Thị trường mặt bằng bán lẻ cần làm gì để trụ vững trước khó khăn?

Tình trạng khan hiếm nguồn cung diễn ra trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang là một thị trường đầy tiềm năng, được rất nhiều thương hiệu quốc tế ngắm đến để mở rộng quy mô hoạt động. Điều này đang đặt ra một thách thức không hề nhỏ đối thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Để hiểu rõ hơn về câu chuyện này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.

Mặt bằng bán lẻ khan hiếm

Bà có nhận xét gì về diễn biến thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh trong quý 2/2023 vừa qua?
Bà Trang Bùi: Từ 1996 đến 2019, trung bình mỗi năm thị trường chào đón 52.000 m² sàn bán lẻ gia nhập vào thị trường. Đặc biệt, thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2013-2019, mỗi năm thị trường chào đón 130,000m2 GFA sàn bán lẻ mới gia nhập vào thị trường. Và đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ghi nhận toàn thị trường có hơn 1 triệu m² sàn bán lẻ.
Tuy nhiên, kể từ năm 2019, thị trường lại không ghi nhận thêm bất kì nguồn cung mới nào đối với các dự án bán lẻ trong khu vực trung tâm (lõi quận 1). Chính vì vậy, các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình 94% và lượt tham quan mua sắm cao trong quý 2 2023. 
Các thương hiệu bán lẻ quốc tế từ bình dân đến xa xỉ tiếp tục mở rộng và mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam, vì là cửa hàng đánh dấu dấu chân gia nhập thị trường nên các doanh nghiệp này luôn đặt tầm ngắm vào những vị trí có thể tạo được sức ảnh hưởng tốt nhất cho tên tuổi của họ, và có lượng khách tiêu dùng ổn định. Thậm chí, tại một số trung tâm thương mại có hiện tượng nhà bán lẻ phải xếp hàng dài chờ đến lượt để có thể thuê mặt bằng tại đây. 
Trong thời gian vừa qua, có một số thương hiệu lớn trả lại mặt bằng trung tâm thương mại tại TP Hồ Chí Minh. Có vẻ, phân khúc này đang giảm sức hút, thưa bà?
Bà Trang Bùi: Qua quan sát của Cushman & Wakefield, tình trạng ế ẩm nói trên phần lớn chỉ diễn ra ở những mặt bằng bán lẻ có vị trí xa trung tâm, hoặc nhà phố, còn những mặt bằng trong khu vực trung tâm vẫn rất sôi động. Các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong khu vực trung tâm thành phố. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và “ghép” những không gian liền kề nhau hoặc đợi thuê các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp. 
Kể từ năm 2022, nhiều trung tâm thương mại tiến hành cải tạo và tái cấu trúc mặt bằng thương mại. Đây là diễn biến tích cực của thị trường khi các mặt bằng bán lẻ đã lỗi thời được nâng cấp, hứa hẹn sẽ đáp ứng phần nào sự khan hiếm mặt bằng tốt trên thị trường. Hùng Vương Plaza hiện đang được cải tạo và dự kiến sẽ tái gia nhập thị trường vào năm 2023. Trung tâm thương mại và dịch vụ Icon 68 của tòa tháp Bitexco cũng vừa có những thông báo về việc cải tạo, nâng cấp để nhiều nhà hàng, dịch vụ ẩm thực cao cấp đi vào hoạt động.

