Để tránh thất thoát đất công thông qua hình thức chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, các bộ, ngành và địa phương liên tục thực hiện rà soát và đưa ra quyết định thu hồi với dự án sai phạm. Hàng loạt các quyết định được ban hành để chấm dứt kiểu doanh nghiệp giữ đất mà lại bỏ hoang và sau cổ phần hóa sẽ là sở hữu kiểu đất công thành đất của "ông". Qua việc rà soát này, Nhà nước hoàn toàn có thể thu hồi lại quỹ đất mà hiện nay doanh nghiệp quản lý lỏng lẻo, sử dụng không hiệu quả hoặc không cần thiết. Tuy nhiên, câu chuyện thu hồi đất của các dự án “treo” lại là câu chuyện phức tạp từ xưa đến nay, bởi còn những vấn đề nhất định về mặt khung chính sách pháp luật, giá đền bù, đặc biệt là việc thu hồi các dự án sau chuyển nhượng đang và đã được triển khai xây dựng. Câu chuyện đáng lẽ là nên thu hồi những dự án đã đắp chiếu 10 - 20 năm thay vì thu hồi những dự án đang được đầu tư vốn để tái khởi động lại. Như vây, phương án nào để thu hồi dự án sai phạm nhưng vẫn đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp đang là câu hỏi được đặt ra.
Cà phê cuối tuần này xin giới thiệu các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; PGS.TS Hoàng Văn Cường; Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội khóa XIV; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
PV: Hàng trăm dự án "treo" với hàng chục triệu m2 đất đang bị bỏ hoang lãng phí và các tỉnh, thành phố vẫn đang loay hoay trong xử lý vấn đề này. Theo các chuyên gia, việc đề tồn tại các dự án “treo” dẫn đến hệ quả như thế nào?
PGS. TS Hoàng Văn Cường: Để tồn tại các dự án “treo” như hiện nay cho thấy sự phá vỡ tổng thể về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng. Nhiều mảnh đất công đem cho tư nhân thuê và sử dụng với nhiều mục đích khác nhau sẽ tạo ra một sự lộn xộn trong phát triển. Mặt khác, đất công do Nhà nước cho thuê lại với giá rất thấp nhưng chậm triển khai dự án, dẫn đến lãng phí hoặc rơi vào tay tư nhân. Thậm chí dẫn đến sự bất bình cho những người dân trước bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng rồi lại không thấy dự án đâu. Chính sự bất bình đó sẽ làm mất đi sự tin tưởng của người dân và sẽ khó khăn trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án khác sau này.
GS. Đặng Hùng Võ: Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây cũng đã đôn đốc thu hồi lại các dự án “treo” nhưng thời gian qua dường như số các dự án “treo” lại nhiều lên. Các dự án này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị mà khi bị treo nhiều năm thì trong khoảng thời gian đó hiệu quả sử dụng đất hoàn toàn tê liệt. Việc để hoang phí đất đai đã sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Đính: Trong quá trình phát triển đô thị, nếu một dự án không thực hiện đúng tiến độ thì trước hết là kế hoạch triển khai dự án của doanh nghiệp sẽ hỏng. Hơn nữa còn làm chậm quá trình triển khai thực hiện quy hoạch khiến đất bị bỏ hoang cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch bị ảnh hưởng.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án “treo” là do năng lực yếu của chủ đầu tư như thiếu vốn, thiếu nguồn lực, kinh nghiệm và hồ sơ pháp lý không đầy đủ. Mặt khác, cũng có những dự án vướng mắc vào thủ tục hành chính, và chậm giải phóng mặt bằng.
PV: Thời gian gần đây, một số địa phương đã ban hành chính sách thu hồi đất công liên quan tới vi phạm. Các chuyên gia có đánh giá như thế nào về động thái này ?
