Thị trường căn hộ có tốc độ bán hàng chậm
Trong Tiêu điểm thị trường bất động sản tại Hà Nội vừa công bố, CBRE cho biết, trong quý I/2020, thị trường chứng kiến hoạt động mở bán thận trọng của các chủ đầu tư do sự gián đoạn từ dịch Covid-19. Nguồn cung mới mở bán trong quý chỉ giới hạn ở mức 1.600 căn, thấp hơn nhiều so với mức mở bán trung bình theo quý là 6.500 căn từ năm 2012 - quý I/2020. Số căn mở bán mới chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã chào bán trước đó.
Về nhu cầu, có khoảng 2.100 căn hộ được ghi nhận bán trong quý I/2020. Các hoạt động bán hàng đã bị chậm lại ở tất cả các phân khúc phân khúc do người mua trong nước tránh đến các sự kiện đông đúc trong khi lệnh cấm du lịch giữa các nước hạn chế sức mua của người mua nước ngoài.
Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý I/2020 được ghi nhận ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm. Một số dự án cao cấp tại các địa điểm như quận Từ Liêm và Thành Xuân chưa được mở bán như dự kiến cũng như giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán, khiến mức giá ổn định so với quý trước.
Các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án đang dần trở nên quan trọng hơn khi dịch Covid-19 bùng phát. Người mua để ở và các nhà đầu tư giờ đây sẽ kỳ vọng tiêu chuẩn quản lý dự án cao hơn, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác.
Trong năm 2020, các vấn đề về chậm cấp phép, siết tín dụng cùng với dịch Covid-19 gây áp lực lên nguồn cung chào bán mới và nguồn cầu. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội cho rằng: “Tình hình thị trường sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ dịch bệnh được kiểm soát nhanh đến đâu. Cho đến thời điểm đó, khả năng đứng vững của thị trường sẽ được kiểm chứng khi các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua để ở đều đang ở trạng thái chờ đợi”.
Nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn vào quý II, Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng 27.000 - 28.000 căn hộ chào bán mới trong năm 2020. Về địa điểm, khu phía Tây dự kiến sẽ tiếp tục là trọng tâm phát triển của Thành phố, khu phía Đông (huyện Gia Lâm hoặc Văn Giang, Hưng Yên) sẽ là khu vực tập trung nguồn cung lớn thứ hai trong năm. Đà phát triển chậm trong nửa đầu năm 2020 có thể làm giảm số lượng các căn hộ bán được xuống còn 24.000 căn tại Hà Nội từ mức dự kiến 31.000 căn trước dịch Covid-19.
Trong tình huống xấu hơn, dịch bệnh không được kiểm soát trước khi kết thúc quý III/2020, số căn mở bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ lần lượt giảm xuống khoảng 14.000 căn và 9.000 căn, chỉ bằng 30 - 40% lượng mở bán và doanh số của năm 2019. Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ giảm xuống khoảng 1.300 USD/m2, giảm 6% theo năm khi mà các dự án cao cấp có thể trì hoãn thời điểm mở bán sang năm năm 2021 và các dự án hiện hữu phải đưa ra chính sách giá cạnh tranh hơn để thu hút người mua.
Thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng lớn nhất
Ngoài ra, sự bùng phát của Covid-19 đã tạo ra nhiều gián đoạn trong nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Với các hạn chế đi lại và quy định kiểm dịch, ngành du lịch Việt Nam trong quý I/2020 bị ảnh hưởng nặng nề. Việt Nam đón chỉ đón được 3,7 triệu lượt khách quốc tế, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, rất nhiều các sự kiện quan trọng, như là Giải đua Công thức 1 ở Hà Nội, đã phải tạm ngừng hoặc hủy bỏ. Trong thời điểm dịch bệnh bùng phát, theo Tổng cục thống kê, tổng lượng khách du lịch đến Việt Nam được sự đoán sẽ giảm ít nhất 50 - 60%.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở cả thị trường Hà Nội và TP. HCM sụt giảm tới 70 - 80% doanh thu khách sạn. Về giá thuê phòng không giảm nhiều nhưng công suất phòng giảm rất mạnh.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm cả vui chơi giải trí đều bị ảnh hưởng nặng nề. Không có chuyện sụt giảm 5 - 10% mà gần như toàn thị trường đóng băng, một vài doanh nghiệp đã phải phá sản, chủ yếu khách sạn quy mô nhỏ.
Phân tích về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, bà Dung cho rằng: “Khả năng phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh kéo dài bao lâu, kết thúc vào thời điểm nào. Nhìn vào đại dịch SARS năm 2002 - 2003 thì tùy vào từng thị trường, việc phục hồi kéo dài từ 6 - 18 tháng, riêng khả năng phục hồi của thị trường khách sạn Việt Nam thời điểm đó là 6 - 9 tháng. Còn đối với dịch bệnh Covid-19, do sự lan rộng và kéo dài của dịch nên phân khúc thị trường khách sạn ít nhất sẽ phải mất 9 tháng trở lên mới có thể phục hồi lại được.
Thị trường khác ít bị ảnh hưởng hơn là thị trường căn hộ để bán, số lượng chào bán sụt giảm do các chủ đầu tư không thể tổ chức được buổi chào bán để người mua đặt cọc, chọn sản phẩm chứ không phải do nguồn cung không có. Chúng tôi tin rằng khi dịch kết thúc, lệnh hạn chế tụ tập được gỡ bỏ thì ngay lập tức thị trường có khả năng phục hồi 70 - 80%”.
Cũng theo ghi nhận của CBRE, mặc dù giai đoạn này các chủ đầu tư không thể mở bán trực tiếp nhưng vẫn có những hình thức quảng bá sản phẩm online được thực hiện. Đồng thời đây cũng là thời điểm các doanh nghiệp lớn đang tận dụng thời gian hoàn thiện sản phẩm của mình, khi dịch bệnh kiểm soát sẽ ra mắt thị trường.
Bà Dung cho biết thêm: “Trên các kênh Facebook, Zalo… có những quảng cáo của dự án sắp mở bán trong quý tới cho thấy chủ đầu tư chủ động ứng phó với dịch bệnh qua nhiều hình thức khác nhau”.