Nổi bật nhất là Diamond Plaza mở cửa trở lại vào ngày 16/12/2022 sau khi cải tạo, bao gồm nhiều thương hiệu cao cấp và sang trọng và các mặt hàng phong phú như Jo Malone, Chanel, Lilliput, %Arabica, Beauty in the Pot hotpot,... 
Thiso Mall (TP. Thủ Đức) chính thức đi vào hoạt động trong khoảng cuối 2022 – đầu 2023, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng bình dân lẫn cao cấp: Uniqlo, Starbucks, Highlands Coffee, Pizza 4P’s, Levi’s, Adidas, Valetino Creation. Khu vực Thảo Điền, quận Thủ Đức đang dần trở thành trung tâm giải trí và ăn uống cao cấp khi quy tụ một số thương hiệu nổi tiếng mới như Runam, Yen Sushi, L’Usine…
Báo cáo của chúng tôi chỉ ra rằng các khách thuê trong ngành F&B, thời trang tiêu thụ nhanh và lifestyle sẽ tiếp tục là nguồn cầu chính trên thị trường bán lẻ. Trong đó, nhu cầu tiếp tục khả quan trên thị trường.
Điển hình, cửa hàng Maison de Bijoux đầu tiên khai trương vào tháng 4 trên đường Thi Sách, Quận 1. Cửa hàng Watches of Switzerland cũng mở cửa tại trung tâm thương mại Thiso Mall, TP. Thủ Đức, trong tháng 5. Thương hiệu đồng hồ xa xỉ Hublot khai trương hai cửa hàng trong tháng 6 tại Union Square (TP.HCM) và Tràng Tiền Plaza (Hà Nội). Nhãn hàng thời trang nữ của Tory Burch cũng chính thức có mặt tại Union Square, Quận 1 trong tháng 5.
Không chỉ là nhà bán lẻ thời trang, các nhãn hàng ăn uống, nghỉ dưỡng cũng chạy đua đa dạng hóa trải nghiệm và hướng đến nhóm khách hàng chi tiêu cao. Cửa hàng Pizza Hut ra mắt hai cửa hàng mới thuộc dòng Pizza Hut Signature tại AEON Mall Bình Tân và AEON Mall Tân Phú vào tháng 6. WinCommerce vừa cho ra mắt nhiều mô hình kinh doanh mới, tiêu biểu là Vinmart Premium, Quận 7 và Win Mart Experience store in tại Hà Nội. Thương hiệu M Village khai trương hai khách sạn mới thuộc dòng Signature by M Village tại Quận 1. Thương hiệu mỹ phẩm LUSH cũng mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam khai trương ở Vincom Đồng Khởi.
Bên cạnh sự gia nhập và mở rộng của thương hiệu quốc tế, thương hiệu nội địa cũng tăng trưởng đáng kể, mở rộng khắp thị trường. Các thương hiệu bán lẻ để tâm hơn đến việc dành ra không gian trải nghiệm sản phẩm trong việc thiết kế cửa hàng hoặc gian hàng, mang đến những trải nghiệm toàn diện hơn cho khách hàng. Chính vì vậy, việc các chủ đầu tư tòa nhà trung tâm thương mại phải liên tục cập nhật xu hướng mới, nâng cấp và cải tạo không gian bán lẻ, áp dụng công nghệ và nâng tầm chất lượng dịch vụ là một điều tất yếu, nếu không muốn lỗi thời, đặc biệt là các tòa nhà có tuổi đời hơn 10 năm, nhằm tăng sức cạnh tranh và thu hút lượng tham quan và khách mua sắm.

 

Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô toàn cầu có nhiều bất ổn, “khẩu vị” của các nhà đầu tư ngoại đối với thị trường mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam đã thay đổi ra sao, thưa bà?
Bà Trang Bùi: So với các nước phát triển hơn trong khu vực, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và có phần manh mún. Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế khả quan, cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu phát sinh từ nhịp sống hiện đại, sự gia nhập của các thương hiệu bán lẻ quốc tế, thị trường bán lẻ ở Việt Nam nói chung và TP.HCM nói chung sẽ tiếp tục phát triển và mở rộng theo nhu cầu ngày càng tăng của khách mua.
Thị trường bán lẻ tại Việt Nam luôn trên đà tăng trưởng kể từ khi đất nước mở cửa, đồng thời thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà bán lẻ ngoại. Một loạt các nhà bán lẻ nổi tiếng đến từ Nhật Bản, Thái lan, Hàn Quốc và Pháp đã đổ xô vào Việt Nam với hy vọng thâm nhập vào thị trường. 
Vào thời điểm cuối năm 2014, việc Berli Jucker Plc (BJC) thâu tóm Metro Cash & Carry Vietnam có giá trị 655 triệu Euro – đây là thương vụ mua bán sát nhập lớn nhất chưa từng có tại thời điểm đó đã báo hiệu bước chân thâm nhập vào thị trường bán lẻ Việt Nam từ Thái Lan. Sau đó không lâu, một ông lớn khác từ Thái Lan - Central Group cũng thâu tóm Nguyễn Kim-một trong những nhà bán lẻ điện tử hàng đầu Việt Nam và tiếp theo là BigC.
Năm 2015, Emart-nhà bán lẻ hàng đầu Hàn Quốc đã chính thức bước chân vào khu Bắc Sài Gòn khi ra mắt Khu trung tâm mua sắm trị giá 60 triệu USD. Người bạn đồng hương - Lotte Mart đã khá thành công tại đây với 11 siêu thị và có kỳ vọng gia tăng thị phần với con số 60 cửa hàng cho đến năm 2020.
Phần lớn các nhà đầu tư Nhật Bản xem sự thành công của Aeon tại Việt Nam là một dấu hiệu tích cực đáng ca ngợi cho các dự án đầu tư nước ngoài. Aeon đã mở cửa sáu trung tâm thương mại tại Việt Nam và tham vọng gia tăng con số này lên 16 đến năm 2025. Cũng đến từ đất nước hoa anh đào, trung tâm Thương mại Saigon Centre tại Tp. HCM cũng đã chào đón sự ra đời của vị khách thuê chủ chốt - Takashimaya vào tháng 7 năm 2016.

