Thấm đòn khó khăn
Thực tế, trước thời điểm bùng nổ dịch Covid-19, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều thách thức, từ khó khăn về sự biến động của thị trường, khó khăn trong thủ tục, khan hiếm nguồn cung… Từ đầu năm 2020 đến nay, dịch bệnh ngày càng lan rộng, khiến cho khó khăn chồng lên khó khăn, các hoạt động trên thị trường bất động sản dường như bị tê liệt.
Theo chia sẻ của đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc, ngay từ năm 2019, sở dĩ họ còn cầm cự được là nhờ vào nguồn vốn tích lũy những năm trước đó. Đến thời điểm hiện nay, nguồn lực của nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt, thậm chí nhiều công ty âm dòng tiền.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, dịch virus Covid-19 là yếu tố khách quan không ai có thể lường được, nó như một gáo nước lạnh dội mạnh vào thị trường, khiến cho hầu hết các hoạt động của doanh nghiệp đóng băng.
“Nếu tình trạng dịch bệnh được khống chế trong vài tuần hay vài tháng tới thì các hoạt động sẽ chỉ tạm dừng và sớm khởi động lại, còn nếu kéo dài hơn nữa, khả năng sẽ có hàng loạt doanh nghiệp địa ốc phá sản vì không đủ sức cầm cự”, ông Phúc chia sẻ.
Tuy nhiên, cũng theo ông Phúc, dịch Covid-19 gây khó khăn cho thị trường chủ yếu là do sự tác động mạnh về tâm lý và sự khó khăn này sẽ hết khi dịch được kiểm soát. Còn vấn đề nền tảng cốt lõi của thị trường hiện nay vẫn là sự mất cân đối trong cung - cầu.
Nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM 2 năm qua cho thấy, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở sụt giảm rất mạnh, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đã có nhiều dự án nhà ở “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.
Theo tôi, giải pháp căn cơ nhất hiện nay là bản thân từng doanh nghiệp phải biết “liệu cơm gắp mắm”. Tinh gọn bộ máy, cơ cấu lại phòng ban, nhân sự hợp lý, cắt giảm các khoản chi phí không hợp lý, điều chỉnh lại các hoạt động đầu tư cho phù hợp nhằm duy trì nguồn lực. Tôi cho rằng, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, khả năng rất nhiều cơ hội mới sẽ xuất hiện, vấn đề là lúc đó ai còn đủ sức, đủ nguồn lực để nắm bắt cơ hội đó.Ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản DRH Holdings
Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay, hầu hết hoạt động của thị trường bất động sản trong khu vực phía Nam đều đình trệ.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, kế hoạch ban đầu của doanh nghiệp này đặt ra trong tháng 3 sẽ tung ra gần 1.000 sản phẩm bất động sản ven biển, song đến thời điểm hiện nay, có lẽ kế hoạch phải gác lại.
“Khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là sản phẩm tốt hay xấu, mà vấn đề là không tiếp cận được khách hàng. Tâm lý dịch bệnh đang đè nặng, hầu hết khách hàng đã nhận lời tham dự sự kiện ra mắt dự án, song đến phút cuối đều hủy lịch”, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản này nói và cho biết thêm, trước thực tế này, doanh nghiệp đành phải dừng lại, tìm giải pháp mới để ứng phó mới phù hợp với tình hình thực tế.
Đại diện nhiều doanh nghiệp khác cũng cho biết, dịch Covid-19 đang gây ảnh hưởng nặng nề đến tâm lý khách hàng. Giám đốc một doanh nghiệp phân phối bất động sản tại TP.HCM cho rằng, thông thường thời điểm cuối năm và đầu năm, dù thị trường còn khó khăn nhưng lác đác vẫn có khách hàng quan tâm và mua bất động sản, nhưng từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp hầu như không bán được sản phẩm nào.
“Trong khi đó, tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng và nhiều loại phí khác doanh nghiệp vẫn phải lo, khiến chúng tôi thực sự đuối”, vị giám đốc này than thở và cho biết, giải pháp mà doanh nghiệp đang áp dụng là cho phép nhân viên làm việc trực tuyến tại nhà, đưa ra 2 phương án: Một là nhân viên không nhận lương, phí hoa hồng môi giới tăng lên cao, hai là phí hoa hồng giữ nguyên và lương giảm xuống 50%.
Theo ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của sự khó khăn và sự thấm đòn mới chỉ diễn ra với các doanh nghiệp môi giới, do phần lớn các doanh nghiệp này nguồn lực hạn chế, phải nuôi bộ máy cồng kềnh, trong khi đó không có nguồn hàng để bán hoặc có nguồn hàng nhưng không bán được. Tuy nhiên, chỉ cần tình trạng này kéo dài thêm vài tháng nữa, nếu các doanh nghiệp lớn không có các giải pháp ứng phó phù hợp, sẽ bắt đầu thấm đòn khó khăn.
