Đại dịch Covid-19 khiến nhiều kế hoạch mở bán của thị trường bất động sản bị trì hoãn và giảm lượng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường cũng chứng kiến mức tăng kỷ lục về lượng cầu và giá của một số phân khúc sản phẩm. Một trong số đó là biệt thự, nhà phố đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong bối cảnh khó chung của thị trường, trở thành phân khúc hồi phục sớm và sẵn sàng tăng tốc trong đường đua năm 2021.
Sự tăng tốc này dựa trên 4 yếu tố: Thứ nhất là giá luôn có xu hướng đi lên trong dài hạn. Thứ hai, không gian sống riêng tư là yếu tố đặc biệt chỉ biệt thự, nhà phố mới có khiến sản phẩm này luôn được săn lùng. Thứ ba, công năng phong phú, có thể vừa ở vừa dùng kinh doanh, buôn bán, nên giá cho thuê cao hơn căn hộ, mang lại lợi nhuận tốt hơn. Biệt thự, nhà phố với pháp lý sổ hồng riêng là tài sản có thể để dành cho con cái lâu dài.
Để có những đánh giá toàn diện về thị trường biệt thự, nhà phố, Cà phê cuối tuần giới thiệu các chuyên gia: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội; bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu CBRE Hà Nội.
“CỦA ĐỂ DÀNH” HẤP DẪN
Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đã đi qua 3/4 chặng đường của năm 2020 với nhiều nốt trầm, một phần là do dịch bệnh Covid-19 đã tác động tiêu cực của tới hầu hết các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư, văn phòng… Tuy nhiên, dù trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh thì thị trường bất động sản vẫn ghi nhận những chỉ số sáng.
Tổng lượng sản phẩm nhà ở được bán trên toàn thị trường trong quý III/2020 đạt 73.933 sản phẩm. Số lượng dự án mở bán hoặc ra mắt mới đã tăng khá mạnh từ cuối tháng 9. Riêng trong tháng 11/2020, đã có hơn chục dự án ở các phân khúc đồng loạt được đưa ra thị trường. Bất động sản chưa có hiện tượng giảm giá. Một số dự án biệt thự, đất nền, nhà phố do khan hiếm và thuộc dạng được ưa chuộng nên biến động tăng. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.
Với phân khúc biệt thự và nhà phố, dù không có số lượng giao dịch và nguồn cung lớn như căn hộ chung cư, nhưng với vị thế riêng, sức hút của thị trường này vẫn lớn trong nhiều năm qua. Riêng tại thị trường Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện “làn sóng” dịch chuyển từ việc lựa chọn chung cư cao cấp sang các dự án có sản phẩm liền kề ở các quận chung quanh đường vành đai 3 và vành đai 3,5. Thực tế, mức giá ở phân khúc nhà biệt thự, nhà phố có thời điểm cao kỷ lục, trung bình lên tới 150 triệu đồng/m2.
Có được mức giá này là bởi trong xã hội xuất hiện thêm nhiều người giàu, nhu cầu sở hữu sản phẩm nhà ở hiện đại, sang trọng ngày càng nhiều hơn. Các doanh nghiệp cũng tự tin hơn trong việc đầu tư vào những sản phẩm với giá thành cao. Thời gian tới nhu cầu về sản phẩm biệt thự, nhà phố liền kề, shophouse sẽ tiếp tục tăng cao. Loại hình sản phẩm này chủ yếu xuất hiện tại các khu vực: Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm… Còn tại TP.HCM việc nhà đầu tư đẩy mạnh truyền thông, quảng bá sau dịch cho sẽ khiến cho phân khúc này càng trở nên sôi động hơn
Bên cạnh đó, để khởi động đường đua mới trong năm 2021, các chủ đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực mới. Thay vì những thị trường nghỉ dưỡng quen thuộc như Đà Nẵng, Nha Trang... Các địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Quy Nhơn, Phú Yên, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Nguyên, Yên Bái, Hòa Bình…, cũng được các chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm mới, theo đó biệt thự nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội mới, hứa hẹn sự bùng nổ trong năm tới.
