Kỳ vọng vào độ thẩm thấu của chính sách
Quan sát chuyển động thị trường từ đầu năm đến nay, có thể thấy rõ bất động sản chuyển động tích cực nhờ hiệu ứng thông tin chính sách hỗ trợ. Nhưng hiện tại đỉnh của thông tin đã qua đi, câu chuyện chính của thị trường cuối năm là mức độ hiệu quả của chính sách hỗ trợ lẫn kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp đến đâu. Thanh khoản của thị trường được giải quyết thế nào khi nguồn cung tăng và lãi suất giảm?
Theo Quỹ đầu tư Dragon Capital, chính sách vĩ mô “đổ nền” tốt để duy trì sự ổn định cho nền kinh tế với tỷ lệ lạm phát thấp. Đây là cơ sở để Ngân hàng Nhà nước đưa mặt bằng lãi suất xuống mức thấp. Trong bối cảnh khủng hoảng của thị trường, lãi suất đảo chiều là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Nhưng để phục hồi vẫn còn cần động lực từ thị trường và các động thái quyết liệt hơn của cơ quan điều hành.
Chuyển động thực tế tích cực nhất hiện nay là vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách nhà nước nửa đầu năm tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước. Điều này tạo tiền đề đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trên cả nước tạo kỳ vọng cho nhiều dự án bất động sản dở dang được khôi phục. Những động thái này cho thấy, cơ quan điều hành rất muốn hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.
So sánh về độ mở của chính sách, có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011- 2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao khiến các chính sách điều hành chặt chẽ hơn. Trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế làm phát được khống chế ổn định. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản kỳ vọng vào sự chuyển hóa nhanh hơn của các chính sách hỗ trợ.
Tuy vậy, khủng hoảng của thị trường về bản chất vẫn đến từ các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, có vướng mắc mắc nằm ngoài sự kiểm soát của doanh nghiệp như pháp lý hay tiếp cận vốn khó khăn. Đồng thời cũng có vướng mắc nằm trong nội tại của của doanh nghiệp như chiến lược phát triển sản phẩm chưa phù hợp, cơ cấu nguồn vốn cho các dự án chưa đa dạng và rủi ro.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, vướng mắc về pháp lý nhìn chung cần rất nhiều thời gian để tháo gỡ vì thị trường bất động sản chịu điều chỉnh bởi rất nhiều bộ Luật và những điều khoản chồng chéo nhau. Trong khi đó những vướng mắc về nội tại chủ yếu liên quan đến dòng vốn bởi các kênh huy động của doanh nghiệp bất động sản như tín dụng hay phát hành trái phiếu đa phần là rủi ro.
“Tất cả các chính sách từ đầu năm chỉ mang tính ngắn hạn chỉ hỗ trợ về tâm lý cho thị trường trong cơn khủng hoảng. Để thị trường chuyển hóa chính sách đạt hiệu quả trên thực tế vẫn cần rất nhiều thời gian. Trong 8 tháng qua ở TP.HCM đã có 40 dự án bất động sản được khơi thông pháp lý nhưng vẫn còn 200 dự án tồn đọng và không thể giải quyết được trong năm 2023. Cũng như các chính sách hỗ trợ về tài chính, vốn để các doanh nghiệp ổn định cấu trúc và hấp thụ trong thời gian còn lại trong năm không phải là dễ”, bà Dung nhìn nhận.
Tương tự, trong báo cáo mới đây, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, về bản chất, thị trường vẫn duy trì các nền tảng cung – cầu tốt, các chính sách pháp lý đang được điều chỉnh, cập nhật và dần hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn. Ngoài ra, dấu hiệu hồi phục cũng xuất hiện, dù chưa rõ nét. Thị trường cần thêm thời gian, ít nhất là vài quý tiếp theo để bất động sản quay lại quỹ đạo phát triển.
Thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra những cơ chế, chính sách đúng đắn, tuy nhiên điều quan trọng phải xác định đúng vai trò của những chính sách này thay vì dựa vào đó để xem như là giải cứu thị trường bất động sản. Điều này lâu dần sẽ làm cho các chính sách bị ảnh hưởng và không được thực hiện đúng, hiệu quả.
Nỗ lực tự sửa sai, khắc phục điểm yếu
Nhiều báo nhận định sự suy thoái bất động sản năm 2022 là do sự siết mạnh của tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp hay xuất phát từ vấn đề pháp lý… Tức là nếu như chỉ cần tháo gỡ những vấn đề này thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi tốt trở lại. Tuy nhiên nhìn khách quan thì bản chất của khủng hoảng đang nằm ở cơ cấu sản phẩm và khách hàng trên thị trường.