Xoay xở cách nào?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dịch Covid-19 trước mắt đã gây ảnh hưởng nặng đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Song với bất động sản, tác động từ dịch chỉ là khó khăn tạm thời, về lâu dài không thể kìm hãm sự phát triển của thị trường. Hiện tại, nguồn cung bị nghẽn có thể khiến sức cầu bị nén lại. Khi dịch bệnh được kiểm soát, các chủ đầu tư ra hàng, sức cầu sẽ bung ra với lượng khách hàng cơ hữu rất nhiều.
Nhìn tổng thể về bản chất thị trường hiện nay không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt, còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trong thời gian tới. Vấn đề của doanh nghiệp lúc này là làm sao duy trì hoạt động, đảm bảo được nguồn lực chờ dịch bệnh lắng xuống để có thể nắm bắt những cơ hội mới.
Trong khi đó, ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Công ty Danh Việt Group cho rằng, có lẽ đây là giai đoạn để doanh nghiệp dừng lại quan sát, nhìn lại những thiếu sót thời gian qua để từ đó cơ cấu lại hoạt động, chuẩn bị cho những bước đi kế tiếp.
Theo ông Hiển, giải pháp trước mắt mà Danh Việt Group đang áp dụng là nghiên cứu tích hợp các mô hình bán hàng phù hợp. Cụ thể, thay vì phương pháp bán hàng truyền thống trước đây là nhân viên tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, hay tổ chức các buổi bán hàng tập trung, thì hiện nay, hoạt động bán hàng chuyển sang hình thức online, vừa tránh được dịch lây lan, vừa đảm bảo khách hàng vẫn có thể giao dịch một cách an toàn.
Ngoài phương thức bán hàng, ông Hiển cũng cho biết, trong khó khăn chung của thị trường, doanh nghiệp còn đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng, cụ thể Danh Việt Group đưa ra chính sách tài chính linh hoạt cho dự án mà Công ty đang phát triển là Icon Central tại Bình Dương. Thay vì trước đây khách hàng mua sản phẩm dự án này phải thanh toán trong 6 tháng, thì hiện nay thời gian thanh toán được kéo dài lên đến 24 tháng.
Nhìn về dài hạn, theo ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, về cơ bản, thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng để phát triển. Tuy nhiên, dịch Covid-19 đang khiến thị trường gặp nhiều khó khăn trước mắt, bào mòn sức đề kháng của các doanh nghiệp.
“Nếu trong vài tuần tới, bệnh dịch được không chế thì thị trường sẽ quay về quỹ đạo bình thường, còn nếu tình hình dịch bệnh kéo dài, khả năng nhiều doanh nghiệp có nguồn lực yếu kém sẽ gặp nhiều khó khăn”, ông Hiền nói và cho biết, trong bối cảnh tình hình khó khăn chung của thị trường, Hưng Thịnh đưa ra quyết định từ ngày 13/3, nhân viên kinh doanh làm việc online tại nhà vẫn hưởng nguyên lương. Bộ phận quản lý kinh doanh làm việc tại sàn. Ngoài ra, để hỗ trợ các khách hàng trong khó khăn, Hưng Thịnh cũng đưa ra chính sách giảm tiền thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại trong hệ thống các dự án của Hưng Thịnh.
Cũng thừa nhận thị trường bất động sản đang đối mặt với muôn vàn khó khăn, đặc biệt là tình trạng dịch bệnh đang lan rộng, song nhìn nhận ở góc độ tích cực, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và đầy sức hấp dẫn.
Lịch sử thị trường suốt nhiều thập niên qua đã chứng minh, cứ sau mỗi lần khủng hoảng, những nhà đầu tư thông minh biết nắm bắt cơ hội thường kiếm được nhiều tiền hơn. Và có thể nói, câu nói của nhà đầu tư thành công nhất mọi thời đại Warren Buffett: “Hãy tham lam khi người khác sự hãi” chưa lúc nào phù hợp hơn với thị trường bất động sản Việt Nam như hiện nay. Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư thông thái lúc này là nên bỏ tiền vào đâu để có thể tạo sự an toàn và tiềm năng gia tăng giá trị lớn nhất?
Ở một góc độ khác, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, nhìn nhận một cách bao quát, thị trường bất động sản cho thấy, sự khó khăn hiện nay hoàn toàn khác hẳn với cuộc khủng hoảng những năm 2008 - 2013. Cuộc khủng hoảng trước đây là do sự đầu tư dàn trải, tình trạng đầu cơ ồ ạt không theo quy luật cung cầu của thị trường và sự mất sự cân đổi trong đòn bẩy tài chính. Còn thị trường hiện nay đang vận hành khá tốt theo quy luật cung cầu, tình trạng đầu cơ thổi giá không phổ biến.
“Tôi cho rằng, những khó khăn của thị trường hiện nay đều mang tính tạm thời. Ngay cả việc các dự án bị ách tắc thủ tục cũng mang tính ngắn hạn và trên thực tế, các dự án này không mang tính đại diện cho toàn thị trường”, ông Phúc nói và nhấn mạnh, khó khăn cơ bản nhất hiện nay chính là sự mất cân đối trong cung cầu, trong đó nguyên nhân của sự mất cân đối này là có tình trạng nhiều người có đất găm hàng, đẩy giá lên cao, khiến cho thị trường dự án mất tính thanh khoản.