Biệt thự, nhà phố đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong cơn khó chung của thị trường.
Ghi nhận từ các đơn vị thành viên của Hội Môi giới Bất động sản cũng cho thấy, thị trường sẽ sôi động khi nhiều dự án biệt thự, nhà phố liền kề mở bán trong thời gian tới. Nhu cầu mua biệt thự, nhà phố đang có xu hướng tăng lên và đây cũng là xu thế, khi các kênh đầu tư khác có vẻ không hiệu quả bằng. Trong khi nếu mua được biệt thự, nhà phố liền kề ở vị trí đắc địa sẽ không lo mất giá, sinh lời đầu tư cao. Bởi các tài sản này vừa đầu tư vừa phục vụ nhu cầu an cư hoặc khai thác được dòng tiền là tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư vào bất động sản.
Năm 2021, thị trường sẽ còn đón nhận nhiều dự án đẩy hàng ra nên nguồn hàng sẽ rất đa dạng và dồi dào. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm. Tuy nhiên, khi nhu cầu của người dân tăng, thì họ cũng đòi hỏi môi trường sống phải tốt hơn những dự án trước. Điều này buộc doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm biệt thự, nhà phố phải đầu tư cho cảnh quan, tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện... mới có điều kiện bán hàng tốt. Bên cạnh đó, với những nhà đầu tư dài hạn, họ sẽ được ưu tiên chọn vì đây sẽ là sản phẩm “của để dành”.
GIÁ TĂNG GẤP ĐÔI TRONG VÒNG 5 NĂM
Bà Đỗ Thu Hằng: Không nằm ngoài sự ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, bất động sản cũng là một kênh đầu tư chịu tác động, đáng kể nhất là phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, bán lẻ, văn phòng… Tuy vậy, thị trường nhà ở (gồm chung cư, biệt thự, nhà phố) lại ít chịu ảnh hưởng hơn cả.
Theo ghi nhận từ Savills, mặc dù chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung trong những tháng đầu năm, nhưng biệt thự, nhà phố vẫn được ghi nhận là phân khúc có lượng hấp thụ tốt nhất của thị trường nhà liền thổ. Nguồn cung mới trong năm 2020 chủ yếu nằm ở khu vực ven của các quận trung tâm do quỹ đất hạn chế để phát triển các dự án quy mô lớn.
Minh chứng là tại thị trường Hà Nội, sau giãn cách xã hội hồi tháng 4, phân khúc biệt thự, nhà liền kề có 8 dự án triển khai và 2 dự án bước vào giai đoạn mới, cung cấp 790 căn, tăng 17% theo quý. Tình hình hoạt động tính tới tháng 10/2020 tiếp tục khả quan với 3 dự án mới được triển khai và giai đoạn tiếp theo của ba dự án cung cấp cho thị trường khoảng 430 căn biệt thự, giảm 46% theo quý nhưng tăng hơn 500% theo năm. Hiện tại, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án.
Quận Hà Đông và Hoàng Mai dẫn đầu nguồn cung mới với giai đoạn tiếp theo của dự án Kiến Hưng Luxury và Louis City Hoàng Mai. Hà Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 39% thị phần. Trong đó, quận Hà Đông được kỳ vọng sẽ dẫn đầu thị trường.
Dù giao dịch giảm sút so với năm 2019, giá sơ cấp trung bình phân khúc biệt thự, liền kề, shophouse tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.935 USD/m2, tăng 4% theo quý. Giá trung bình của nhà liền kề là 4.618 USD/m2, tăng 4% theo quý. Với nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 6.675 USD/m2, giảm 9% theo quý.
Trong đó, các sản phẩm có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (tương đương khoảng 115 triệu đồng/m2), chiếm gần 70% lượng giao dịch quý III/2020. Các căn có giá từ 5.000 - 7.500 USD/m2 chiếm khoảng 25% lượng giao dịch và 5% giao dịch là các căn có giá trên 7.500 USD/m2.
