Thúc đẩy nhà ở xã hội: Tắc nghẽn về vốn và thủ tục pháp lý cần được tháo gỡ song hành
Những ngày vừa qua, việc Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (giống gói 30.000 tỷ đồng trước đây) đã tạo ra hy vọng có nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương đã có sự thay đổi nhưng vẫn chưa đáp ứng được phần lớn nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân.
Cụ thể, những vướng mắc lớn mà đa số các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang gặp phải là quy trình thủ tục, vấn đề quy hoạch, quỹ đất sạch, nguồn vốn, chủ trương đầu tư và việc phân phối sản phẩm sau khi hoàn thành dự án... Hệ quả là, cung nhà ở xã hội bị thiếu trong khi nhiều dự án chậm tiến độ, dở dang, thậm chí bỏ hoang…
Có thể thấy, cơ chế chính sách và quá trình thực thi phát triển nhà ở xã hội ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế. Trước những mục tiêu đặt ra, Chính phủ và các doanh nghiệp phải coi việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là trách nhiệm cộng đồng; từ đó dồn tâm huyết để tập trung nguồn lực đầu tư và phát triển tốt hơn phân khúc này trong thời gian tới.
Sau đề xuất của Bộ Xây dựng, liệu nguồn cung mới của nhà ở xã hội có thực sự cải thiện và tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu? Để trả lời cho câu hỏi này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.
PV: Thưa chuyên gia, tại Hội nghị toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng chủ trì mới đây, ông nhấn mạnh việc cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội trước đây. Trên cơ sở kinh nghiệm đó và tình hình thực tế hiện tại, theo ông, chính sách phát triển nhà ở xã hội cần được thiết kế ra sao để phát huy hiệu quả tối đa?
TS. Cấn Văn Lực: Từ những bài học trước đây và thực tiễn đặt ra, tôi cho rằng, cần có những thay đổi mạnh mẽ và rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội.
Thứ nhất, cần có tư duy thị trường. Mục đích chính của chương trình phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cộng đồng. Tuy nhiên, bên cạnh tính nhân văn thì tôi cho rằng, cần phải có cả tính thị trường.
Theo đó, cần xây dựng Chương trình phát triển nhà ở phù hợp với mức thu nhập của người dân và với ưu đãi hợp lý. Cụ thể, các doanh nghiệp tham gia phải được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, ưu đãi về thuế, phí và vốn mồi, đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, chú trọng yếu tố quy hoạch và phát triển đồng bộ hạ tầng. Đổi lại, Nhà nước và chính quyền địa phương có dự án đầu tư, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thu ngân sách, tạo việc làm, thu nhập cho các đối tượng liên quan.
Bên cạnh đó, đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, ngoài việc được hưởng cơ chế ưu đãi nêu trên, cũng cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực cũng như nguồn lực tham gia vào phân khúc này một cách lâu bền. Ngay cả với đối tượng thụ hưởng là những người có thu nhập thấp, họ vẫn có tư duy khi mua nhà ngoài việc để ở cũng cần phải có lợi phần nào thì họ mới mua.
Thứ hai, nên đa dạng hóa mục đích sử dụng hơn. Nếu tới đây, việc thiết kế chính sách nghiêng về phương án chỉ cho thuê như một số đề xuất thì sẽ không thể đáp ứng hết nhu cầu, như vậy rất lãng phí.
Trên thực tế, vẫn có nhiều người có nhu cầu mua để sở hữu, đầu tư. Ví dụ, một gia đình có con đi học đại học, thay vì phải đi thuê nhà thì nhiều gia đình sẽ lựa chọn phương án mua nhà. Với văn hoá của người Việt Nam thì ai cũng muốn sở hữu nhà hơn là đi thuê và hiện nay, 80% dân số muốn sở hữu nhà còn số người thuê chiếm lượng khá nhỏ.
