Cần xác định rõ giải pháp ngắn và dài hạn cho thị trường bất động sản
Chia sẻ tại Tọa đàm: “Uông Bí - Quảng Ninh - Điểm sáng đầu tư 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia đã đề xuất những giải pháp để nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc, giúp thị trường bất động sản phục hồi, phát triển lành mạnh.
Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam cần hỏi học từ các nước trên thế giới trong việc đưa ra những chính sách ngắn hạn và dài hạn để giải quyết những vấn đề.
Cụ thể, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, bao gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường.
Còn đối với vấn đề vốn cho thị trường bất động sản, nóng nhất vẫn là trái phiếu. Theo TS. Cấn Văn Lực, việc nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động ở thời điểm hiện tại là chưa phải là vấn đề cấp thiết. Bởi trong năm 2022, tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho bất động sản đã tăng trưởng 24,2% nên năm 2023 không thể cao hơn. Vì vậy, vấn đề trái phiếu vẫn là vấn đề cần giải quyết hàng đầu của thị trường bất động sản.
Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Do đó, nhà đầu tư bất động sản đang vô cùng áp lực với những khoản nợ trái phiếu đến hạn. Nếu không có sự hỗ trợ từ phía Chính phủ trong việc hoãn giãn nợ, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, lùi lại thời gian xếp hạng tín nhiệm của Nghị định 08/2023/NĐ-CP thì thị trường này sẽ dễ sụp đổ.
Bên cạnh trái phiếu doanh nghiệp, vị chuyên gia cũng đánh giá cao tầm quan trọng của dòng vốn từ M&A đối với thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.
“Tôi kiến nghị nên cho phép doanh nghiệp được vay vốn tín dụng ngân hàng để bù vào phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. Bởi việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Theo đó, doanh nghiệp có thể vay ngân hàng 30%, còn 70% còn lại là vốn tự có của doanh nghiệp”, TS. Cấn Văn Lực đề xuất.
Cùng với việc nhận diện và đưa ra các giải pháp ngắn hạn, thị trường bất động sản cũng cần có lộ trình trong dài hạn để định hướng được sự phát triển lành mạnh và bền vững.
Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, những giải pháp trong ngắn hạn chỉ là giải pháp tình thế, còn để thị trường phát triển ổn định và hiệu quả lâu dài thì cần phải có giải pháp trong dài hạn với một trình cụ thể. Vì vậy, việc xác định các giải pháp trong dài hạn là cũng vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản.
Nhà đầu tư ưu tiên những vùng đất “mới nổi” giàu tiềm năng
Bên cạnh đưa ra những giải pháp giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục và phát triển, các chuyên gia tại Toạ đàm chỉ rõ xu hướng đầu tư của giới đầu tư bất động sản hiện nay.
Theo đó, khi thị trường có xu hướng “ấm” dần lên, nhà đầu tư bắt đầu “săn tìm” những vùng đất mới nổi, sở hữu dư địa phát triển lớn. Tỉnh Quảng Ninh và đặc biệt là thành phố Uông Bí đã nhanh chóng trở thành “điểm sáng” thu hút đầu tư nhờ lợi thế sẵn có cùng “làn sóng” quy hoạch kinh tế - hạ tầng mạnh mẽ trong những năm đổ lại đây.
Nhận định chi tiết về lợi thế, tiềm năng của thị trường Quảng Ninh nói chung, Uông Bí nói riêng, ông Phạm Trung Hiếu, Trưởng Văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản tại Quảng Ninh chia sẻ, nhờ vào những lợi thế về hạ tầng giao thông, và có hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, Quảng Ninh là địa phương đang thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm về. Dù trong giai đoạn thị trường không quá nhộn nhịp nhưng Quảng Ninh vẫn được đánh giá là tốt hơn các khu vực khác, hứa hẹn sẽ tăng tốc mạnh mẽ.
Trong đó, Uông Bí - thị trường “mới nổi” của Quảng Ninh sở hữu dư địa phát triển cực lớn đang được tỉnh đặc biệt quan tâm, dồn nguồn lực với kỳ vọng biến nơi đây trở thành Thành phố công nghiệp lớn hàng đầu của tỉnh.
“Uông Bí đang triển khai loạt dự án giao thông trọng điểm như Đại lộ Tây Nam (10 làn xe) cùng kế hoạch cải tạo, nâng cấp các tuyến giao thông hiện hữu như Quốc lộ 10, Quốc lộ 18… kết hợp với định hướng phát triển kinh tế, tập trung vào mũi nhọn du lịch, công nghiệp - công nghệ cao. Đây là những lực đẩy giúp Uông Bí trở thành “miền đất lành” đón “đại bàng làm tổ”. Nhiều “ông lớn” bất động sản cũng đã độ bổ về đây để mở rộng quỹ đất, xây dựng dự án, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư cá nhân. Vì vậy, Uông Bí hứa hẹn là một môi trường đầu tư sôi động”, ông Hiếu cho biết.
Có cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định, TP. Uông Bí hiện đang có nhiều điểm mạnh so với các địa phương khác. Cụ thể, dân số của Uông Bí có 127.000 người, chiếm 9,4% dân số cả tỉnh Quảng Ninh. Thu nhập bình quân đầu người tại đây là 218 triệu/người/năm, gấp đôi bình quân cả nước, cao hơn trung bình cả tỉnh.
Cơ cấu kinh tế chủ yếu là Công nghiệp - Xây dựng (48%), dịch vụ (47%), rất khớp với kinh tế của tỉnh Quảng Ninh hiện tại. Du lịch đón 2,6 triệu khách trong số 11,6 triệu khách đến với Quảng Ninh (chiếm ¼ lượng khách cả tỉnh). Uông Bí hiện đặt mục tiêu tăng trưởng 14% (giai đoạn 2025 - tầm nhìn 2030), tập trung vào công nghiệp, xây dựng, dịch vụ và du lịch để phát triển.
Tuy nhiên, đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư tại những thị trường mới nổi, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần có sự tính toán kỹ lưỡng về phân khúc đầu tư cũng như “rót vốn” cho sản phẩm của chủ đầu tư nào để bảo đảm dòng tiền.
Theo các chuyên gia, với thị trường giàu tiềm năng như Uông Bí, nhà đầu tư có thể tham khảo với loại hình đất nền bởi đây là phân khúc đem về lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với các phân khúc khác. Đặc biệt, giá đầu tư vào đất nền tại đây đang ở mức khá “mềm” so với những khu vực đã tăng trưởng mạnh như Hạ Long, Móng Cái, Cẩm Phả, Vân Đồn… Hơn hết, giá trị bất động sản ở đây được đảm bảo tăng theo thời gian nhờ “làn sóng” phát triển hạ tầng - kinh tế và “làn sóng” dịch chuyển dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh./.