So với cách đây 5 năm, giá trung bình biệt thự, nhà phố tại thị trường Hà Nội đã tăng gấp đôi. Cụ thể, năm 2015, mức giá trung bình biệt thự là 48,8 triệu đồng/m2 và nhà liền kề là 60 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đó, mức giá cao nhất trên thị trường sơ cấp đối với biệt thự là ở quận Tây Hồ với 117 triệu đồng/m2. So với thời điểm hiện tại, giá biệt thự khu vực Hồ Tây đã lên đến hơn 200 triệu đồng/m2 và giá trung bình trên thị trường Hà Nội đã tương đương với giá biệt thự quận Hồ Tây cách đây 5 năm.
Đại dịch khiến nền kinh tế phát triển chậm lại và gia tăng sự thận trọng của người mua, tuy nhiên chúng ta vẫn kỳ vọng hiệu suất hoạt động sẽ phục hồi vào quý cuối năm và năm 2021. Cụ thể, trong quý IV/2020 sẽ có 2 dự án cung cấp khoảng 470 căn hộ gia nhập thị trường tại huyện Đông Anh và Hà Đông. Đến năm 2021, dự kiến có 10.900 căn tung ra thị trường.
Tuy nhiên, sự hạn chế trong nguồn cung là một vấn đề quan ngại. Việc phát triển các khu vực ngoại thành sẽ giúp gia tăng nguồn cung và thêm nhiều sự lựa chọn. Các dự án mới sẽ nằm ở Đan Phượng, Đông Anh, Chương Mỹ, Hoà Lạc. Các chủ đầu tư tiếp tục hướng đến phát triển các sản phẩm nhà liền kề và shophouse phù hợp với tầng lớp trung lưu.
Biệt thự, nhà phố vẫn được ghi nhận là phân khúc có lượng hấp thụ tốt nhất của thị trường nhà liền thổ.
Với tốc độ tăng trưởng dân số đô thị trung bình 2,3% mỗi năm và là thành phố đông dân thứ hai sau TP.HCM, dòng vốn đầu tư mạnh cùng lượng cung tương lai lớn, triển vọng cho thị trường biệt thự nhà phố ở Hà Nội sẽ rất hứa hẹn.
Cùng với đó tại TP.HCM, nguồn cung đến năm 2023 là 12.700 căn/nền với 91% là biệt thự, nhà phố. Các dự án quy mô lớn được đầu tư bởi Khang Điền và Vingroup tại hai huyện Bình Chánh, Củ Chi và quận Bình Tân sẽ cung cấp 47% nguồn cung tương lai toàn thị trường. Khu Tây sẽ vươn lên dẫn đầu thị phần nguồn cung tương lai, trong khi đó, khu Đông chiếm khoảng 39%.
Đồng thời, nhà phố xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư khi sự hấp dẫn các kênh đầu tư khác giảm dần. Nguồn cầu sẽ được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai và cuộc chiến về các ưu đãi bán hàng giữa các chủ đầu tư.
SẢN PHẨM GẮN VỚI ĐẤT LUÔN HẤP DẪN
Bà Nguyễn Hoài An: Nhiều năm trở lại đây, phân khúc biệt thự chứng kiến sự sôi động tại nhiều vị trí khác nhau. Đặc biệt, khả năng tăng giá của phân khúc này tốt hơn chung cư. Còn về phân khúc nhà phố, đây là một sản phẩm tương đối “kén” nhà đầu tư. Nếu nhà phố đặt ở vị trí phù hợp thì khả năng kinh doanh, khả năng khai thác sẽ tốt hơn. Do đó, sản phẩm này chỉ có thể thành công khi nằm trong một quần thể dự án, một đại đô thị. Nhà đầu tư muốn rót tiền vào loại hình này cần phải có sự hiểu biết, đánh giá, nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh các rủi ro đến từ bên ngoài.