Vẫn theo ông Phúc, chính trong sự khó khăn này, đôi khi lại hình thành nên những cơ hội mới, đó là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai sẽ trở lại trạng thái cân bằng hơn.
“Mới năm ngoái thôi, việc mua quỹ đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao. Thời gian gần đây, bắt đầu đã có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn, nhưng không hề dễ bán. Tình trạng này sẽ còn phổ biến hơn thời gian tới”, ông Phúc nói và cho biết, đây có lẽ là giai đoạn tốt để nhiều doanh nghiệp tìm được cơ hội trong khó khăn.
Hướng đến phân khúc bất động sản có nhu cầu thật
Trước tiên, chúng ta cần phải khẳng định, bất động sản luôn là kênh đầu tư an toàn và đầy sức hấp dẫn.
Lịch sử thị trường suốt nhiều thập niên qua đã chứng minh, cứ sau mỗi lần khủng hoảng, những nhà đầu tư thông minh biết nắm bắt cơ hội thường trở thành các đại gia. Tuy nhiên, vấn đề khó đoán định hiện nay là tình trạng dịch bệnh đến khi nào mới được kiểm soát, khả năng tài chính của doanh nghiệp đến đâu để duy trì bộ máy hoạt động.
Chính vì khó dự đoán được, nên bản thân của doanh nghiệp với giải pháp trước mắt là phải cơ cấu lại các hoạt động, tiết giảm chi phí tối đa, đồng thời tìm kiếm dòng sản phẩm phù hợp để triển khai.
Theo tôi, dòng sản phẩm đầu tư an toàn nhất hiện nay đó chính là sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, bởi lúc này nhà đầu tư sẽ không đổ tiền vào các dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thật với yếu tố đầu tư kiếm lợi nhuận.
Còn với những người có nhu cầu thật về nhà ở, cho dù thị trường có khó khăn đến đâu họ vẫn mua.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time
Làm gì thì làm vẫn phải đảm bảo tính nhân văn trong kinh doanh
Có thể nói, với tình hình hiện nay, không chỉ riêng bất động sản mà hầu hết các ngành nghề ít nhiều đều bị ảnh hưởng. Với Phú Đông Group cũng không ngoại lệ, nhưng may mắn của chúng tôi là thời gian qua, Công ty chỉ tập trung vào mảng đầu tư, không nuôi bộ máy bán hàng mà chủ yếu liên kết bán hàng với các sàn giao dịch nên bộ máy khá tinh gọn.
Hầu hết các dự án đều tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật, phát triển dự án theo hình thức cuốn chiếu nên không bị tồn kho.
Song dù vậy, hoạt động của doanh nghiệp hiện nay bị chậm lại theo tình hình chung, nhưng lương nhân viên vẫn luôn phải đảm bảo.
Chẳng hạn như Phú Đông Group có trường học thiếu nhi quốc tế với hàng chục giáo viên giảng dạy, mặc dù hiện nay trường học tạm nghỉ, nguồn thu không có, nhưng lương giáo viên vẫn phải đảm bảo, vì lúc chúng ta cần mới kêu họ, giờ khó khăn đâu thể sa thải họ được.
Do vậy, dù khó khăn, chúng ta có thể tìm giải pháp này, giải pháp khác, nhưng vẫn phải đảm bảo tính nhân văn trong hoạt động.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Đầu tư vào đất nền sổ đỏ, kênh giữ vốn an toàn thời Covid-19
Theo tôi, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, USD luôn có nhiều biến động, thì bất động sản vẫn luôn được xem là kênh đầu tư bảo toàn vốn an toàn.
Vấn đề là làm sao để xác định được khả năng trường vốn đến đâu để từ đó tìm ra phân khúc phù hợp để đầu tư.
Với Phúc Điền Land, giải pháp mà doanh nghiệp ưu tiên tập trung đầu tư là tìm kiếm các khu vực có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai và sản phẩm phù hợp.
Theo đó, khu vực mà Phúc Điền tập trung đầu tư chủ lực hiện nay là Bà Rịa - Vũng Tàu với dòng sản phẩm đất nền đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu nhà ở và có cơ hội gia tăng giá trị cao.
Hiện nay, Bà Rịa - Vũng Tàu được nhận định là đang phát triển rất mạnh, nhu cầu nhà ở tăng cao, chỉ sau một năm, giá nhà đất tại nhiều dự án đất nền sổ đỏ ở Bà Rịa - Vũng Tàu tăng từ 50 - 70%.
Và hiện nay, dù cả thị trường đang gặp nhiều khó khăn, song tại các dự án đất nền sổ đỏ của Phúc Điền Land đang đầu tư vẫn được khách hàng đặt mua, dù có chậm hơn trước đây.
Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Phúc Điền Land