GS. Đặng Hùng Võ: Đã rất nhiều năm nay, tình trạng vi phạm đất công diễn ra phức tạp và nhức nhối. Quyết định của một số địa phương nhằm thu hồi những quỹ đất công vi phạm pháp luật là tín hiệu rất tốt và đáng mừng. Điều này cho thấy sự thay đổi lớn trong quyết sách nhằm xử lý các vi phạm liên quan tới đất đai.
Trước đó, nhiều vụ việc liên quan tới giao đất không thông qua đấu giá, xác định giá trị đất thấp. Việc giao đất dự án cho chủ đầu tư theo “quan hệ”, “cơ chế xin cho”. Giao đất nhưng không tính đến tiêu chí như nhà đầu tư có năng lực hay không, khả năng triển khai dự án thế nào dẫn tới sự thất thoát ngân sách Nhà nước cũng như nhiều dự án treo như hiện nay.
Tôi cho rằng quyết định thu hồi quỹ đất công bị vi phạm là toàn toàn đúng đắn và cần phải thực hiện nghiêm khắc và ráo riết. Những dự án nào sai phạm trong quá trình thực hiện giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng sai, bị treo lâu năm vì chủ đầu tư thiếu năng lực nên can thiệp và xử lý triệt để. Có như vậy mới tạo ra môi trường kinh doanh công bằng, lành mạch.
PGS. TS Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng, Nhà nước cần kiên quyết xử lý những dự án treo tại “đất vàng” theo đúng luật. Hiện nay, “đất vàng” đang bỏ hoang hóa, chậm tiến độ, để treo rất lâu có thể chia làm hai loại. Thứ nhất là đất vàng giao cho các nhà đầu tư tư nhân nhằm mục đích thương mại. Đối với các dự án này khi đã quá hạn, nhưng chủ đầu tư không xin gia hạn tiếp 12 tháng thì phải thu hồi, kể cả khi chủ đầu tư xin gia hạn nhưng sau 12 tháng vẫn không triển khai được vẫn phải tiến hành thu hồi.
Loại thứ hai là giao cho các cơ quan, Bộ ngành xây trụ sở, nhưng vì phụ thuộc rất lớn vào việc phân bổ đầu tư công, nếu có chậm tiến độ bị thu hồi vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. Thực tế, tại Hà Nội có nhiều dự án tồn tại nhiều năm, nhưng không bị thu hồi do chúng ta không thực hiện nghiêm việc này.
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc rà soát lại đất công và tiến hành thu hồi nếu phát hiện sai phạm là việc hoàn toàn đúng đắn nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia trong việc sử dụng tài nguyên phát triển các dự án, đặc biệt là bất động sản. Tuy nhiên, việc rà soát nên cố gắng làm thế nào để không ảnh hưởng quyền và lợi ích của người dân là đối tượng tham gia mua bán nhà đất trên thị trường. Tại một số vùng, việc rà soát thu hồi có thể làm giảm nhịp thị trường bất động sản, đặc biệt là các con số về nguồn hàng, giao dịch. Do đó, việc thanh tra phải tách bạch, để làm lành mạnh hơn thị trường cũng như đảm bảo các lợi ích của nhà nước, cố gắng hạn chế ảnh hưởng đến lợi ích của các bên, trong đó có cả nhà nước, chủ đầu tư.
PV: Với những quyết sách thu hồi đất, hiện nay xảy ra bất cập là dự án đã sang tên đổi chủ nhiều lần và đang tiến hành xây dựng nhưng vẫn bị thu hồi do phát hiện sai phạm trước khi chuyển nhượng. Các chuyên gia nhận định thế nào về câu chuyện này? Theo các chuyên gia, giải pháp nào để khắc phục xử lý vấn đề này?
GS. Đặng Hùng Võ: Để xử lý đối với trường hợp này, nhất là các dự án treo, các địa phương cần có 1 chế tài phù hợp và kiên quyết. Sau một thời gian dài chạy theo sự phát triển, chắc chắn sẽ có những dự án gặp sai sót về thủ tục đầu tư. Việc rà soát lại sẽ có thể phát hiện ra dấu hiệu của tham nhũng.
