Thị trường BĐS như người bệnh chờ phẫu thuật: “Càng chần chừ, càng gây nguy hiểm“

Hà Thương ngthuongreatimes@gmail.com

Thứ Bảy, 15/07/2023 - 05:56

Đánh giá "sức khoẻ" các phân khúc thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung nhà ở tiếp tục hạn chế, nguồn cầu bất động sản du lịch chưa cải thiện, bất động sản thương mại có nguy cơ dư cung tạm thời, riêng bất động sản công nghiệp vẫn là “cửa sáng” hiếm hoi.

*****

Chiều ngày 14/7, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2023.

Tại báo cáo, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản quý II/2023 diễn ra như dự đoán khi ghi nhận nhiều diễn tiến tích cực hơn so với quý I. Tuy nhiên, những chuyển động tích cực của quý II vẫn chưa đủ mạnh để tạo sức bật giúp thị trường “đảo chiều”.

Theo VARS, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đã phát huy tác dụng động viên, khích lệ, trấn an tinh thần cho các chủ thể tham gia thị trường. Song đã đến lúc cần phải gấp rút chuyển sang giai đoạn tiếp theo - giai đoạn tác động trực diện giống như “bác sĩ trước cuộc phẫu thuật”.

“Ngay sau khi động viên tinh thần, trấn an bệnh nhân phải nhanh chóng tiến hành các thao tác phẫu thuật. Bởi chỉ khi cuộc phẫu thuật được thực hiện và thành công thì lúc đó vấn đề của người bệnh mới được giải quyết dứt điểm. Càng để lâu, càng chần chừ, càng gây nguy hiểm cho người bệnh”, VARS nhận định.

Bên cạnh những đánh giá tổng quan, VARS cũng đi sâu phân tích từng phân khúc của thị trường, gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại và bất động sản công nghiệp.

Tình trạng "khát nguồn cung” nhà ở chưa có dấu hiệu giải toả

Theo báo cáo của VARS, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới.

Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, VARS cũng chỉ ra hoạt động giao dịch trên thị trường còn hạn chế. Quý II/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới và chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, so với quý I, lượng giao dịch đã tăng hơn 30%.

Theo VARS, lượng giao dịch phục hồi nhẹ trước hàng loạt các biện pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính Phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

“Lượng giao dịch chỉ có thể bật tăng nếu nguồn cung trên thị trường được cải thiện với nhiều sản phẩm đa dạng hơn”, VARS nhận định.

Sức cầu bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cải thiện không đáng kể

Tương tự với bức tranh thị trường nhà ở, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng chưa ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc.

VARS cho biết, quý II/2023, thị trường ghi nhận 17 dự án du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm, giảm hơn 90% so với cùng kỳ năm trước.

Sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán.

Theo đó, lượng giao dịch chủ yếu tới từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình khoảng dưới 40 triệu đồng/m2.

Với các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng), thị trường gần như không ghi nhận giao dịch do phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó.

Về giá bán, VARS cho biết, giá bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất đạt gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực miền Bắc và miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80 triệu đồng/m2.

Bất động sản thương mại: Cảnh bảo nguy cơ dư cung tạm thời

Theo ghi nhận của VARS, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các doanh nghiệp nội địa sụt giảm. Nhiều mặt bằng đắc địa tại tuyến phố lớn bỏ trống, đồng loạt treo biển bán, tìm khách thuê,…

Bất động sản văn phòng có nguy cơ đối mặt với “khủng hoảng thừa” bởi nguồn cung tăng trong khi nhu cầu giảm do doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh.

Chính thực tế này đã khiến giá chào thuê trung bình tại một số khu vực xuất hiện xu hướng đi xuống. Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A dao động từ 25 - 50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4 - 8 USD/m2/tháng. Giá chào thuê tại các tòa nhà hạng B dao động từ 12 - 28 USD/m2/tháng tùy khu vực.

Nguồn cung chất lượng cao dự kiến tăng mạnh từ các tòa nhà chuẩn bị đi vào hoạt động trong vòng 12 tháng tới như: Lotte Mall, Techcombank Tower, BRG Diamond Park Plaza, Intracom Riverside,...

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B dao động từ 20 - 35 USD/m2/tháng. Trong 2 năm tới, nguồn cung tại TP.HCM dự kiến được bổ sung thêm 333.387m2 diện tích văn phòng hạng A và B, nhưng giá sẽ có xu hướng giảm.

Bất động sản công nghiệp vẫn là "cửa sáng" hiếm hoi

Có thể nói, trong bức tranh chung tối màu, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng hiếm hoi. Bởi Việt Nam tiếp tục được định vị là một trong những địa điểm tiềm năng để mở rộng sản xuất và đang nổi lên như một bến đỗ cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn đang tìm kiếm cơ hội phát triển tại Việt Nam.

Theo Nikkei Asia, chuỗi cung ứng của Apple như BOE, Quanta, Compal, Goertek, Foxconn hiện đã có nhà máy tại các KCN Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, nay có kế hoạch mở rộng thêm nhà máy ở các tỉnh Nam Định, Nghệ An, Quảng Ninh.

Mới đây, phái đoàn doanh nghiệp tháp tùng tổng thống Hàn Quốc đến Việt Nam với quy mô lớn nhất từ trước đến nay cũng kỳ vọng sẽ tăng cường hợp tác giữa hai nước trong các lĩnh vực như: Chuỗi cung ứng, công nghệ mới, năng lượng và môi trường.

Hiện tại, các tập đoàn lớn Hàn Quốc đều đã đầu tư vào Việt Nam và có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới. Đơn cử như Samsung đang tăng quy mô vốn đầu tư lên 20 tỷ USD; LG sẽ đầu tư thêm 5 tỷ USD; SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup,...

Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường. (Ảnh: HP)

Theo VARS, thị trường bất động sản công nghiệp còn xuất hiện điểm sáng nổi bật trong khâu xử lý thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp nước ngoài từ phía chính quyền địa phương tỉnh Quảng Ninh. Đây chắc chắn sẽ là điểm nhấn giúp Quảng Ninh tiếp tục ghi điểm trong mắt các nhà đầu tư. Đặc biệt, sẽ là bài học để các địa phương khác nghiên cứu và làm theo.

Kỳ vọng thị trường hồi phục từ cuối quý III/2023

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới, VARS cho rằng, có nhiều cơ sở để kỳ vọng sự phục hồi của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối quý III cho đến hết năm 2023. Tuy nhiên, cần xác định rõ tinh thần lạc quan phải đi kèm với tâm thế cẩn trọng.

Theo VARS, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường, Chính phủ sẽ mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định/nghị quyết/thông tư đã ban hành trong 06 tháng vừa rồi để phát huy được tác dụng thiết thực.

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, hiện đang có nhiều chính sách ưu tiên phát triển nên nguồn cung thời gian tới sẽ được cải thiện, đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Với M&A, lĩnh vực này sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023.

Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV, thậm chí kéo dài sang quý II/2024.

Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Bởi các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có vốn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Dù thị trường bất động sản đang còn nhiều khó khăn trong 6 tháng cuối năm nhưng cơ hội và triển vọng hồi phục vẫn có. Điều quan trọng lúc này là thị trường cần sự chung tay của các chủ thể từ Chính phủ, chủ đầu tư, đến nhà đầu tư để đưa niềm tin trở lại thị trường ngày càng nhiều hơn”./.