Cơ hội, triển vọng cũng như rào cản của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021 và năm 2022 sẽ ra sao? Reatimes xin được chia sẻ những phân tích, quan điểm của chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh tại một hội thảo mới đây.
Rào cản Luật Đất đai và những rắc rối trong cơ chế thực hiện
Dịch Covid-19 kéo dài 2 năm qua đã tác động rất lớn tới nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đợt dịch thứ 4 đã gây ra những tác động đặc biệt trong quý III/2021. Lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế âm 6,17% trong quý. Đóng băng của nền kinh tế, sụt giảm tăng trưởng kinh tế diễn ra ở tất cả ngành nghề và bất động sản cũng không phải là một ngoại lệ.
Chúng ta đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh từ nguồn cung, cầu đối với thị trường bất động sản. Ở đây có 2 nhóm vấn đề. Thị trường bất động sản trước khi diễn ra đợt dịch thứ 4 chứng kiến bức tranh không hoàn toàn lạc quan. Thị trường bất động sản phía Nam có 1 bức tranh về dự án nhà ở, chung cư, sự hạn chế nguồn cung, khi một loạt dự án gần như đứng lại không được triển khai, đặc biệt là các dự án mới, hạn chế nguồn cung rất nhiều. Nguyên nhân không phải do kinh tế mà nằm nhiều về quản lý hoạt động bất động sản, đặc biệt là liên quan đến đất đai, nhất là ở khu vực thị trường phía Nam. Phía Bắc thị trường cũng chịu ảnh hưởng như vậy nhưng không đến mức như phía Nam.
Một điều có thể thấy là ngay trước khi đợt dịch xảy ra, quý I/2021, tín hiệu bất động sản, sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương. Báo cáo của Bộ Xây dựng về biến động giá trong 6 tháng đầu năm cho thấy, sốt đất không chỉ tại phân khúc bất động sản nhà ở mà còn ở cả phân khúc khác như khu công nghiệp. Suốt 3 đợt dịch trước, khu công nghiệp chúng ta thành công là nhờ chính sách phát triển khu công nghiệp đã tạo ra sức nóng, tạo ra cơn sốt. Nhưng đến khoảng cuối tháng 4/2021, khi dịch thứ 4 bùng phát, các hoạt động kinh tế, bất động sản nói riêng bắt đầu chịu tác động ngày càng sâu sắc, hoạt động cung và giao dịch, môi giới ngày càng khó khăn. Bức tranh này khá tiêu cực khi bất động sản là một phần của nền kinh tế.
Nghị quyết 128 của Chính phủ là một sự thay đổi mang tầm chiến lược, mang tư duy và chiến lược mới trong bối cảnh dịch chưa chấm dứt, diến biến dịch còn phức tạp và trong thời gian tới còn có khả năng bùng dịch và cảnh báo nhiều dịch bệnh khác.
Bài toán vĩ mô, vi mô đặt ra là chúng ta sống chung với dịch. Ứng xử khác khi dịch xảy ra thay vì phong toả, siết chặt. Từ bây giờ chúng ta áp dụng Nghị quyết 128 với tất cả hoạt động. Việc này sẽ giúp hỗ trợ thị trường bất động sản, giúp chúng ta đối phó với dịch bệnh trong bối cảnh chung sống an toàn, lành mạnh.
Theo các dự báo, tác động tiêu cực của dịch bệnh với thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong quý IV/2021 và còn kéo sang năm 2022 và dự báo nửa đầu năm 2023 mới chấm dứt. Chúng ta làm kinh doanh phải ứng xử cho phù hợp, tránh bi quan nhưng cũng không "lạc quan tếu".
Hiện, cơ quan quản lý đang dự kiến sửa Luật nhà ở, Luật Xây dựng, trong đó Luật Đất đai cũng đang đặt ra khá nhiều vấn đề với cơ quan chức năng. Có nhiều nội dung trong Luật Đất đai được các doanh nghiệp rất mong có sự thay đổi. Đơn cử như giá bất động sản, đấu thầu, giao đất và nghĩa vụ tài chính thu nộp ngân sách đối với đất đai và bất động sản có thay đổi cơ bản trong dự thảo Luật Đất đai. Doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và dự báo mất khoảng 2 năm chững lại của các dự án bất động sản, việc này rõ ràng khi tạo ra mất cân đối cung cầu và khiến thị trường bất động sản Việt Nam méo mó, trong đó cần vai trò điều tiết, can thiệp của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. TP.HCM là một trong những điểm như vậy. Vấn đề hiện nay là phải hoàn thiện, phục hồi làm sao tăng dự án bất động sản như thời gian trước khi bị chững lại.
