Thị trường bất động sản Thừa Thiên - Huế sẽ khởi sắc trong năm mới

Để có cái nhìn rõ nét hơn về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên - Huế, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Phước Bửu Hùng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh, người có nhiều năm chỉ đạo, thực hiện công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản tại địa phương.

PV: Xin ông cho biết tình hình chung về thị trường bất động sản Thừa Thiên - Huế trong năm vừa qua?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Trong năm 2022, thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên - Huế đối diện với nhiều khó khăn và biến động. Cụ thể, cả nguồn cung và sức mua trên thị trường có dấu hiệu giảm sút, giao dịch giảm. Nguyên nhân của tình trạng này thứ nhất là do thủ tục pháp lý hiện còn những vướng mắc chưa được tháo gỡ, nhất là đối với các chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai là nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản bị siết chặt. Theo đánh giá của các chuyên gia, tỷ lệ vốn tín dụng dành cho bất động sản là khoảng 30%, đây là con số tương đối thấp.

Yếu tố thứ ba là vấn đề định giá đất cho các dự án đầu tư bất động sản hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập dẫn đến những vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án, kể cả dự án sơ cấp và thứ cấp.

PV: Ông có dự báo thế nào về thị trường bất động sản Thừa Thiên - Huế trong năm 2023, đặc biệt là đối với các loại hình chủ đạo như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Tôi cho rằng, xét về khía cạnh thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, thị trường nhà ở có thể sẽ còn đối mặt với những lực cản.

Bước sang năm 2023, các chính sách pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản nhà ở sẽ chưa có chuyển biến lớn. Cụ thể là Luật Đất đai hiện nay đang được Chính phủ, Quốc hội nghiên cứu để điều chỉnh, tuy nhiên chưa thể nhanh được. Có lẽ đến cuối năm 2023 mới có thể thông qua được một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc về thị trường bất động sản nhà ở, như về thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án bất động sản nhà ở. Cùng với đó, Luật Nhà ở cũng đang được nghiên cứu sửa đổi để phù hợp với việc sửa đổi Luật Đất đai. Hay Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư cũng vậy...

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế đang có nhiều dự án về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp đã, đang được kêu gọi đầu tư và thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Cụ thể là trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có khoảng 33 dự án đã và đang được kêu gọi đầu tư. Các dự án này trải dài theo ven biển từ huyện Phong Điền đến huyện Phú Lộc.

Quá trình đầu tư này phù hợp với những chỉ đạo của Bộ Chính trị tại hội nghị mới đây về quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 3/11/2022 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo quốc phòng an ninh vùng Bắc Trung Bộ và Duyên hải Trung Bộ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; trong đó chú trọng phát huy ưu thế biển, bao gồm loại hình về kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Do vậy, theo tôi bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2023 sẽ phát triển mạnh chứ không sụt giảm như bất động sản nhà ở.

Còn bất động sản công nghiệp, thương mại dịch vụ đối với tỉnh Thừa Thiên - Huế cũng đang trên đà phát triển. Chẳng hạn có dự án đầu tư về hạ tầng khu công nghiệp Phú Bài Gilimex. Dự án này vừa được khởi công xây dựng, triển vọng khá tốt, đẩy nhanh tốc độ phủ lấp dự án trong các khu công nghiệp. Hay các dự án bất động sản về thương mại dịch vụ mang tầm cả nước như dự án khu thương mại Aeon Mall tại khu A - Khu đô thị mới An Vân Dương… Đây là sự khởi sắc đối với tỉnh Thừa Thiên - Huế.

PV: Trong năm 2022, đã có những dự án bất động sản nào được tỉnh cho phép chủ đầu tư mở bán, huy động vốn? Việc thanh khoản các dự án này như thế nào?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Năm 2022, tỉnh Thừa Thiên - Huế chỉ có 3 dự án đủ điều kiện mở bán nhà mà thôi. Đó là các dự án tại TP. Huế, gồm dự án LK7 tại Khu đô thị mới An Vân Dương, dự án khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 2 và dự án khu dân cư Trần Thái Tông. Tổng số 3 dự án này có khoảng 500 căn hộ thấp tầng đủ điều kiện mở bán. Điều này chứng tỏ rằng loại hình bất động sản nhà ở hiện còn gặp khó khăn.