Vì vậy, nếu chỉ cho thuê thì sẽ dẫn đến lãng phí tài sản. Do đó, Chính phủ cần có sự linh hoạt trong phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, cần có quy hoạch rõ ràng, cụ thể cho từng khu: Khu dành cho thuê và khu dành cho mua để ở lâu dài; tỷ lệ nhà để bán hay cho thuê cần linh hoạt, phù hợp với nguyện vọng của doanh nghiệp phát triển dự án và nhu cầu thị trường của người dân. Và đây cũng là cách mà Singapore đang thực hiện đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba, cần tăng sức hấp dẫn cho nhà ở xã hội. Cả Nhà nước cùng doanh nghiệp có thể làm được điều này. Đầu tiên, pháp lý phải minh bạch, tiếp đến là đầu tư cơ sở hạ tầng, hệ sinh thái xung quanh các khu nhà ở xã hội, bao gồm trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông thuận tiện, công viên cây xanh, điện, nước… Khi đáp ứng được đầy đủ những điều kiện này thì ngay lập tức, khu nhà ở xã hội đó sẽ thu hút được lượng lớn người mua.
Thứ tư, cần có nguồn vốn và cách thức phân bổ nguồn vốn hợp lý cho nhà ở xã hội. Ví dụ, với gói 30.000 tỷ đồng trước đây, Chính phủ quy định cho chủ đầu tư vay 30%, còn khách hàng mua nhà vay 70% thì theo đề xuất lần này với gói 110.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đề xuất dành khoảng 50% cho chủ đầu tư vay; 50% còn lại sẽ dành cho người mua nhà vay. Với tỷ lệ này, chúng ta cần cân nhắc thêm cho sát nhu cầu thực tiễn hơn.
PV: Ông đánh giá như thế nào về đề xuất dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (giống gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây) mà ông vừa nhắc đến?
TS. Cấn Văn Lực: Có thể thấy, nếu đề xuất này được phê duyệt, nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đã có thể mua được nhà ở. Từ đó, có thể hy vọng thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội trong thời gian tới, qua đó sẽ lan tỏa và giúp thị trường bất động sản dần hồi phục trở lại. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của gói 110.000 tỷ đồng lần này đến đâu còn là một dấu hỏi.
Để đề xuất này thực sự đạt hiệu quả và đến đúng đối tượng, Chính phủ cần phải xây dựng một đề án căn cơ, bài bản, lớp lang và nghiên cứu kinh nghiệm từ mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore, Hàn Quốc và rút kinh nghiệm từ những bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.
PV: Một trong 6 bất cập từ gói 30.000 tỷ đồng trước đây mà ông từng nêu là câu chuyện trục lợi chính sách. Để hạn chế điều này và đưa dự án nhà ở xã hội đến đúng với người có nhu cầu thực, theo ông, cần lưu ý những gì?
TS. Cấn Văn Lực: Tôi cho rằng, đề án phát triển nhà ở xã hội cần khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, mua gom, mua suất, bán suất khiến quỹ nhà ở xã hội đó khó đến tay người có nhu cầu thực và tình trạng giá nhà ở xã hội đã bị đội lên rất nhiều lần, vượt xa khả năng của người có thu nhập thấp.
Muốn vậy, cần đặc biệt quan tâm đến tiêu chí, điều kiện đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, quy trình thủ tục đơn giản (vì càng phức tạp, càng dễ phát sinh trục lợi), đảm bảo công khai - minh bạch và hiệu lực pháp luật, kỷ cương hành chính trong tổ chức, thực thi chính sách này.
Ngoài ra, tôi cho rằng, cần tiếp tục quy định mua nhà ở xã hội sau 5 năm hoặc lâu hơn mới có thể chuyển nhượng. Về lâu dài, cùng với việc đánh thuế bất động sản, có thể tính đến chính sách đánh thuế chuyển nhượng nhà ở xã hội kiểu này, chuyển nhượng lần sau có thể phải đánh thuế cao hơn lần trước…
PV: Về cấu trúc gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, ông có đề xuất gì?
TS. Cấn Văn Lực: Về cấu trúc tín dụng thì cần phải nghiên cứu kỹ thêm nhưng trước mắt thì nên cho chủ đầu tư, doanh nghiệp vay nhiều hơn so với gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Một bên là tài trợ cung, một bên là tài trợ cầu. Về mặt lý thuyết thì cầu là dành cho người mua nhà, cung là những doanh nghiệp phát triển dự án. Theo đó, tài trợ phía cung sẽ là vô cùng vì doanh nghiệp bất động sản luôn thiếu vốn và muốn triển khai nhiều dự án khác nhau. Từ trước tới nay, những chính sách của Nhà nước đang có sự ưu tiên đối với những người có nhu cầu thực, có thu nhập thấp và có thể thấy những chính sách này của Nhà nước mang tính nhân văn cao. Chính vì thế, tôi nghĩ, ở gói tín dụng này, phương án 40% cho doanh nghiệp vay và 60% cho người mua nhà vay có lẽ phù hợp hơn.