Còn đối với trường hợp dự án sai phạm nhưng đang hình thành tài sản trên đất. Quy định của pháp luật đã rất rõ về việc xử lý những trường hợp này. Theo đó, quy định về thời hạn là 24 tháng không sử dụng đất, dự án sẽ bị thu hồi đất. Ngoài ra, do Hiến pháp quy định tài sản hình thành hợp pháp đều được Nhà nước bảo hộ không bị quốc hữu nên nếu dự án dính tới sai phạm nhưng tài sản của chủ đầu tư hình thành trên quỹ đất đó vẫn hợp pháp. Trong trường hợp này, Nhà nước có thể thu hồi đất nhưng không thể tịch thu tài sản đầu tư trên đất vì như vậy sẽ trái với pháp luật và không đúng với Hiến pháp. Cơ quan quản lý có thể xử phạt nặng với chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không nộp bồi thường vào ngân sách có thể chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác.
Đối với dự án sang tên đổi chủ nhiều lần, cơ quan quản lý cần rà soát triệt để xem sai ở khâu nào. Nếu có dấu hiệu vi phạm, cần nghiêm khắc xử lý những đơn vị có liên quan. Không thể vì dự án đã hình thành tài sản trên đất hay dự án đã sang tên đổi chủ mà trì hoãn việc xử lý các dự án, quỹ đất vi phạm. Cũng không nên vì thị trường bất động sản lo ngại tín hiệu xấu vì một số doanh nghiệp lớn có dấu hiệu vi phạm. Căn cứ theo pháp luật đều có phương án xử lý thích hợp. Có như vậy, thị trường mới trở nên minh bạch, môi trường đầu tư mới công bằng.
PGS. TS Hoàng Văn Cường: Vấn đề quản lý, sử dụng đất công dẫn tới hiện tượng thất thoát tài sản nhà nước, được minh chứng bằng nhiều vụ án “động trời” xảy ra trong thời gian qua. Những bất cập, mâu thuẫn đó phát sinh khi có chênh lệch địa tô. Đó cũng là điểm mấu chốt gây nên sự bất đồng trong quá trình thu hồi đất.
Cụ thể, khi người có đất đang sử dụng làm nông nghiệp bị thu hồi thì phải được đền bù theo giá đất nông nghiệp, còn người nhận đất làm đô thị thì phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất đô thị, thay vì đưa ra mức giá đền bù “lưng chừng”. Khi đó, chênh lệch địa tô mới khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Nhà nước.
Một bất cập nữa liên quan đến thu hồi đất đai là Nhà nước chỉ thu hồi những dự án công cộng, còn các dự án khác nhà đầu tư và người dân tự thoả thuận. Như vậy vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai, trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất không còn nữa. Điều này vừa gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong thoả thuận dự án, mặt khác cũng tạo ra bất bình đẳng giữa các dự án được đầu tư sinh lợi, đền bù giá cao với các dự án thu hồi đất với mục đích công cộng, đền bù thấp hơn. Do đó, Luật Đất đai cần nghiên cứu để có xử lý thoả đáng những vấn đề này.
Thực tế sau bao nhiêu năm, việc xử lý dự án treo, bỏ hoang trên đất vàng ở Hà Nội nói riêng và các tỉnh thành phố khác vẫn chậm, thậm chí có thể nói là chưa thu hồi được nhiều. Trọng điểm ở đây là khi phát hiện ra sai phạm nhưng chỉ vì không thực hiện đấu giá làm giá giao cho doanh nghiệp thấp hơn với giá thị trường, chỉ đơn thuần làm thiệt hại về lợi ích kinh tế của nhà nước thì có thể cân nhắc việc có nên cho tiếp tục triển khai hay không để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các dự án phù hợp với quy hoạch hoàn thành đầu tư xây dựng, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nộp bổ sung vào ngân sách nếu có. Trường hợp doanh nghiệp có những vi phạm khác thì sẽ xem xét, xử lý sau theo đúng quy định của pháp luật. Còn cán bộ sai phạm thì phải xử lý hình sự.
