Tại hội thảo, các chuyên gia đến từ nhiều cơ quan như Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và Môi trường; Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; Trường Đại học Luật Hà Nội;... đã cùng tham gia và nêu lên nhiều ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Phát biểu khai mạc phiên họp, TS. Nguyễn Văn Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp cho biết hội thảo lần này nằm trong chuỗi hoạt động Viện Nghiên cứu lập pháp đã tích cực triển khai trong thời gian qua nhằm ghi nhận, tổng hợp những ý kiến góp ý của những chuyên gia, nhà khoa học đối với các vấn đề trọng tâm của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi ).
"Đây là dự án luật có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật và tạo động lực phát triển mới. Kết quả góp ý tại các hội thảo được nghiên cứu, tổng hợp trở thành nguồn thông tin quý báu hỗ trợ quá trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan cho ý kiến về dự án luật", TS. Nguyễn Văn Hiển nhấn mạnh.
Cần loại bỏ quy định không cần thiết để tránh gây hiểu lầm
Chia sẻ tại hội thảo, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý Bất động sản đã nêu lên một số ý kiến tập trung vào các vấn đề lớn như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chế độ sử dụng các loại đất,... Đáng chú ý trong đó có ý kiến về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Ông Đỉnh nhận định Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục quán triệt tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW là giao đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu; có chính sách điều tiết "chênh lệch địa tô". Theo đó, dự thảo đã dành một chương riêng quy định về phát triển quỹ đất, trong đó Nhà nước chi ngân sách để triển khai các dự án tạo quỹ đất sạch phục vụ lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, quy định "thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện" tại khoản 3 Điều 75 dự thảo là chưa hợp lý.
Lý do là bởi theo quy định của pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện hành (Nghị định 25/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 31/2021-NĐ-CP) cũng như quy định của dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư bắt đầu từ việc công bố dự án đầu tư và thông báo mời quan tâm để các nhà đầu tư nộp hồ sơ. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện mà không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Có thể thấy, quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký thực hiện và có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm.
"Như vậy, quy định "nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện" là không cần thiết. Lý do là bởi việc "có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện" là điều kiện đương nhiên để cuộc đấu thầu được tổ chức", Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.
Chưa kể trong trường hợp thông báo mời quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án và nhà đầu tư này đáp ứng yêu cầu sơ bộ; khi đó cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư và Nhà nước sau khi ban hành quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì vẫn cần phải thu hồi đất và giao đất.
"Lúc này, quy định "thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện" có thể gây ra cách hiểu sai lệch rằng nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện thì Nhà nước sẽ không được phép thu hồi đất", ông Đỉnh bày tỏ lo ngại.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn cần tiếp tục… sửa đổi
Cũng liên quan đến thu hồi đất nhưng tiếp cận ở khía cạnh khác, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga - Phó Chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội đã có những góp ý tại chương VI của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 24/4/2023 về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
"Nếu nói về an dưỡng, nghỉ dưỡng, chúng ta đã có cả một thị trường BĐS du lịch cực kỳ đồ sộ với rất nhiều cơ chế được ban hành. Do đó, không nên đưa dự án an dưỡng, nghỉ dưỡng vào mục thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh để bảo toàn quỹ đất cho người dân. Đồng thời, tránh tình trạng địa phương tùy tiện lợi dụng quy định này để thu hồi đất".
PGS.TS. Nguyễn Thị Nga
Chuyên gia đánh giá đây là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, tác động tới sự phân bổ và điều chỉnh đất đai của Nhà nước, tới quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã dành nhiều sự quan tâm để sửa đổi, bổ sung quy định mới.
"Tuy nhiên, sự sửa đổi chưa thực sự giải quyết tận gốc những hạn chế, bất cập về vấn đề này của pháp luật đất đai hiện hành; chưa thể chế hóa sâu rộng theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ-TW", bà Nga đánh giá.
Cụ thể, tại khoản 8, Điều 74 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định một trong 10 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh là để "Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, bệnh viện, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân".
"Vấn đề đặt ra là thu hồi đất để an dưỡng, nghỉ dưỡng liệu có phải phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh? Trong khi đối với người dân, đất là sinh kế, là việc làm, là nguồn sống của họ. Nếu như thu hồi, Nhà nước lại phải gánh trên vai trách nhiệm phối hợp với tất cả các cơ quan ban ngành để ổn định cuộc sống mới cho người dân", PGS.TS. Nguyễn Thị Nga bày tỏ tại hội thảo.
Bên cạnh đó, liên quan đến trình tự, thủ tục Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (quy định tại Điều 82 dự thảo); chuyên gia cho biết so với Luật Đất đai 2013 thì quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không có sự thay đổi và vẫn tiếp tục có sự hạn chế trong việc tổ chức lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường chưa được khắc phục.
Bà Nga chia sẻ: "Trên thực tế, ở nhiều địa phương khi lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường, nếu người dân không đồng ý, họ chỉ đối thoại cho "có lệ" và khi trình chính là phương án lấy ý kiến cũ từ người dân. Do đó, ban soạn thảo nên có sự chỉnh sửa sao cho phù hợp với thực tiễn hiện nay để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người dân".
Ngoài ra, để đảm bảo phục vụ tốt hơn cho việc xây dựng công trình, dự án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, tạo đủ điều kiện cho người bị thu hồi đất, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga bổ sung thêm kiến nghị nên rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống, trong khi nhà đầu tư cũng có điều kiện tiếp cận đất đai nhanh hơn để thực hiện dự án đầu tư./.
