Thị trường bất động sản Hải Dương: Bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, gia tăng bất động sản công nghiệp

Theo ông Nguyễn Hoài Long, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương, năm 2025 là thời điểm thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn, đặc biệt ở bất động sản công nghiệp.

***

Nằm trên tuyến hành lang kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, giúp kết nối dễ dàng với ba trung tâm kinh tế lớn và cảng biển, sân bay quan trọng, Hải Dương có nhiều khu công nghiệp lớn và được các tập đoàn lớn trong và ngoài nước đầu tư sản xuất. Điều này đã kéo theo nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia, công nhân, lao động nhập cư, thúc đẩy phân khúc bất động sản nhà ở và cho thuê.

Bên cạnh đó, sự bùng nổ của hạ tầng đô thị với nhiều dự án khu đô thị, trung tâm thương mại và khu dân cư cao cấp đi kèm cũng góp phần nâng cao chất lượng sống, thu hút người dân và nhà đầu tư.

Để hiểu rõ thêm về những dư địa, yếu tố tạo nên sức hút cho thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương trong bối cảnh mới, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hoài Long - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương.

PV: Thưa ông, trong năm 2024, thị trường bất động sản Hải Dương là một trong những điểm đến được giới đầu tư đánh giá là nhiều tiềm năng hàng đầu khu vực phía Bắc. Theo ông, thị trường bất động sản Hải Dương đang có những lợi thế phát triển như thế nào?

Ông Nguyễn Hoài Long: Năm 2024, thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương nhận được những tác động tích cực từ tình hình kinh tế chung toàn tỉnh. Sơ bộ tính đến hết năm 2024, quy mô tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) đạt 212.386 tỷ đồng, tăng gần 1,13 lần so với năm 2023. Tăng trưởng cả năm ước đạt trên 10,2%, cao hơn trung bình của cả nước là 7% và vượt mục tiêu đặt ra là tăng trên 9%, đứng thứ 6/63 tỉnh thành phố, tăng 7 bậc so với năm 2023. Cơ cấu nền kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chỉ còn 8,3%; khu vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ chiếm 91,7%%.

Công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, quản lý phát triển đô thị tiếp tục được chú trọng và thu được nhiều kết quả tích cực. Đời sống nhân dân trong đó có nhà ở tiếp tục được cải thiện, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định.

Hải Dương được đánh giá có vị trí thuận lợi, nằm ở trung tâm vùng đồng bằng sông Hồng và trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là "cầu nối" giữa Hà Nội với thành phố cảng Hải Phòng và thành phố du lịch Hạ Long. Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh cũng là vùng tam giác kinh tế trọng điểm khu vực phía đông của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, được thụ hưởng hệ thống giao thông liên vùng hoàn chỉnh gồm cả đường sắt, quốc lộ, cao tốc và gần các sân bay lớn là Nội Bài và Cát Bi. Nhiều tuyến giao thông quan trọng quốc gia đi qua địa bàn tỉnh như các quốc lộ 5, 10, 18, 37, 38; cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường sắt Hà Nội - Hải Phòng... và các tuyến giao thông nội tỉnh đã và đang được đầu tư là một điểm cộng nữa cho các khu công nghiệp Hải Dương khi việc vận chuyển hàng hóa trở nên thuận tiện, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, tỉnh Hải Dương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm năm 2030 thành lập 32 khu công nghiệp với tổng quy mô diện tích khoảng 5.661ha. Đến nay, tỉnh đã thành lập được 17 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch chi tiết khoảng 2.738ha.

Trong số đó có 12 khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng hạ tầng, khai thác kinh doanh, 4 khu đang giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng, thu hút đầu tư, 1 khu đang triển khai các thủ tục để giải phóng mặt bằng. Trong số 12 khu thì có 11 khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp điện, cấp nước, viễn thông…), bảo đảm tính kết nối đồng bộ của các công trình kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và hoạt động của doanh nghiệp trong khu. Còn lại 1 khu công nghiệp (An Phát 1, Nam Sách) đã hoàn thiện giai đoạn 1 và đang tiếp tục hoàn thiện giai đoạn 2.

Dự kiến trong năm 2025, tỉnh Hải Dương sẽ khởi công xây dựng 20 dự án trọng điểm, quan trọng; 7 dự án phát triển nhà ở xã hội (tương ứng 4.515 căn hộ). Cụ thể, theo kế hoạch, tỉnh Hải Dương sẽ khởi công 6 dự án đầu tư công quan trọng; 1 dự án xây dựng trung tâm thương mại trên địa bàn TP. Hải Dương và 1 dự án phát triển nhà ở xã hội (tương ứng 390 căn hộ) trong quý I.

