Thị trường đất nền cuối năm xuất hiện tình trạng cắt lỗ

An Vũ pvhongvu@gmail.com

Thứ Ba, 18/10/2022 - 06:20

Những tháng cuối năm, mặc dù giá vẫn ở mức cao song thị trường đất nền đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ, giảm giá bán. Tại nhiều địa phương ghi nhận giao dịch sụt giảm thay vì nóng sốt như giai đoạn trước.

Có thể bạn quan tâm

3 tháng cuối năm, thị trường bất động sản diễn biến ra sao? Dự báo trái chiều về tình trạng bán tháo đất nền Đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt Thị trường đất nền chững lại nhưng vẫn còn dư địa lớn

Giá đất nền sụt giảm tại nhiều địa phương

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường đất nền đã hạ nhiệt tại nhiều địa phương.

Đơn cử, tại TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ trong quý III chỉ ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý II. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 78% so với quý trước (mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm). Mặt bằng giá thứ cấp tăng phổ biến khoảng 2 - 4% so với đầu quý trước.

Tại Hà Nội, giá đất nền ở một số dự án bình quân tăng trên 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm. Một số khu vực như Mê Linh, giá bán ở một số dự án được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực Nam Trung Bộ. Theo thống kê của Hiệp hội này, Khánh Hòa không có dự án đất nền mới nào mở bán trong quý III, giao dịch tập trung ở phân khúc đất nền ở vùng ven, với giá 5 - 6 triệu đồng/m2. Thị trường đất nền tại địa phương ghi nhận chững lại từ đầu tháng 9/2022, lượng giao dịch sụt giảm so với quý trước.

Tại Bình Định, giao dịch trong quý chủ yếu tập trung ở loại hình đất đấu giá, tuy nhiên, thanh khoản ở mức thấp.

Đối với khu vực Trung Bộ, có 18 dự án nhà ở đang chào bán, cung cấp ra thị trường gần 1.700 sản phẩm. Trong đó có khoảng 1.000 sản phẩm đất nền. Số lượng giao dịch trong quý III đạt gần 700 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 40,7%.

Riêng Quảng Nam dẫn đầu về nguồn cung đất nền mới mở bán toàn khu vực. Còn Đà Nẵng là khu vực ghi nhận mức giá bán đất nền cao, đặc biệt là dự án mới ở khu vực phía Nam thành phố có giá bán trung bình lên đến hơn 70 triệu đồng/m2. Theo sau là Huế có mức giá bán tại một số khu vực tiêu biểu lên đến 58 triệu đồng/m2. Quảng Nam ghi nhận mức giá giao dịch trung bình hơn 30 triệu đồng/m2 ở một số khu vực trung tâm.

Giá bán sơ cấp tại một số dự án tiêu biểu cao làm cho khung giá trung bình của các dự án đất nền tại khu vực này tăng khoảng 5 - 38% so với thời điểm cuối năm 2021.

Diễn biến thị thị trường đất nền khu vực phía Nam trong quý III/2022. (Nguồn: VARS)

Tại khu vực Tây Nguyên, theo VARS, sau khi việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh Lâm Đồng đã cơ bản được kiểm soát, hoạt động mua bán bán đất nền giảm mạnh khi trong quý vừa qua chỉ có hơn 6.000 nền được giao dịch thành công, giảm hơn 13.000 so với quý II. Giá có xu hướng giảm nhẹ, một số nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ.

Tại khu vực Bắc Trung Bộ, báo cáo cho biết, hơn 70% nguồn cung trong quý là dự án thấp tầng, đất nền với giá trung bình các dự án khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh.

Trong đó, Thanh Hóa có tới 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong 3 tháng quý III. Cuối quý III, đầu quý IV nhu cầu ở thực có dấu hiệu chững lại do khó khăn tài chính, chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở các khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Trong đó, phân khúc được tiêu thụ tốt hơn cả là đất nền giá rẻ, ở cạnh các dự án của các tập đoàn lớn uy tín.

Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm nhiều so với 6 tháng đầu năm 2022, hiện tượng các nhà đầu tư bỏ cọc... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác một vài người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.