Tuy nhiên, để cán cân cung - cầu nhà ở xã hội được cân bằng thì cần đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục, quỹ đất, đẩy nhanh xây dựng quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp điều kiện, tình hình của từng địa phương.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn từ giữa năm 2022 đã đăng ký triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Đến nay, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và thiếu hụt dòng vốn, nhiều dự án vẫn chưa thể khởi công. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng sẽ góp phần giải quyết các ách tắc cho các dự án bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng về mặt nguồn vốn, nhưng vấn đề pháp lý, quỹ đất sạch, quy hoạch, hạ tầng giao thông và giá bán phù hợp mới là quan trọng và cần được tháo gỡ song song thì mới có thể phát huy tác dụng.
PV: Theo Bộ Xây dựng, nên xem việc đầu tư nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trung và dài hạn của địa phương. Ông đánh giá ra sao về đề xuất này?
TS. Cấn Văn Lực: Sự phát triển của nhà ở giá phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội hiện vẫn còn chưa đáp ứng được nhu cầu thực của người dân. Do đó, cần xem xét lại các biện pháp để đáp ứng nhu cầu ở của người lao động bình dân; đồng thời, phải coi việc đầu tư nhà ở xã hội là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm của các địa phương. Cần coi nhà ở xã hội là hạng mục quan trọng hàng đầu trong việc thực hiện chính sách nhà ở và an sinh xã hội, khi đó việc bố trí nguồn vốn mồi trung dài hạn là tất yếu.
PV: Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, ông có hiến kế gì?
TS. Cấn Văn Lực: Quy định các dự án nhà ở thương mại cần dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội sắp tới sẽ được sửa đổi vì không còn phù hợp do nhiều dự án không nhất thiết phải bố trí, hoặc bố trí lại không phù hợp (do xen kẽ 20% nhà ở xã hội trong khu nhà ở thương mại, giá trị đất đai ở các vị trí khác nhau có nhiều chênh lệch).
Mặt khác, có một thực tế diễn ra trong nhiều năm qua là cung thiếu, cầu cao, song nhiều dự án nhà ở xã hội xây lên lại bỏ hoang, vắng bóng người ở. Nhiều dự án đình trệ, trong khi có những dự án đã hoàn thành lại ít người mua, rao bán đến hàng chục lần không thanh khoản hết. Đây là một trong những nghịch lý phát triển nhà ở xã hội diễn ra nhiều năm nay.
Vì vậy, về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cần giao về cho từng địa phương nghiên cứu đưa vào quy hoạch, kế hoạch cụ thể để tính toán cho phù hợp với nhu cầu thực. Từng địa phương phải có một quỹ đất đủ lớn để phát triển “hệ sinh thái” nhà ở xã hội. Tôi nhấn mạnh rằng, quỹ đất cho nhà ở xã hội không cần phải ở vị trí quá đẹp nhưng phải có khả năng kết nối và hạ tầng tiện ích tốt.
PV: Theo ông, việc phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM trong thời gian tới cần được thực hiện như thế nào để đạt hiệu quả?
TS. Cấn Văn Lực: Đối với mỗi địa phương, việc lựa chọn chủ đầu tư nên thông qua đấu thầu hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư nếu có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương.
Ngoài ra, việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ, muốn vậy cần quy hoạch gần khu công nghiệp, khu làng đại học, khu bệnh viện (chủ yếu để cho thuê). Ví dụ, tại Hà Nội có thể xây dựng nhà ở xã hội kế cận Khu công nghệ cao Hòa Lạc vì nơi đây vẫn còn quỹ đất lớn, đồng thời tập trung nhiều trường học, khu công nghệ có nhiều sinh viên và công nhân.
Tuy nhiên, điều cần lưu ý là, muốn người dân đến ở những khu nhà ở xã hội có vị trí xa trung tâm thì phải có kết nối giao thông và tiện ích xã hội hoàn thiện - điều mà tôi gọi là “hệ sinh thái” trên đây.
Cuối cùng, rất cần sự quan tâm, tâm huyết, trách nhiệm của chính quyền địa phương và doanh nghiệp, tất cả là vì cái chung và đổi lại, địa phương và doanh nghiệp cũng được nhiều điểm lợi nêu trên./.
PV: Trân trọng cảm ơn ông về những ý tưởng và gợi mở giá trị!