Ngược lại, nếu như buộc lòng phải thu hồi dự án này bởi vì dự án chuyển giao sai, hay đầu tư sai quy hoạch, vị trí đó, khu vực đó không thể hay không được phép làm dự án đó và không thể điều chỉnh quy hoạch thì phải đền bù xứng đáng cho doanh nghiệp.
Cuối cùng, nếu dự án là nhà ở đã hoàn thiện và mang lại giá trị cho xã hội thì nên cân nhắc việc sử dụng nó bằng cách chấp nhận việc bán cho người dân. Đối với người mua nhà đã giao kết và thực hiện hợp đồng mua nhà tại các dự án này là bên ngay tình, không có lỗi, nên không phải chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ tài chính phát sinh của chủ đầu tư dự án (nếu có).
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc thu hồi các dự án treo là không hề dễ dàng. Nếu thành phố muốn thu hồi thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thành phố vẫn chưa có cơ chế, hoặc ngân sách eo hẹp trong việc đền bù. Thực tế cho thấy có nhiều lý do khiến dự án chưa được triển khai, mà trong quá trình rà soát thanh tra, chính quyền cần phải làm rõ.
Thứ nhất, nếu đất đai đã giao mà doanh nghiệp không triển khai thì cần phải xem xét tại sao không triển khai và cần kiên quyết thu hồi nếu do năng lực chủ đầu tư.
Thứ hai, chủ đầu tư chưa giải phóng được mặt bằng thì lý do là vì sao chưa giải phóng mặt bằng? Phải chăng do năng lực thực hiện của chủ đầu tư hay do nhiều nguyên nhân khác, trong đó có cả nguyên nhân sự hợp tác và hỗ trợ của Nhà nước và chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng.
Chúng ta cần có thái độ quyết liệt trong việc xử lý các chủ đầu tư “ôm dự án” chậm triển khai nhưng cũng cần xem xét thấu đáo lý do dự án chậm triển khai. Nếu lỗi không phải do năng lực doanh nghiệp thì cần phải xem xét, hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn. Còn nếu chủ đầu tư không đáp ứng được năng lực thực hiện dự án, cố tình chây ì, không thực hiện, tìm cách chuyển nhượng hay muốn chuyển đổi mục đích sử dụng ban đầu thì phải kiên quyết thu hồi.
Tôi cho rằng, việc một dự án phải chịu quyết định thu hồi nhiều lần chứng tỏ nó có vấn đề, cho thấy năng lực của chủ đầu tư dự án đó là câu chuyện phải bàn đến. Việc rà soát lại các đối tượng này chắc chắn là cần thiết nhưng sợ nhất là rà soát, thanh tra, đưa ra quyết định nhầm. Cộng động xã hội sẽ đồng tình với việc xử lý các nhà phát triển chưa hiệu quả, có nhiều sai sót trong quá trình xây dựng dự án, không có năng lực triển khai dẫn đến chậm trễ dự án, thậm chí chỉ chú trọng vào việc chuyển nhượng mà không có mục tiêu phát triển.
Hiện nay ở một số tỉnh, thành phố đúng là cũng có chuyện chính quyền lợi dụng mục tiêu làm minh bạch mà “nhảy vào” rà soát những dự án của những chủ đầu tư thực sự chân chính và thu hồi “không minh bạch” để chuyển cho nhà đầu tư khác. Trong khi đó, cũng không thể xác định nhà đầu tư tiếp theo kia có thực sự có năng lực để phát triển dự án. Theo đó, việc thanh tra là nên làm, cần thiết nhưng cần phải đi đúng hướng, đúng mục đích, đúng đối tượng, năng lực của nhà phát triển để đưa ra hiệu quả tốt nhất cho người dân và cho toàn xã hội. Cuối cùng là các dự án thu hồi để tiếp tục triển khai thì cần đấu thầu, đấu giá chặt chẽ, minh bạch để lựa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực, nếu không vòng tròn “dự án đen” lại tái diễn”.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