Khu vực Duyên hải Bắc Bộ cũng chứng kiến sự giảm nhiệt của phân khúc đất nền, nhiều địa phương có mức giá đi ngang. Thị trường có tình trạng một số nhà đầu tư chào giá giảm 8 - 10% so với quý II.

Còn tại khu vực Trung du miền núi phía Bắc, hàng chào bán chủ yếu là hàng tồn của các dự án đã mở bán từ trước, chiếm hơn 85% tổng cung. Giá bán dao động trong khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2.

Trong đó, Bắc Ninh gần như không có nguồn cung mới, mức giá thị trường quanh mức 30 - 50 triệu đồng/m2, chưa thấy hiện tượng cắt lỗ.

Bắc Giang có hai dự án mới được cấp phép quy mô 700 lô, ba dự án đấu giá quy mô 540 căn nhưng trên thực tế mức giá đấu rất thấp từ 8 - 22 triệu đồng/m2, giá trúng chỉ tăng 5 - 10% thay vì từ 30 - 100% như trước kia. Mức giá thị trường dao động trong khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại trong quý vừa qua, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Tại báo cáo quý III/2022 của batdongsan.com.vn cũng cho hay mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý II.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Diễn biến thị trường đất nền tại Hà Nội trong quý III/2022. (Nguồn: batdongsan.com.vn)

Về giá rao bán phân khúc đất nền, giảm mạnh nhất tại Long Biên, Thanh Trì giảm lần lượt là 10% và 9%, huyện Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%. Còn phân khúc đất nền tại các huyện Hoài Đức, Sóc Sơn, Gia Lâm, Hà Đông chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5%, do hưởng lợi từ một số dự án quy hoạch lớn sắp triển khai như dự án Vành đai 4…

Tại một số điểm nóng bất động sản trong những năm qua như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang giá bán đối với phân khúc đất nền giảm từ 5 - 7%, còn tại Hải Phòng có xu hướng ngược lại, tăng nhẹ 3%.

Thị trường đất nền có giảm sức hút?

Nhận định về phân khúc đất nền, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết, phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía Tây. Ở thời điểm quý II, mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán đất nền vẫn neo cao và vẫn tiếp tục tăng hầu hết tất cả các quận, huyện. Tuy nhiên, đến quý III này, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, cắt lỗ. Giá bán phân khúc đất nền đã giảm từ khá nhiều tại các quận, huyện như Long Biên, Thanh Trì.

Theo ông Hảo, đây là phân khúc từng liên tục sốt nóng nhưng cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Khi phân khúc đất nền trầm lắng suốt 2 quý vừa qua, chính thị trường đã tạo ra một áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư sở hữu rất nhiều đất nền thì áp lực về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn.

“Nhiều ảnh hưởng tiêu cực khiến nhà đầu tư bắt buộc sẽ phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình để có vòng vốn quay vòng, giải quyết các bài toán áp lực về tài chính khác. Đây là một câu chuyện mà đang diễn ra ở những tháng qua. Phân khúc đất nền - phân khúc “vua” trong đầu tư đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ”, ông Hảo nhận định.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, dòng vốn vào thị trường bất động sản gặp khó và lãi suất tăng đang khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa đi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Các chủ đầu tư vẫn đang tích cực trong việc triển khai và kích hoạt các dự án, nhưng do các rào cản về pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án. Do đó, nguồn cung hiện chưa vào thị trường chứ không phải là không còn trên thị trường và nguồn cung lúc nào cũng sẵn sàng để bùng nổ trở lại.

Theo chuyên gia này, nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản bị đẩy lên cao đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Ngoài ra, hiện nhiều người muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn do không vay được vốn từ ngân hàng.

“Thị trường đang gặp khó khăn từ những yếu tố bên ngoài tác động chứ bản chất thị trường không phải như vậy”, ông Đính nhận định.

Riêng với đất nền, chuyên gia cho biết thêm, ở những tháng cuối năm, hiện tượng sốt đất nền gần như không còn xuất hiện, đặc biệt, các hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu./.