. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn đang tắc nghẽn ở thủ tục đầu tư nên hầu hết các doanh nghiệp đều mong sớm tháo gỡ được "chốt chặn" cho các dự án đủ điều kiện, sớm khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng đang trông đợi vào quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Việc hoàn thiện các bộ luật này trên cơ sở đầy đủ và đồng bộ hơn sẽ là bước đệm quan trọng để thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đi vào quỹ đạo phát triển minh bạch và ổn định./.