PV: Xin ông cho biết số lượng các cơ sở hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản đã cấp phép và số lượng người hành nghề môi giới độc lập bất động sản hiện nay trên địa bàn tỉnh đảm bảo các quy định của pháp luật là bao nhiêu? Hướng xử lý những cá nhân, tổ chức vi phạm nếu có?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Hiện nay, theo thông tin của Sở Kế hoạch và Đầu tư, tại Thừa Thiên - Huế có khoảng 300 doanh nghiệp có đăng ký loại hình môi giới kinh doanh bất động sản, tương đương khoảng 600 người tham gia hoạt động đối với loại hình môi giới kinh doanh bất động sản. Trong năm 2022, tỉnh đã thực hiện kiểm tra 36 sàn giao dịch về chấp hành các quy định pháp luật về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Qua đó, chúng tôi nhận thấy sai sót của các chủ thể chủ yếu là về chấp hành chế độ báo cáo, báo cáo kết quả hoạt động.

Bên cạnh đó, với việc cấp các chứng chỉ hành nghề môi giới kinh doanh bất động sản của các đơn vị thì có đơn vị đáp ứng đầy đủ, nhưng có đơn vị chưa đảm bảo. Sắp tới, chúng tôi sẽ hỗ trợ, chấn chỉnh và nâng cao việc quản lý để lĩnh vực này đi vào quy củ, đảm bảo các quy định pháp luật.

Những năm vừa qua, chúng tôi đã hỗ trợ đẩy mạnh việc đào tạo và cấp chứng chỉ đối với ngành nghề môi giới kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế. Trong 2 năm gần đây, Sở Xây dựng tỉnh phối hợp với Hiệp hội Bất động sản tỉnh Thừa Thiên - Huế tổ chức nhiều khóa đào tạo bồi dưỡng về hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản, qua đó đã cấp 140 chứng nhận hành nghề cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực này.

PV: Hiện nay theo quan sát của PV, vẫn còn một số công trình, dự án về bất động sản, công trình tổ hợp dịch vụ thương mại, cao ốc văn phòng... chậm tiến độ. Sắp tới, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với sở ngành địa phương liên quan xử lý thế nào với những công trình này?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Nguyên nhân chậm tiến độ đối với loại hình kinh doanh bất động sản nói riêng và các công trình xây dựng có tính chất bất động sản nói chung hiện nay, theo tôi có một số lý do sau đây:

Đầu tiên là do công tác giải phóng mặt bằng hiện nay rất khó khăn. Vấn đề này liên quan đến chính sách bồi thường áp giá khiến khiếu nại, khiếu kiện... rất phức tạp. Vì thế hầu như rất nhiều dự án bị chậm do công tác giải phóng mặt bằng.

Về thủ tục thu hồi đất và giao đất hiện nay cũng ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, triển khai các dự án. Rồi cơ chế tài chính xác định giá đất đối với từng dự án cũng khó khăn, cách tính, thủ tục khá phức tạp, phải họp đi họp lại nhiều lần. Chẳng hạn, Luật Đất đai đang sửa đổi cũng đã đề cập đến phương pháp xác định giá trị đất, rất nhiều phương pháp nhưng chưa có việc xác định chính xác một phương pháp tối ưu nào. 

Điều đó dẫn đến việc giữa các đơn vị tư vấn hợp đồng để xác định giá đất, các cơ quan chủ thể, thẩm định phối hợp xác định giá đất cũng phải nghiên cứu để tìm phương pháp nào tối ưu nhằm tiếp cận về giá đất bảo đảm tính chính xác khách quan theo cơ chế xác định giá đất theo thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích, tránh gây thiệt thòi cho chủ thể tham gia đầu tư. Đó là những lý do làm ảnh hưởng và chậm tiến độ dự án. 

Để xử lý các vấn đề này, ngành xây dựng tỉnh sẽ tích cực phối hợp với các ngành khác như kế hoạch - đầu tư, tham mưu cho UBND tỉnh quản lý về tiến độ các công trình dự án để tháo gỡ những vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng.

