Lời tòa soạn:
Trong khoảng hai thập kỷ trở lại đây, số lượng người dân đổ về các thành phố lớn để sinh sống, học tập và làm việc ngày càng lớn. Cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở cũng trở nên cấp thiết, hàng loạt dự án khu đô thị mới với những tòa chung cư cao tầng xuất hiện là lời giải hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn.
Với loại hình sản phẩm này, cư dân được hưởng lợi từ việc những căn hộ không quá xa, thậm chí nằm ngay giữa trung tâm thành phố với sự phong phú của các dịch vụ, tiện ích công cộng, vui chơi giải trí và trung tâm mua sắm… tích hợp ngay trong dự án, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân và gia tăng sức hấp dẫn cho các đô thị. Về mặt pháp lý, người dân mua chung cư được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài, đáp ứng tâm lý "ăn chắc mặc bền" của phần lớn người Việt Nam.
Tuy nhiên, nghịch lý đang tồn tại là, trong khi người mua nhà chung cư được cấp quyền sở hữu lâu dài thì tuổi thọ của mọi công trình, trong đó có nhà chung cư đều có hạn. Sau nhiều năm hình thành và phát triển thị trường căn hộ, nhiều chung cư cũ giữa lòng các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng, một số tòa nhà thậm chí đã quá hạn sử dụng. Trong khi đó, công tác thực hiện cải tạo, di dời nhà tập thể, chung cư cũ thời gian qua vẫn “giận chân tại chỗ”, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng dân cư.
Trước thực tế đó, mới đây đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50 - 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.
Đề xuất này đã tạo nên nhiều luồng ý kiến trái chiều trong dư luận, đặc biệt là những người dân sở hữu căn hộ chung cư đều cảm thấy rất lo lắng. Tuy nhiên, nếu nhìn trong dài hạn, đây được cho là một phương án hợp lý, cần được ủng hộ mà không ít quốc gia phát triển trên thế giới đã áp dụng. Song cách thức triển khai đề xuất này như thế nào để hài hòa, hợp lý, bảo vệ lợi ích của các bên, đặc biệt là người dân; đồng thời không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường chung cư hay làm chậm quá trình cải tạo phát triển hạ tầng xã hội tại các đô thị lớn là vấn đề cần được bàn luận sâu hơn. Trên tinh thần đó, Reatimes khởi đăng tuyến bài Thời hạn sở hữu nhà chung cư: Thực trạng và đề xuất giải pháp.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả.
2 PHƯƠNG ÁN CỦA BỘ XÂY DỰNG CÓ GÌ MỚI?
Hiện nay, đối với các căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Thế nhưng, với một tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất khó khăn và không dễ dàng gì, bởi thực trạng “chín người mười ý”.
Đặc biệt, trước tình trạng cũ nát, không còn giá trị sử dụng và có nguy cơ trở thành mối đe dọa cho cộng đồng của nhà chung cư cũ, trong trường hợp các chủ sở hữu không thống nhất được với nhau về việc xây dựng lại tòa nhà, thì “xác” nhà và quyền sử dụng đất của chung cư đó sẽ được giải quyết ra sao là một câu chuyện rất phức tạp!
Nhận thấy những vấn đề bất cập còn tồn tại, trách nhiệm các bên liên quan chưa rõ ràng khi các chung cư trở nên "có tuổi", Bộ Xây dựng đã đề xuất việc cấp quyền sở hữu chung cư có thời hạn. Theo đó, đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nhận được sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là những người mua loại hình này cho mục đích để ở, cho thuê, đầu tư.
Ngược trở lại khoảng thời gian năm 2010 - 2011, lần đầu tiên Bộ Xây dựng đưa ra vấn đề sở hữu nhà. Khi đó, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ. Bên cạnh đó, cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở tự phát tại các đô thị.
Bộ Xây dựng cũng lý giải, do đặc thù của quá trình phát triển kinh tế, giá nhà đất tiếp tục tăng cao khiến cho cơ hội để sở hữu nhà ở riêng của đại bộ phận người dân sẽ có thể rất khó khăn. Chính vì vậy, để phù hợp với nhu cầu cải thiện chỗ ở, phù hợp với thu nhập người dân, cần đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Quỹ nhà ở cho thuê được phát triển bởi chính quyền địa phương và những doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Doanh nghiệp được nhà nước hỗ trợ về đất, tài chính, cơ sở pháp lý.
Tới năm 2013, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu, các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.
Mới đây nhất, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến các bộ, ngành, tỉnh thành tiếp tục có phần nội dung liên quan đến sở hữu chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng trình Chính phủ hai phương án: Phương án 1 sẽ cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình, người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng.
Bộ Xây dựng lý giải, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy.
Còn tại Điều 126 Luật Đất đai quy định với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.
Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ nhà chung cư gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan Nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ đánh giá việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.
Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi nhà. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.
Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích, thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận. Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214 Bộ luật Dân sự.
Người chủ sở hữu vẫn là người có quyền sử dụng nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện, quy định của pháp luật. Việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là mất quyền sở hữu của cư dân đối với quyền sử dụng đất và sở hữu công trình.
Còn với đề xuất mới của Bộ Xây dựng về việc cấp sở hữu chung cư 50 năm hoặc 70 năm tùy theo chất lượng công trình thì khi giá trị sử dụng của chung cư đó không còn cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất. Khi đó, Nhà nước tùy thuộc vào quy hoạch, hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng.
SỞ HỮU CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN SẼ GIẢI QUYẾT ĐƯỢC BẾ TẮC HIỆN NAY?
“Bản chất nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng. Chúng ta ở nhà chung cư đều biết, sau khoảng 10 năm là bắt đầu xuống cấp. Có thời hạn nhà chung cư thì mới có cơ sở để cải tạo lại. Đây vốn là bài toán đang bế tắc”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khẳng định.
Thực tế trên thế giới, không ít quốc gia có quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, nhưng tại Việt Nam đến nay chưa áp dụng. Đặc biệt, câu chuyện sở hữu động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu nên nếu đưa ra lấy ý kiến thì tỷ lệ không đồng thuận sẽ nhiều hơn đồng thuận.
Tuy nhiên, về lâu dài cũng cần tính đến việc sở hữu có thời hạn khi hiện nay, nhiều nước như Anh, Mỹ, Trung Quốc, Singapore… đều xác định sở hữu căn hộ từ 50 - 70 năm, cao nhất là 99 năm. Đơn cử như Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình dần tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian sở hữu chung cư lên 70 năm và với các khu xây mới như ngày nay, “tuổi thọ” cũng được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn lên tới 999 năm, song nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ theo quy định.
Hay tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm), căn hộ chung cư có chế độ thuê 70 năm .
Tuổi thọ công trình có thời hạn, việc cấp sổ hồng căn hộ chung cư có thời hạn cũng là đúng đắn. Khi hết niên hạn sử dụng công trình thì cần phá đi xây dựng lại. Thực tế hiện nay nhiều tập thể cũ muốn đập đi xây dựng cũng gặp rất nhiều khó khăn khi phải đàm phán với từng hộ dân để giải phóng mặt bằng.
Đất đai có thể sở hữu lâu dài, nhưng với các công trình sở hữu chung như tòa nhà chung cư thì phải có thời hạn sử dụng. Cần có cái nhìn xa hơn đến tương lai, nghĩ đến thế hệ sau của chúng ta sẽ phải tiếp tục sinh sống trong những công trình xuống cấp, thậm chí là khu ổ chuột nếu không ai chịu di dời, khi di dời rồi không ai xây dựng lại, ngân sách không có…
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, phương án của Bộ Xây dựng có tầm nhìn dài hạn nhưng bị vướng ở tâm lý sở hữu vốn ăn sâu trong tiềm thức của người dân Việt Nam qua nhiều thế hệ. Do đó, dù chính sách có đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý thì cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, với trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm, chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Có như vậy mới không gây nên những xáo trộn tâm lý của người dân mong muốn sở hữu chung cư cũng như tránh ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này trên thị trường bất động sản.
Ngoài ra, chính sách và pháp luật cần phải quy định đồng bộ, hợp lý cũng như cần quy hoạch cụ thể khu vực nào làm nhà sở hữu lâu dài, chỗ nào cho làm nhà ở có thời hạn. Nhất là khu trung tâm chỉ nên cho sở hữu căn hộ có thời hạn để sau này dễ dàng thực hiện công tác chỉnh trang, cải tạo.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, thực tế hiện nay nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.
Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như người dân thì đua nhau làm chuồng cọp còn chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.
GS. Đặng Hùng Võ nhận định: "Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ mà thôi.
Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn".
Theo GS. Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và, cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.
Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay, nhưng có thể gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có các chính sách hợp lý đi kèm.
Để áp dụng được đề xuất mới này của Bộ Xây dựng, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng). Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50 - 70 năm.
"Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp. Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất.
Trong trường hợp tái định cư tại chỗ, các hộ dân sẽ được bồi thường bằng căn hộ có diện tích bằng 1,3 lần nhà cũ bị phá dỡ. Tái định cư ở nơi khác thì diện tích căn hộ được bố trí bằng 1,5 lần nơi ở cũ. Phần diện tích chênh lệch giữa nơi ở cũ và mới sẽ được trả bằng tiền theo giá thị trường", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
Người dân tái định cư được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất. Với các chung cư cũ đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ, nếu chưa tìm được chủ đầu tư thì UBND tỉnh thành phải khẩn cấp di dời người dân và bồi thường, sau đó tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Chính vì vậy, để giải quyết được bài toán trên là cả một quá trình đầy gian nan./.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.