Nhờ vào sự cải thiện thu nhập khả dụng, các nhãn hiệu thời trang lớn như Gap, Mango, Topshop đã trở thành sự lựa chọn hàng đầu của nhiều bạn trẻ Việt Nam. Đầu tháng 9 năm 2016, Zara đã khai trương cửa hàng flagship đầu tiên tại TP.HCM. Không chỉ Zara, H&M cũng đã hoàn tất thủ tục tiến quân về Việt Nam trong năm 2017. UNIQLO Việt Nam cũng vừa khai trương cửa hàng bán lẻ thứ 16 của mình kể từ khi gia nhập thị trường từ cuối năm 2019.
Nhìn chung, cơn lốc thâm nhập của các nhà bán lẻ ngoại vào Việt Nam làm cho thị trường bán lẻ trở nên cạnh tranh khốc liệt hơn. Việc mở rộng ngày càng nhiều hệ thống siêu thị, trung tâm thương mại hiện đại góp phần làm thay đổi thói quen tiêu dùng của người dân Việt Nam từ việc mua sắm tại các chợ truyền thống chuyển sang các trung tâm mua sắm hiện đại. Miếng bánh bán lẻ sẽ là một cuộc chiến và chỉ có những nhà bán lẻ có chiến lược đúng đắn đáp ứng được nhu cầu thị trường sẽ giành được thị phần trong miếng bánh này.

Đâu là “điểm sáng” của thị trường?

Có những rào cản nào đang làm giảm sức hút của thị trường mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại TP Hồ Chí Minh, thưa bà?
Bà Trang Bùi: Rào cản đang làm giảm sức hút của thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh đó chính là khan hiếm những mặt bằng chất lượng, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách thuê. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm cũng đã đẩy chi phí thuê mặt bằng tăng trong những năm gần đây cũng khiến các nhà bán lẻ cần phải có những chiến lược mở rộng chuỗi hệ thống một cách thận trọng.
Thị trường mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh nói chung đang có những cơ hội phát triển nào, thưa bà?
Bà Trang Bùi: Thị trường Việt Nam với số dân đạt gần 100 triệu người. Vì thế, đây là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ với kinh tế phát triển ổn định cũng như những cải tiến trong hệ thống luật pháp liên quan đến hoạt động đầu tư và các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Các nhà bán lẻ nước ngoài đã hiện diện thì đang tích cực mở rộng thêm các trung tâm thương mại, những tên tuổi mới thì đang tích cực tìm kiếm cơ hội để thâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng này. Các nhà bán lẻ trong nước, điển hình là WinMart và Coopmart cũng tích cực mở rộng hoạt động kinh doanh của mình để có thể duy trì thị phần bán lẻ trong nước với số lượng siêu thị, trung tâm mua sắm cũng tăng lên và có mặt ở hầu hết các thành phố trực thuộc trung ương.
Với lợi thế là những doanh nghiệp có khả năng tiếp cận quỹ đất tốt, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn là những đơn vị chủ chốt của thị trường trung tâm thương mại trong những năm qua ở các vị trí đắc địa của các thành phố lớn và khu đô thị. 
Các thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng trong nước nhắm vào phân khúc bình dân/trung cấp kinh doanh các mặt hàng như F&B, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp và thời trang tiêu thụ nhanh có kết quả kinh doanh khả quan và được các chủ nhà ưa chuộng. Cushman & Wakefield ghi nhận nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng mở rộng chuỗi cửa hàng kinh doanh tại Việt Nam. 

