LOẠI BỎ NHỮNG NHÀ ĐẦU TƯ "TAY KHÔNG BẮT GIẶC"
PV: Từ ngày 1/1/2019, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu lộ trình siết chặt tín dụng vào bất động sản, theo đó các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Điều này sẽ có tác động như thế nào đến các doanh nghiệp địa ốc, thưa ông?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Ở thời điểm hiện tại, khi triển khai dự án bất động sản, chủ đầu tư thường huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng và khách hàng, trong đó vốn vay từ ngân hàng là chủ yếu, chiếm khoảng 70%.
Vì vậy, việc nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị siết dần đang khiến các doanh nghiệp lo ngại bởi động thái này của ngân hàng sẽ một phần nào đó tác động tiêu cực đến việc đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản và cung cầu của thị trường.
Nếu không kịp thời thích ứng và tìm ra lối đi cho mình, các doanh nghiệp có thể đứng trước nguy cơ đói vốn, đồng thời có thể khiến cho thị trường chững lại.
Dự án Usilk City khiến hàng nghìn người rơi vào cảnh khó khăn, bức xúc suốt nhiều năm qua. (Toàn cảnh dự án là những khối công trình dở dang phía bên trái dọc theo đường Tố Hữu).
PV: Thị trường bất động sản cuối năm 2018, đầu năm 2019 có những diễn biến trầm lắng, sự lệch pha cung cầu giữa các phân khúc đang tạo ra những rủi ro khó đoán cho thị trường có giá trị vốn cao này. Vậy, việc siết chặt tín dụng ở thời điểm hiện tại có thực sự cần thiết?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Mặc dù việc siết tín dụng sẽ tác động đến việc điều chỉnh quy mô cũng như hoạt động của thị trường bất động sản nhưng đây là yêu cầu cấp thiết cần được áp dụng, nếu muốn hạn chế những rủi ro và phát triển bền vững.
Từ đầu năm 2018, chúng ta đã nhìn thấy những dấu hiệu của bóng bóng bất động sản thể hiện ở các cơn sốt đất và nhiều phân khúc thừa nguồn cung. Do vậy, nếu như không siết chặt, không thanh lọc dự án để chỉ những dự án có hiệu quả cao, có thể tiêu thụ được nhanh nhất thì nợ xấu có thể quay trở lại với tần suất cao hơn. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng cũng như sự phát triển của nền kinh tế.
Thông điệp mà ngân hàng muốn nhắn gửi tới doanh nghiệp bất động sản đó là: “Đừng để nợ xấu cho ngân hàng!”. Chúng ta đã có một bài học năm 2008 - 2011, thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng một phần nguyên nhân là do ngân hàng thả nổi trong các khoản vay. Việc cho vay quá dễ dàng dẫn đến đầu tư ồ ạt, thị trường mất kiểm soát, dẫn đến bong bóng bất động sản phình to lên. Khi đó, nhu cầu của người mua thực giảm xuống, nhà đầu tư thứ cấp không bán được dẫn đến thị trường bắt đầu ứ đọng, gây ra nợ xấu rất lớn cho các ngân hàng.
PV: Vậy theo ông, động thái này của Ngân hàng Nhà nước có kiểm soát được những rủi ro đang ám ảnh thị trường bất động sản?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Phải siết chặt thì mới loại bỏ được các rủi ro và khả năng hình thành bong bóng bất động sản. Tín dụng các ngân hàng thời gian qua có thể “núp bóng” cho vay tiêu dùng để chảy vào thị trường bất động sản. Việc siết chặt nguồn vốn vào bất động sản sẽ góp phần thanh lọc thị trường, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”.
Từ đó, những người thực sự có nhu cầu vay vốn mua nhà họ mới đứng ra vay vốn, còn những nhà đầu tư trung gian không tiếp cận được, do đó sẽ giảm tầng lớp đầu tư thứ cấp. Quan hệ giữa nhà đầu tư và người mua nhà sẽ trực tiếp hơn và nhà đầu tư phải hướng dòng vốn đi đúng phân khúc, đúng thị trường.
