Khó khai thác kinh doanh nên cũng khó… sống
Nở rộ trên thị trường khoảng hơn 5 năm nay, nhà phố thương mại được cho là dòng sản phẩm linh hoạt trong đầu tư, vừa để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê lại mặt bằng. Mô hình gắn liền với đất nền, với khả năng tích hợp những ưu điểm, cộng với vị trí sát các tuyến đường lớn giúp cho nhà phố thương mại đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư lẫn khách thuê.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dù dịch bệnh đã lắng xuống và các hoạt động kinh doanh cũng chuyển mình trở lại, nhưng một số dự án nhà phố thương mại ở TP. Hà Nội dường như đang “nghỉ hè” khá lâu.
Khảo sát một vòng trên trang Batdongsan.com.vn, hàng loạt căn shophouse đang rao bán và cho thuê ở các quận như: Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm... vẫn đang mỏi mòn chờ khách. Đơn cử như dự án Khu đô thị mới Đại Kim trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội, dù tọa lạc tại vị trí đắc địa ở cửa ngõ phía Tây Nam Thủ đô với tính liên kết vùng cao, nhưng hàng loạt căn shophouse tại đây vẫn đang “cửa đóng then cài” không có người ở, cũng chẳng có ai thuê. Chỉ thưa thớt một vài căn là đang được thuê để kinh doanh.
Anh Trọng Hiếu đang thuê một căn shophouse tại đây để kinh doanh quán cà phê cho biết, cả khu bây giờ chỉ có một quán của anh là còn hiếm hoi trụ được. Trước đây, một vài căn kế bên cũng được thuê để kinh doanh nhưng khách cũng trả lại hết.
“Buôn bán ở đây có lời đâu, vì còn ít cư dân sinh sống, khách hàng chủ yếu là số ít nhân viên ở một vài văn phòng công ty đang thuê các căn xung quanh. Hơn nữa họ đi làm theo giờ hành chính, chỉ khai thác kinh doanh được các ngày trong tuần và ban ngày là chủ yếu, còn cuối tuần với ban đêm thì vắng tanh. Có hôm ngồi cả ngày mà chỉ có dăm ba lượt khách tiện đường ghé vào nghỉ chân. Sở dĩ vẫn trụ lại được bởi đã phải tính toán thật kỹ lưỡng để tận dụng hết công năng sử dụng mặt bằng. Nói chung là khó làm ăn, khó sống lắm”, anh Hiếu ngán ngẩm chia sẻ.
Anh Hiếu còn cho biết, các căn nhà phố ở đây đều mới chỉ được xây thô, nhìn bên ngoài thì thấy sơn mới nhưng khách thuê về phải tự bỏ chi phí ra để hoàn thiện thêm các hạng mục bên trong như điện, nước, sơn tường, cầu thang... chứ chưa thể đưa vào sử dụng luôn. Giá cho thuê một tòa nguyên căn ở tình trạng xây thô như vậy rơi vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/ tháng.
“Vợ chồng tôi thuê nguyên căn tòa nhà 3 tầng ở tình trạng xây thô, sau khi bỏ khoản chi phí gần 1 tỷ đồng sửa sang, trang trí nội thất thì tầng 1 mở quán, còn tầng 2 và tầng 3 khai thác kinh doanh theo hình thức cho thuê văn phòng. Nếu chỉ mở quán kinh doanh cà phê thôi thì khéo “ngỏm” lâu rồi”, người đàn ông hóm hỉnh cảm thán.
Ngoài ra, anh Trọng Hiếu cũng cho biết thêm, hầu hết các căn shophouse ở đây đều đã có người mua nhưng không ở nên treo biển cho thuê, có nhà rao bán nhưng chưa thấy ai mua: "Các căn ở đây thuê chủ yếu để làm văn phòng công ty hoặc làm kho chứa hàng thì may ra còn có khách".
Đi dọc tuyến đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, hàng loạt căn nhà phố thương mại đang bỏ trống, thậm chí cả những căn nằm ở mặt đường chính với mặt tiền “vàng”.
Đi sâu vào bên trong dự án Ngân Hà Galaxy, cũng sở hữu vị trí đắc địa ở nơi có mức độ phát triển kinh tế năng động bậc nhất khu vực phía Tây Hà Nội, là trung tâm trục giao thoa của các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, nhưng hàng loạt căn nhà cũng đang treo biển cho thuê và rao bán.
Được biết, giá cho thuê một căn tại dự án Ngân Hà Galaxy dao động khoảng 35 - 40 triệu đồng/tháng, còn đối với giá bán rơi vào khoảng 149 - 195 triệu/m2.
Tiếp xúc với anh Nguyễn Minh Quân, chủ sở hữu dãy nhà phố thương mại tại mặt đường Tố Hữu, anh Quân cho biết dự án xây thô vẫn đang bỏ trống thời gian qua, anh vẫn đang “đỏ mắt” tìm khách thuê.