Trong quý II, tỉnh Hải Dương sẽ khởi công xây dựng 1 dự án nhà ở xã hội (tương ứng 1.479 căn hộ); phê duyệt chủ trương đầu tư 1 dự án khu đô thị mới ở phía Nam cầu Lộ Cương. 

Quý III năm nay, tỉnh cũng khởi công 4 dự án đầu tư công quan trọng, 2 dự án nhà ở xã hội (tương ứng 1.730 căn hộ). Khởi công 1 dự án đầu tư công quan trọng, 3 dự án đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, 3 dự án xây dựng nhà ở xã hội (tương đương 916 căn hộ) trong quý IV.

PV: Thưa ông, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được thực thi đã có tác động như thế nào đến sự phát triển thị trường bất động sản Hải Dương?

Ông Nguyễn Hoài Long: Bộ 3 Luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi có nhiều ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản hiện nay, trong đó có tỉnh Hải Dương. Việc 3 luật này có hiệu lực từ 1/8/2024 đã giúp sớm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, phát huy nguồn lực từ đất đai, sàng lọc nhà đầu tư, tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản Hải Dương nói riêng và cả nước nói chung phát triển minh bạch.

Luật Đất đai sửa đổi mới năm 2024 với nhiều quy định mới kỳ vọng sẽ tháo gỡ rất nhiều điểm nghẽn, khó khăn cho thị trường, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho cơ quan nhà nước, những người thực thi pháp luật và người dân. Giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhiều quy định mới bảo vệ quyền lợi người mua nhà, sàng lọc nhà đầu tư, minh bạch thị trường.Một trong những điểm mới của luật là điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước. Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư. 

Luật Nhà ở với nhiều quy định mới thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội với nhiều quy định mới ưu đãi khuyến khích đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở xã hội, góp phần tháo gỡ những "nút thắt" về pháp lý đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. Một trong những chính sách mới được quy định rất rõ trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Trong năm 2024 và năm 2025, tỉnh Hải Dương tiếp tục thực hiện công tác tuyên truyền, phố biển pháp luật nói chung, 3 luật trên nói riêng nhằm thúc đẩy hơn nữa việc hỗ trợ thị trường bất động sản cua tỉnh phát triển minh bạch, xanh, thông minh và bền vững.

PV: Trên cơ sở các bộ luật đã hoàn thiện, tạo không gian phát triển ổn định, bền vững cho thị trường, tỉnh Hải Dương đã có những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản tỉnh phát triển như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Hoài Long: Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực. Từ nửa cuối năm 2023, nguồn cung bất động sản từng bước được cải thiện, nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc và khởi động trở lại, lượng người tìm mua nhà gia tăng, trong đó có tỉnh Hải Dương là một trong những địa phương điển hình có sự phục hồi mạnh mẽ trong lĩnh vực này.

Trong năm 2024, thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương ghi nhận những điểm sáng đáng chú ý, phản ánh sự phát triển và tiềm năng của khu vực, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai.

Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản của tỉnh phát triển minh bạch, bền vững, từ việc triển khai Quyết định số 1639-QĐ/TTg của Thủ tướng Chính phủ về Quy hoạch tỉnh Hải Dương thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hải Dương đã triển khai một số cơ chế, định hướng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển, cụ thể:

Trong việc hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, tỉnh xem xét và điều chỉnh các chương trình hỗ trợ phù hợp thực tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động vẫn được quan tâm đúng mức trong lĩnh vực bất động sản. Trong lĩnh vực hợp tác với các nhà đầu tư uy tín, Hải Dương đã thu hút các nhà đầu tư lớn, uy tín nhằm triển khai các dự án bất động sản chất lượng cao, như tòa tháp căn hộ Lighthouse Ecorivers Hải Dương do tập đoàn Ecopark phát triển. Dự án này không chỉ cung cấp sản phẩm chất lượng mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn sống và thu hút dân cư đến khu vực. Dự án Khu đô thị Licogi 18 Riverside (Khu đô thị mới Bắc Cầu Hàn giai đoạn 1) hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện chuyển nhượng, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tỉnh cũng tiếp tục tập trung thu hút các dự án đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, đặc biệt là các khu công nghiệp lớn như Phú Thái, Tân Trường và Đại An. Việc này không chỉ tạo việc làm mà còn thúc đẩy nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là nhà ở cho công nhân và chuyên gia.

Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương đã thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản bằng việc công bố thông tin về danh mục dự án, tình hình triển khai đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các dự án phát triển nhà ở và đô thị trên địa bàn tỉnh. Việc này nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và minh bạch.

PV: Bên cạnh những lợi thế, còn những khó khăn, hạn chế nào khiến thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương chưa bứt phá được như kỳ vọng?

Ông Nguyễn Hoài Long: Hiện nay, còn một số khó khăn, vướng mắc trong phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Hải Dương ở một số vấn đề sau:

Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, quỹ đất nhà ở xã hội đã được quy hoạch, bố trí đáp ứng nhu cầu phát triển. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội mới trong thời gian qua còn chậm, chưa đảm bảo tiến độ xây dựng theo Đề án được phê duyệt.

Nguyên nhân xuất phát từ việc Luật Nhà ở 2023 thay thế Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 nên nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi pháp luật về phát triển nhà ở xã hội ổn định, rõ ràng mới tiếp tục triển khai đầu tư các dự án đang triển khai hoặc tham gia đầu tư dự án mới. Cơ chế chính sách ưu đãi chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội vì nguồn vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận thấp, rủi ro cao.

Luật Nhà ở 2023 không quy định việc dành quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư dẫn đến giá bán nhà ở xã hội sẽ cao hơn so với Luật Nhà ở 2014. Một số quy định mới về xác nhận điều kiện thu nhập; xác nhận chưa có nhà ở đất ở tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội chưa có hướng dẫn cụ thể nên các cơ quan, đơn vị có liên quan còn vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Bên cạnh đó, giá giao dịch bất động sản hiện nay tại tỉnh đối với loại hình nhà ở xã hội dạng chung cư từ 12-15 triệu đồng/m² sàn, nhà ở thương mại dạng chung cư từ 25 - 35 triệu đồng/m² sàn, đất nền tại các dự án khu dân cư, khu đô thị mới từ 20 - 40 triệu đồng/m² đất. Các mức giá này vẫn còn khá cao so với thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn tỉnh, nhu cầu mua bất động sản chủ yếu để đầu cơ, do đó diện tích đất nền chưa xây dựng nhà ở tại các dự án còn chiếm tỷ lệ cao.

Dự báo thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương trong năm 2025 tiếp tục phục hồi. Tuy nhiên, giá đất dự kiến sẽ cao hơn hơn do các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù và thuế phí đều tăng theo bảng giá đất mới phù hợp với giá thị trường đòi hỏi các nhà đầu tư phải thận trọng, nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng cũng như tính thanh khoản của dự án trước khi "rót vốn".

PV: Khó khăn và cơ hội đã được nhận diện, những giải pháp cũng đã được đưa ra, vậy theo ông, năm 2025 và giai đoạn tiếp theo, thị trường bất động sản Hải Dương sẽ phát triển ra sao? Đâu là xu hướng dẫn đắt thị trường phát triển?

Ông Nguyễn Hoài Long: Dự báo, năm 2025 sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn, đặc biệt ở bất động sản công nghiệp, nhà ở giá trị thực dưới 5 tỷ đồng. Đây là thời điểm thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng sự phát triển sẽ phụ thuộc vào việc duy trì các chính sách hỗ trợ và cải thiện nguồn cung các phân khúc trọng yếu. Đồng thời, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến khởi công trong năm 2025 và gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đang được triển khai rộng rãi sẽ tạo điều kiện cho một bộ phận người dân, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và ổn định cuộc sống.Bên cạnh đó, chính sách cải cách pháp lý gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024 cùng các quy định minh bạch hơn sẽ thúc đẩy giao dịch và gia tăng niềm tin.

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, lãi suất vay cao và nguồn vốn chưa ổn định để đảm bảo tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, với những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản năm 2024 của tỉnh, bên cạnh niềm tin của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư đã được củng cố, nhất là khi nguồn cung bất động sản được cải thiện và phân khúc nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ; khi các chính sách mới bắt đầu đi vào thực tế, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định. Các dự án mới sẽ được triển khai mạnh mẽ, cung cấp nguồn cung dồi dào, giúp điều chỉnh giá cả và cân bằng cung cầu. Điều này tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp các doanh nghiệp bất động sản mở rộng quy mô và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh.

Năm 2025 được đánh giá là một năm bản lề với nhiều chuyển biến quan trọng có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi và bứt phá sau giai đoạn khó khăn. Sự kết hợp giữa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước và của tỉnh Hải Dương, sự nỗ lực của doanh nghiệp và sự linh hoạt của các nhà đầu tư sẽ quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong tương lai.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!