Lúc này, những người mua nhà sẽ trở thành những “thượng đế” thật. Các doanh nghiệp kinh doanh phải đáp ứng yêu cầu của khách hàng, tránh việc nộp tiền trước nhưng rất lâu sau chưa có nhà. Và điều đó làm cho cung cầu thực hơn, các hoạt động ảo, làn sóng ảo sẽ bớt đi và người mua nhà, nhà đầu tư sẽ được lợi.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng, đối với dòng vốn đổ vào bất động sản, con số 40% sẽ là “quá chặt” và có thể tạo ra điểm nghẽn của thị trường năm 2019. Ông nhận định như thế nào?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, con số này là hợp lý và ở mức độ vừa phải chứ không phải “siết” một cách quá đột ngột. Việc điều chỉnh mức cho vay đã được cơ quan chức năng và Ngân hàng Nhà nước xem xét, thẩm định để đưa ra mức phù hợp, vừa đảm bảo cho lượng tín dụng cho vay đổ vào bất động sản ở mức cân đối, đồng thời buộc các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải bỏ được một lượng vốn nhất định của mình để đảm bảo cho các dự án có thể hoạt động, tránh việc phụ thuộc hoàn toàn vào dòng vốn của ngân hàng, khi không bán được dự án thì sẽ gây ra nợ xấu.
NĂM 2019, DOANH NGHIỆP PHẢI TỰ CHỦ HƠN
PV: Như ông vừa phân tích, các doanh nghiệp địa ốc nên nghĩ đến nguồn vốn khác thay vì “dựa dẫm” vào ngân hàng. Vậy theo ông, trong bối cảnh “van” tín dụng thu hẹp, các doanh nghiệp nên thích ứng và tìm hướng đi mới như thế nào?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ đến hiệu quả của việc sử dụng vốn, đưa ra những kế hoạch để tăng lợi nhuận.
Vì phải tính toán kỹ lưỡng nên sẽ giảm bớt được những quyết định sai trái trong kinh doanh. Bản thân các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải xem những dự án nào có thể đạt được hiệu quả, phân khúc nào là phân khúc họ cần đẩy mạnh để có thể đẩy nhanh vòng quay của vốn, cải thiện khả năng tài chính, không ỉ lại cũng như không đầu tư một cách dàn trải ở các phân khúc khác nhau.
Nếu như không siết chặt, không thanh lọc dự án để chỉ những dự án có hiệu quả cao, có thể tiêu thụ được nhanh nhất thì nợ xấu có thể quay trở lại với tần suất cao hơn. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng cũng như sự phát triển của nền kinh tế. Thông điệp mà ngân hàng muốn nhắn gửi tới doanh nghiệp bất động sản đó là: “Đừng để nợ xấu cho ngân hàng!”.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh
Thay vì dựa dẫm vào nguồn vốn ngân hàng, các chủ đầu tư nên tính toán, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tìm các nguồn vốn thay thế khác như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp địa ốc nên xem xét đưa cổ phiếu lên niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Đối với những dự án đang dở dang thì phía ngân hàng cũng như chủ đầu tư phải giải quyết dứt điểm những dự án đó và làm sao để bán nhanh và thu hồi vốn. Còn những dự án mới bắt đầu hoặc đang có chiều hướng xấu thì chúng ta sẽ cắt giảm một cách nhanh chóng để từ đó thanh lọc vốn xấu cho ngân hàng, hạn chế một cách tối đa sự hình thành của bong bóng bất động sản.
Chính những doanh nghiệp lớn càng có nhiều dự án, càng đầu tư nhiều thì khả năng vay vốn càng lớn. Vấn đề quan trọng nhất là phải lập tức tự điều chỉnh lại hoạt động của mình, từ việc có thể đầu tư 5, 7 dự án hoặc đến cả 20 dự án một lúc thì bây giờ tự điều chỉnh lại chỉ đầu tư những dự án đem lại hiệu quả và thu hồi vốn nhanh.
Về phía ngân hàng, khi họ thấy doanh nghiệp bán được các sản phẩm bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả thì họ sẽ sẵn sàng cho vay với một lãi suất vừa phải để đầu tư những dự án khác. Bởi việc thắt chặt là cho tổng thể thị trường bất động sản, còn đối với từng nhà đầu tư thì mức vay có thể khác nhau tùy thuộc vào tiềm lực và khả năng trả nợ mà ngân hàng có thể điều chỉnh cho vay.
Trong bối cảnh hiện tại, việc thắt chặt tín dụng là điều tất yếu, doanh nghiệp bất động sản cũng như các tổ chức tín dụng phải tự cơ cấu lại mình, cơ cấu lại đầu tư và nguồn vốn để kịp thích ứng. Còn nếu tiếp tục đi theo đường mòn cũ thì ắt sẽ bị đẩy ra khỏi thị trường. Việc thay đổi “thói quen cũ” ban đầu sẽ có khó khăn nhưng các doanh nghiệp bắt buộc phải làm để có thể lớn mạnh và phát triển bền vững.
Trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trao đổi./.