“Tôi vẫn đang treo biển cho thuê, hiện mới chỉ có vài khách lẻ cọc trước 1 - 2 căn. Đối với căn 3 tầng có giá thuê khoảng 75 triệu đồng/tháng, còn đối với căn 5 tầng có giá thuê khoảng 100 triệu đồng/ tháng, hy vọng từ giờ đến cuối năm sẽ lấp đầy”, anh Quân cho biết.
Tại một khu đô thị khác thuộc quận Hoàng Mai, khách thuê chủ yếu mở trường mầm non tư thục, làm văn phòng, quán ăn hay cửa hàng tiện lợi và làm ăn khá ổn định. Tuy nhiên, một vài căn cũng không thoát khỏi cảnh đang treo biển cho thuê.
Giá cho thuê nguyên căn shophouse ở đây rơi vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/tháng, khoảng 16 - 22 triệu đồng/tháng nếu chỉ thuê mặt bằng tầng một và còn vào tùy vị trí. Giá bán dao động 198 - 217 triệu đồng/m2 tùy diện tích, cá biệt có căn rao bán ở mức 305 triệu đồng/m2.
Có thể thấy, hiện nay nhu cầu thuê shophouse giảm đi đáng kể, khiến cho nhiều chủ shophouse lao đao.
Để shophouse phát huy hết giá trị
Trao đổi với PV Reatimes, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các shophouse ở Hà Nội hiện nay đang rơi vào tình trạng ế ẩm hầu hết đều nằm ở những đô thị chưa đạt đến độ phủ kín dân cư, cũng như chưa đáp ứng đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ kèm theo của đô thị.
“Đơn cử một số vùng xa trung tâm như Hà Đông, Long Biên, Đông Anh..., xây dựng shophouse ở những khu vực này hiện tại rất khó bán hoặc cho thuê. Bởi mật độ dân cư sinh sống chưa lớn, nhu cầu mua sắm, các dịch vụ thương mại còn chưa cao. Điều này dẫn đến công suất hoạt động của shophouse sẽ không tốt khi được sử dụng làm nơi buôn bán, kinh doanh.
Ngược lại, các shophouse nằm trong vùng “lõi” trung tâm thành phố lại gần như không có nhiều. Theo như tôi quan sát, các shophouse nằm ở khu Mỹ Đình vẫn cho thuê được, bởi mật độ dân cư lớn, dẫn đến nhu cầu mua sắm cao. Còn các shophouse nằm ở Nam Trung Yên thì trái ngược, tỷ lệ lấp đầy rất thấp. Tóm lại, nguyên nhân thực trạng trên là do tính chất chưa đồng bộ của vùng đô thị đó”, ông Đính chia sẻ.
Để giải quyết vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần có sự vào cuộc của cả chính quyền thành phố, lẫn chính quyền ở các địa phương. Mặt khác, các chủ dự án cũng cần thúc đẩy nhanh việc đồng bộ xây dựng các dự án.
“Vấn đề là phải làm sao để tổng thể cả khu trở nên thật đồng bộ, khi ấy mới hình thành nên những khu đô thị thật sự. Kéo theo là các nhu cầu về dịch vụ, mua sắm, vui chơi giải trí... tăng cao, các shophouse mới có thể cộng hưởng và phát huy hết giá trị”, ông Đính nói.
Để giải quyết tình trạng shophouse ế ẩm và có thể đưa vào khai thác triệt để tránh lãng phí, ông Nguyễn Văn Đính nêu ra 2 giải pháp.
Một là, các chủ dự án phải tuân thủ, đảm bảo tiến độ để hoàn thành quy hoạch đô thị đã được thành phố phê duyệt.
Hai là, cần sự vào cuộc của chính quyền địa phương trong việc phê duyệt, kiểm soát các dự án một cách đầy đủ, sát sao nhằm thúc đẩy tiến độ triển khai.
“Tôi vẫn thường nói shophouse sẽ là một sản phẩm cần thiết cho các khu đô thị, đặc biệt là những khu đô thị lớn và hiện đại. Sở dĩ như vậy, bởi vì shophouse sẽ giúp định hình nên các khu phố thương mại, giúp người dân có thể mua sắm và tạo ra các dịch vụ đồng bộ phong phú như nhà hàng, khu vui chơi..., từ đó tạo nên sự sầm uất cho đô thị. Do vậy trong tương lai, chắc chắn shophouse vẫn sẽ rất cần thiết và thịnh hành. Quan trọng là làm thế nào để phù hợp với quy hoạch. Các shophouse cần phải được chủ đầu tư tính toán một cách hợp lý, đầy đủ và vừa phải để tránh xây lên rồi mà lại không đáp ứng đúng nhu cầu thực của cư dân”, ông Đính nhấn mạnh.
Các khu phố thương mại được tạo dựng bởi những căn shophouse là cần thiết. Tuy nhiên, cần có sự tính toán kỹ lưỡng, chính xác từ quá trình quy hoạch cho đến khi nghiên cứu nhu cầu của cư dân. Chỉ khi ấy, shophouse mới phát huy đầy đủ những giá trị của sản phẩm này./.