Cụ thể hơn, do đợt bùng phát thứ hai của dịch Covid-19, thị trường chỉ ghi nhận số căn mở bán mới giảm so với năm trước song kết quả bán hàng vẫn ở ngưỡng tích cực, đạt 570 căn trong 9 tháng đầu năm 2020, cao hơn gần 30% so với số lượng mở bán mới trong kỳ. Nguồn cung mới hạn chế và phần nhiều do chủ đầu tư cân nhắc chiến lược và đang quan sát những động thái mới trên thị trường.
Do không có nhiều nguồn cung mở bán mới, sự chú ý của thị trường tập trung vào các dự án hiện hữu. Giá bán thứ cấp cho biệt thự và nhà phố tăng lần lượt ở mức 2,0% và 7,2% so với năm trước. Giá chào bán thứ cấp ghi nhận tăng ở một số dự án tại các khu vực chứng kiến sự hoàn thiện của các công trình cơ sở hạ tầng giao thông và tiện ích trong thời gian gần đây ở phía Tây Hà Nội.
Trên cơ sở 3 quý đã qua của năm 2020, chúng tôi cho rằng từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản sẽ ít có thay đổi lớn. Trong quý IV, có thể có thêm một số nguồn cung mới, tuy nhiên, con số này chỉ bằng khoảng 50% so với năm 2019 cũng như các năm 2018, 2017.
Tại các quận nội thành Hà Nội và các khu vực ven đô hiện nay, làn sóng đầu tư vào phân khúc nhà ở gắn liền đất thời gian gần đây tương đối lớn. Các nhà đầu tư kỳ vọng vào những thay đổi hạ tầng, quy hoạch, những dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư có tên tuổi thực hiện,...
Ví dụ về khu vực phía Tây những năm qua chứng kiến sự hoàn thiện của các công trình cơ sở hạ tầng, giao thông và tiện ích, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư. Tuy nhiên, những khu vực như vậy cũng có thể xảy ra tình trạng đầu cơ, đầu tư ngắn hạn khiến giá tăng trưởng đột biến. Những năm sắp tới, thị trường nhà ở gắn liền với đất dự kiến sẽ lan rộng ra các khu vực như Đan Phượng, Đông Anh và hay Văn Giang (Hưng Yên).
Năm 2021, chúng ta có thể hy vọng vào một bức tranh tươi sáng hơn. Về tăng trưởng kinh tế, các chuyên gia quốc tế kỳ vọng mức tăng trưởng kinh tế năm 2021 của Việt Nam ở mức khá, trung bình 7 - 8%. Với mức tăng trưởng đó, thị trường bất động sản sẽ có sự khởi sắc. Với thị trường biệt thự, nhà phố sẽ có nguồn cung dồi dào và đa dạng hơn.
Hơn nữa, giá trị của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất rất lớn nên dù mua để ở hay đầu tư, kinh doanh thì vị trí thuận tiện kết hợp chất lượng sản phẩm và môi trường sống tốt sẽ là những yếu tố then chốt, quyết định sức hấp dẫn và thành công của việc đầu tư.
Để chọn được một sản phẩm biệt thự, nhà phố tốt người mua cần quan tâm đến vị trí và tiếp cận cộng đồng bao gồm: Dân cư, mức thu nhập, thói quen và sở thích tiêu dùng… đây là các yếu tố có vai trò quan trọng để tối ưu kinh doanh.
Tiếp đến là thiết kế tiện lợi và thẩm mỹ phù hợp với nhu cầu kinh doanh.
Thứ ba là uy tín chủ đầu tư.
Thứ tư là khả năng thích ứng linh hoạt về mặt không gian bán lẻ với thay đổi về thị hiếu tiêu dùng cũng như đơn vị bán lẻ.
Cuối cùng là người mua nên xem xét đến tiềm năng phát triển du lịch của vị trí dự án, nhằm đảm bảo khả năng cho thuê của bất động sản sau này.