 

Việc chuyển dần từ mô hình kênh bán hàng truyền thống (như các cửa hàng hộ gia đình nhỏ lẻ) sang kênh bán hàng hiện đại, tập trung như siêu thị, trung tâm thương mại hay E-commerce sẽ là dần là xu hướng mới. Do đó, nhìn vào lượng cửa hàng cá nhân nhỏ lẻ hiện tại và sức mua ở các siêu thị và trung tâm thương mại ở các đô thị lớn và thị trường ở các tỉnh, chúng ta có thể ước lượng tiềm năng cho thị trường bán lẻ còn rất lớn.
Trong cuộc đua tranh giành thị phần này, nhiều người lo lắng về sự “yếu thế” của nhà đầu tư nội trước sự thâm nhập ngày càng nhanh của các ông lớn từ Nhật Bản và Thái Lan. Lo lắng là tất yếu vì người tiêu dùng hiện đại có thói quen mua sắm thông minh, chất lượng và mẫu mã đa dạng sẽ là tiêu chí ưu tiên chọn lựa, mà hai tiêu chí này hoàn toàn là lợi thế của các nhà bán lẻ ngoại, trong khi đó đây lại là hạn chế của nhiều nhà bán lẻ nội.
Tuy nhiên, hiện nay các kênh bán lẻ truyền thống vẫn còn chiếm tỷ lệ rất lớn trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại các địa bàn không thuộc Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, tôi tin rằng các nhà bán lẻ vẫn còn nhiều cơ hội để phát huy năng lực cạnh tranh của mình. 
“Thị trường Việt Nam với số dân đạt gần 100 triệu người vẫn được đánh giá là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ với kinh tế phát triển ổn định cũng như những cải tiến trong hệ thống luật pháp liên quan đến hoạt động đầu tư và các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài”. 
Giải pháp gia tăng sức hút
Theo bà, làm thế nào để thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh gia tăng sức hút trong thời gian tới?
Bà Trang Bùi: Có thể nói bán hàng đa kênh là xu hướng bán lẻ ‘cứu tinh’ cho thời đại này. Các nhà bán lẻ khởi đầu bằng cửa hàng trực tuyến có thể thu lợi tại cửa hàng trực tiếp truyền thống bằng những dữ liệu thu thập được qua internet. Bằng cách lập hồ sơ thói quen mua sắm trực tuyến và đưa ra nhận định đúng đắn, họ có thể thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng mà không lãng phí không gian.

Quần áo, trang phục thể thao và trang thiết bị, mỹ phẩm và đồ điện tử đứng đầu danh sách mua sắm của người tiêu dùng trực tuyến. Ở cửa hàng trực tiếp truyền thống, người tiêu dùng sẽ chi tiền cho đồ ăn và thức uống, phòng gym, đồ lót và dịch vụ giải trí như vé xem phim và khu vui chơi trẻ em, tất cả đều chạy chương trình khuyến mãi đặc biệt để thu hút khách hàng.

Trước làn sóng thâm nhập ngày càng tăng của các nhà bán lẻ ngoại vào thị trường Việt Nam trong thời gian gần đây, các nhà bán lẻ trong nước sẽ có những áp lực nhất định vì thị phần sẽ bị chia nhỏ và nguy cơ thu hẹp hoạt động kinh doanh có thể diễn ra.

Các chủ nhà bán lẻ đều đang rất chú trọng việc thiết kế không gian vị nhân sinh và tích hợp công nghệ vào vận hành. Không chỉ là nhà bán lẻ thời trang, các nhãn hàng ăn uống, nghỉ dưỡng cũng chạy đua đa dạng hóa trải nghiệm và hướng đến nhóm khách hàng chi tiêu cao.
Đối với Thành phố Thủ Đức bao gồm các trung tâm thương mại và trung tâm thương mại cộng đồng dân cư cần tập trung vào các dịch vụ cho cư dân, đồ ăn & thức uống, trang trí nhà cửa, phong cách sống & giải trí.
Đối với khu vực Quận trung tâm chủ yếu là các dịch vụ thương mại cho cộng đồng như thương hiệu thời trang cao cấp, dịch vụ được cá nhân hóa theo định hướng của nhân viên, giải trí định hướng du lịch.
Cảm ơn bà về cuộc trao đổi ngày hôm nay.