PV: Trên phương diện quản lý nhà nước, theo ông, những khó khăn nào trong công tác quản lý, phát triển thị trường bất động sản hiện nay cần sớm được tháo gỡ?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Theo chúng tôi, hiện nay có 3 khó khăn trong công tác quản lý cần phải tháo gỡ để phát triển thị trường.

Khó khăn đầu tiên là hệ thống các văn bản quản lý liên quan đến các hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, nhất là thủ tục về thu hồi đất, giao đất hiện nay còn nhiều điều bất cập. Cụ thể, giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư vẫn còn những quy định chưa được đồng bộ với nhau. Rồi công tác quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất thường xuyên có những thay đổi, điều chỉnh nhiều lần ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước, phát triển thị trường. Hay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án theo chúng tôi hiện nay vẫn còn chậm, một số dự án ít được cấp loại giấy này. Nguyên nhân là do vướng những quy định của pháp luật.

Chẳng hạn, có những dự án bất động sản nhà đầu tư đã thu tiền của khách hàng đến 95% rồi nhưng đến 3 - 4 năm vẫn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Đa số những dự án này trước đây chưa được Nhà nước giao đất, thiếu thủ tục giao đất, mặc dù nhà đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất. Đã nhiều năm trôi qua nhưng thủ tục này vẫn chưa được giải quyết, do vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng, gây thiệt thòi cho nhà đầu tư sơ cấp cũng như nhà đầu tư thứ cấp và chủ thể là các khách hàng.

PV: Vậy đâu là giải pháp tháo gỡ vấn đề này, thưa ông?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Theo tôi, đối với vấn đề này, ngành tài nguyên môi trường cần tham mưu cho lãnh đạo, cho tỉnh để tháo gỡ. Những gì đã quy định rồi thì phải thực hiện. Những dự án nào thực hiện cơ chế tài chính rồi thì nên đảm bảo thủ tục giải quyết cho nhà đầu tư để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là khi nhà đầu tư không có sai phạm gì.

PV: Có thực trạng là một số dự án, công trình nhà ở thương mại, chung cư, khu đô thị phức hợp trong Khu đô thị mới An Vân Dương trước đây thanh khoản khá tốt, tuy nhiên sau hai trận lũ lớn hồi tháng 10 năm 2020 và 2022, thanh khoản các sản phẩm, dự án được đầu tư đã bị ảnh hưởng. Trong vấn đề này, tỉnh có giải pháp gì để tháo gỡ?

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng: Với những dự án bất động sản cũng như các công trình thương mại dịch vụ trong Khu đô thị mới An Vân Dương trước đây thanh khoản khá tốt. Đúng là khi quy hoạch Khu đô thị mới An Vân Dương, nhất là khu A, phát triển rất mạnh, thị trường sốt nóng, giá nhà đất tăng cao mà tốc độ thanh khoản tốt. Tuy nhiên, thời gian gần đây có chiều hướng sụt giảm. Nguyên nhân một phần do ảnh hưởng của lũ lụt, một phần do cơ chế chính sách chung, cụ thể như thủ tục pháp lý hay cơ chế tài chính chưa được tháo gỡ.

Về giải pháp, theo tôi cần tháo gỡ về mặt pháp lý, về cơ chế tài chính, thủ tục về giao đất, thu hồi đất, cấp phép xây dựng, hoàn thiện quy hoạch đối với các dự án này, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, nhà đầu tư sơ cấp, chủ đầu tư…, từ đó sẽ có thanh khoản tốt hơn cho nhà đầu tư, để lấp đầy dự án đầu tư ở khu đô thị này.

Cuối cùng tôi cũng muốn chia sẻ, thấu hiểu những khó khăn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp phải trong thời gian gần đây, nhất là khó khăn trong vấn đề thanh khoản các dự án kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên - Huế sẽ đồng hành với các doanh nghiệp để tháo gỡ những vướng mắc khó khăn đó.

Tôi hy vọng rằng việc đầu tư bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên - Huế nói riêng và cả nước nói chung sẽ có những khởi sắc để góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội trong năm mới 2023 này.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!