Thực tế, vấn đề pháp lý đã tồn tại trong suốt nhiều năm qua và thi trường vẫn vừa hoạt động vừa tháo gỡ. Điểm nghẽn tín dụng cũng không hẳn khi tăng trưởng tín dụng bất động sản 14% vẫn cao hơn nhiều so với các năm trước. Thị trường bất động sản đi vào suy thoái là hệ quả của cả một quá trình phát triển thiếu bền vững với đòn bẩy tài chính lớn, sản phẩm không phù hợp… Đây là những sai lầm thuộc về bản chất của thị trường phải để chính thị trường tự sửa sai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đóng vai trò chủ đạo trong các giải pháp hồi phục thị trường. Nhưng giai đoạn địa ốc tăng trưởng quá nóng 5-7 năm qua, có những năm nhà ở bình dân sụt giảm trầm trọng, xuống mức không có sản phẩm mới nào, trong khi nhà trung - cao cấp và hạng sang phủ sóng nguồn cung mới.
Theo ông Châu, dù lệch pha cung cầu diễn ra trầm trọng nhưng vẫn chưa quá muộn để cân bằng lại các phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội đang thiếu hụt. Quan sát diễn biến thị trường cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã đăng ký, công bố bổ sung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vào rổ hàng. Nếu được cấp phép và đẩy nhanh thủ tục pháp lý, cuối năm 2023 sẽ có thêm những thông tin tích cực về các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới.
Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 8 tháng năm 2023, các giao dịch bất động sản thành công chủ yếu rơi vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh, có sự hỗ trợ lãi suất và thanh toán cho khách hàng. Ở giai đoạn này, rất nhiều doanh nghiệp cũng đang tận dụng hiệu ứng tâm lý tốt của thị trường tung ra những sản phẩm phù hợp với túi tiền vào cuối năm.
Dễ nhận thấy là những doanh nghiệp tiên phong mở bán mới thời gian qua đều là các doanh nghiệp lớn, có số lượng sản phẩm nhiều, nên dù thị trường khó khăn hay sôi động, đều chủ động mở giỏ hàng. Trong đó tích cực nhất vẫn là các doanh nghiệp sở hữu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền với những chính sách bán hàng tốt như Nam Long, Hưng Thịnh, Vinhomes, Phát Đạt…
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đánh giá, việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản để bù tiền cho công ty trả nợ hay giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý. Sự chấp nhận đánh đổi này của doanh nghiệp cũng góp phần vào việc “phá băng” bất động sản.
Hơn nữa doanh nghiệp đang cho thấy nỗ lực trở lại tiếp cận thị trường bằng những sản phẩm phù hợp hơn. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi hấp dẫn của doanh nghiệp đang phần nào kéo tâm lý của nhà đầu tư và người mua ở thực tốt lên. Tuy vậy, để gỡ bỏ hoàn toàn tâm lý chờ của người tiêu dùng, có thể sẽ mất cả năm nữa.
Câu chuyện tổng quan về thị trường đang cho thấy tín hiệu tích cực, nhưng từ phía doanh nghiệp trong thời điểm nay cũng đang gặp nhiều vấn đề về nội tại. Trong đó nợ trái vẫn duy trì áp lực lớn lên các kế hoạch phục hồi của họ. Nhiều doanh nghiệp cũng đàm phán thành công cùng chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Nhưng đây là giải pháp để doanh nghiệp có thêm thời gian tái cơ cấu, về bản chất khoản nợ chỉ được dời về tương lại gần với mức lãi suất cao hơn.
Báo cáo mới đây của VNDriect nhận định, rủi ro doanh nghiệp mất khả năng thanh toán vẫn ở mức cao, với giá trị đáo hạn trái phiếu đạt 66.000 tỉ đồng vào nửa cuối năm 2023. Trong khi đó, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến cuối tháng 8 có 67 doanh nghiệp bất động sản thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu.
Đã bắt đầu có những doanh nghiệp chịu tổn thương vì không thể thanh toán trái phiếu đến hạn. Nhiều dự án không thể triển khai bị thu hồi khi dòng tiền triển khai hạn hẹp, cổ phiếu cũng bị bán giải chấp ngày một nhiều, nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng gia tăng. Bức tranh thị trường bất động sản trong quí còn lại của năm vẫn đan xen giữa kỳ vọng chuyển hóa chính sách tích cực và rủi ro của dòng tiền của nhiều doanh nghiệp.
Để thị trường phục hồi bất động sản trong ngắn hạn thì rất khó, nhưng điều này không có nghĩa là tình hình thị trường bất động sản quá bi quan. Những nút thắt về vốn cho doanh nghiêp cũng được nới lỏng, hàng rào lãi suất cũng được hạ, thời gian còn lại của 2023 sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp có được chiến lược phát triển tốt vượt lên chiếm lợi thế cho một cuộc đua dài hạn./.
