Đất nền ít người mua
Đất nền, căn hộ vốn là phân khúc thường nhận được sự quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ mới bước sang quý III/2022, hai phân khúc này tiếp tục có những thay đổi lớn về nguồn cung, thanh khoản và giá bán, một phần nguyên nhân chịu ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng. Đáng chú ý, đất nền - vốn được coi là kênh đầu tư “vua” nhưng nay lại giảm sức nóng.
Cụ thể, báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho hay, trong 7 tháng đầu năm nay, nhu cầu tìm kiếm đất nền trên cả nước giảm 20%, trong đó lượng quan tâm tìm mua đất nền tại TP.HCM giảm 16%, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có xu hướng giảm từ 20 - 23% lượng tìm mua loại hình này. Đất nền một số khu vực từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) đều ghi nhận sự sụt giảm số người tìm kiếm, quan tâm so với giai đoạn đầu năm.
Trong khi đó các thị trường tiếp giáp TP.HCM, đất nền tại các huyện Phú Mỹ, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Long Điền (Bà Rịa – Vũng Tàu) có nhu cầu tìm kiếm giảm từ 21 - 26% trong quý II/2022. Đất nền các khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai) cũng ghi nhận nhu cầu giảm 24 - 28%. Khu vực Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) nhu cầu tìm mua giảm 17 - 18% so với cùng kỳ 2021.
Tính riêng trong tháng 7/2022, thị trường bất động sản TP.HCM và tỉnh phụ cận ghi nhận hơn 800 sản phẩm đất nền mới được mở bán nhưng chỉ khoảng 45% trong số đó được hấp thụ thành công. Tỷ lệ tiêu thụ giảm đáng kể, từ 20 - 25% so với tháng 5/2022. Dù nhu cầu mua giảm nhưng giá chào bán đất nền vẫn không có xu hướng giảm mạnh mà giữ ở mức ổn định. Theo đó, đất nền tại Long An có dao động từ 15 - 32 triệu đồng/m2, Đồng Nai từ khoảng 16 - 40 triệu đồng/m2 và Bình Dương trung bình ở mức từ 17 - 35 triệu đồng/m2.
Còn tại thị trường Hà Nội, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá bán ũng tăng từ 6 - 13% so với cùng kỳ năm 2021.
Ngược lại, hầu hết các loại hình bất động sản khác của Thủ đô, từ đất đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5 - 32% so với cùng kỳ năm trước.
Bàn về triển vọng các sản phẩm đất nền và nhà thổ cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, giao dịch đất nền và thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động”.
Nhà đầu tư thận trọng
Thực tế cho thấy, các cơn sốt đất liên tục trong 3 năm gần đây đã khiến giá đất ở nhiều tỉnh thành bị đẩy lên quá cao, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư và môi giới chia sẻ, sau 2 năm dịch bệnh, giá đất nền tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành không chỉ không giảm mà còn liên tục bị đẩy lên quá cao, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng. Thậm chí có khu vực đất nông nghiệp bị đẩy tăng 200 - 300% trong khi giá trị khai thác nông nghiệp không tương xứng.
Bên cạnh đó, việc ngân hàng siết tín dụng cũng khiến không ít nhà đầu tư đất nền chùn tay vì khó kiếm đòn bẩy tài chính mua đất lúc này.
Anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư lâu năm chia sẻ: “Nếu như trước đây, để đầu tư một lô đất nền 2 tỷ đồng, tôi có thể dùng đòn bẩy tài chính khoảng 70%, cộng với vốn sẵn có là hoàn toàn có thể tham gia cuộc chơi. Tất nhiên tôi có thể có thể thu lợi nhuận hàng chục triệu đồng hoặc hơn trong vòng vài tháng nếu biết đúng điểm đón sóng và cắt hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, ngay cả nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng khó sử dụng đòn bẩy tài chính vì ngân hàng kiểm soát chặt hơn và thị trường cũng chưa ổn định”.
Cũng theo anh Thái, anh đã nghe ngóng thông tin và được biết, từ nay đến cuối năm thị trường vẫn gặp khó do room tín dụng không được nới lỏng. Bởi vậy, anh và một số người bạn đã đầu tư bất động sản nhiều năm không còn lựa chọn dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng bởi khi ngân hàng dừng giải ngân đột ngột sẽ chịu áp lực lớn trong khi đất chưa bán được.
Thông qua một số người bạn, anh Thái cũng nghe đến thông tin cắt lỗ tuy nhiên, mức cắt lỗ ở thời điểm hiện tại khá nhẹ nhàng, chỉ khoảng 1 - 2 giá mỗi m2. Mặt khác, phần lớn các nhà đầu tư trường vốn đang có tâm lý “ép” các nhà đầu tư vốn mỏng giảm giá thêm và chỉ nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng mới phải bán.
Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Luân (huyện Hoài Đức) đã dùng một số tiền lớn để đầu tư 2 lô đất (từ 60 - 70m2/lô) tại địa bàn xã Vân Canh, huyện Hoài Đức gần với Khu đô thị An Lạc đúng vào thời điểm sốt đất đầu năm 2021, có lợi thế nằm sát ngay mặt đường lớn, ô tô 5 chỗ tránh nhau, mức giá đầu tư tại thời điểm đó là 65 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo anh Luân chia sẻ, hơn một năm qua, nếu tính theo tỷ giá vàng thì việc anh đầu tư và đất nền bị lỗ một khoản tiền khá lớn. Bởi sau khi chốt cọc để làm thủ tục sang tên đã có người trả chênh lệch mỗi mét vuông là 5 triệu đồng nhưng anh không bán. Đến hiện tại thị trường đang chững lại, mức giá họ trả cho mảnh đất của anh giảm so ban đầu từ 1 - 2 triệu đồng/m2. Người hỏi mua cũng không nhiều, do đó số vốn ban đầu của anh Luân vẫn nằm nguyên trên đất đợi cơ hội “nóng” trở lại.
Nhận định về diễn biến của thị trường, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản rất sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng.
Theo ông Điệp, hiện tại thị trường bất động sản đã tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô vẫn đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít, đất nền cũng không nằm ngoài diễn biến này.
“Về diễn biến chung, thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo của dòng vốn. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Điệp nhận định./.