Khi xảy ra dịch Covid-19 lần thứ 4, chúng ta chứng kiến sự thay đổi quan trọng là sự vênh nhau giữa chính quyền Trung ương và địa phương khi việc thực hiện không đồng nhất, thiếu đồng bộ. Có tình trạng cát cứ, xảy ra trong thực hiện các biện pháp phòng, chống dịch Covid-19 vừa qua. Việc thay đổi cơ chế về mối quan hệ trong thực thi các cơ chế chính sách, trong đó có lĩnh vực bất động sản, về mặt khoa học đó chính là phân cấp, phân quyền. Mọi phân quyền trong lĩnh vực bất động sản sẽ có những thay đổi lớn trong thời gian tới. Hy vọng sẽ khắc phục được tình trạng không ai dám quyết và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Câu chuyện tài chính bất động sản
Đến thời điểm này, giá xăng đã lên tới mức kỷ lục trong 7 năm qua. Giá năng lượng cũng tiếp tục dự báo tăng vài lần trên thế giới. Sự tăng liên tục của giá thép và xi măng và việc đứt gãy chuỗi cung ứng, tăng giá chuỗi lưu thông hàng hoá, vận tải biển, mất cân đối nguồn cung cầu… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thời gian tới và làm tăng chi phí của doanh nghiệp.
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất đến gói tín dụng 65.000 tỷ đồng. Một điều nữa có thể nhận thấy là khi xảy ra dịch mới thấy rõ ràng, chính sách nhà ở cho công nhân không phải là mới. Chúng ta có chính sách này cả 10 năm nay nhưng khi dịch xảy ra tại trung tâm Bình Dương, Đồng Nai mới thấy công nhân không được hưởng chính sách về nhà ở.
Chúng ta cần quan tâm đến chính sách liên quan đến nhà ở cho công nhân, sẽ phải tiếp tục 1 vài năm tới. Vấn đề an cư, an toàn nhà ở công nhân nếu được đảm bảo, thực hiện tốt sẽ không xảy ra việc hàng ngàn, hàng vạn công nhân vừa không có việc làm, tiền ăn mà phải đi hàng nghìn km về quê.
Dự báo sự phục hồi thị trường bất động sản sẽ không có chuyện giống như lò xo bị nén do tất cả yếu tố về kinh tế và thị truờng bất động sản bị ảnh hưởng sau 1 thời gian dài đóng băng. Việc doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu với tỷ trọng lớn kéo theo rủi ro về trái phiếu là việc cần hết sức cảnh giác thời gian tới. Chúng ta cần lường trước những vấn đề trên để giúp cho thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, tránh dẫm vào vệt xe đổ thời gian vừa qua.
Về câu chuyện tiền trong dân, tiền còn rất nhiều, chỉ đi từ túi người này sang túi người khác. Với diễn biến của thị trường chứng khoán và bất động sản thời gian qua, câu nói “tiền trong dân còn rất nhiều” là chính xác.
Chứng khoán vẫn tăng lên nhiều ở nhiều nhóm và đi vào các doanh nghiệp làm ăn tốt. Về nguyên lý, tiền phải có chỗ đi, dịch chuyển đâu đó, nó vào chứng khoán không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới chứng kiến sự bùng nổ của thị trường chứng khoán.
Bất động sản cũng vậy. Đây là kênh tiền đi vào khi sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Dòng tiền tới đây sẽ hiện thực hoá khoản lãi từ thị trường khoán sang bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân cần quan tâm trong năm tới.
Ở đây cũng có câu chuyện nhìn nhận liên quan đến nợ xấu. Vừa rồi các ngân hàng cho vay rất tốt, trong đó cho vay bất động sản, chứng khoán với tốc độ tăng rất mạnh. Số liệu cho vay margin của các công ty chứng khoán tăng rất tốt. Khi thị trường bất động sản phục hồi không tốt trong năm 2022 sẽ làm nợ xấu tăng lên. Tuy nhiên, các yếu tố về mặt kinh tế sẽ khiến thị trường bất động sản chuyển biến tích cực hơn trong năm 2022. Điều này phụ thuộc chính sách vĩ mô và cách hành xử phương án kinh doanh bất động sản./.
