Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề: Giao dịch gần như “đóng băng”, nhiều khách sạn hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa, thậm chí phải rao bán. Còn theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 70% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có doanh thu, 10% có doanh thu rất ít và đang đứng trước nguy cơ phá sản. 20% doanh nghiệp duy trì được doanh thu và nhân sự, nhưng nếu dịch bệnh kéo dài cũng sẽ không tránh được suy kiệt tài chính.
Bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính lĩnh vực này mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Do vậy, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ Chính phủ. Theo ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam, các cơ chế thuế đặc thù đối với lĩnh này cần được xem xét nới lỏng dần theo xu hướng coi kinh doanh bất động sản cũng như những ngành nghề kinh doanh khác.
Sửa đổi cơ chế bù trừ một chiều
Trong quá trình kinh doanh, nếu có phát sinh các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp được bù trừ lỗ vào lãi của hoạt động kinh doanh khác. Tuy nhiên, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang lại lợi nhuận, doanh nghiệp không được phép bù đắp khoản lỗ phát sinh từ các hoạt động kinh doanh khác mà phải nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20%.
Trên thực tế, trong giai đoạn 2004 - 2010, quy định về việc kê khai và nộp thuế riêng đối với thu nhập từ hoạt động bất động sản là phù hợp do thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển mạnh, lợi nhuận thu được từ hoạt động bất động sản là lớn, siêu ngạch. Tuy nhiên, khi thị trường trải qua nhiều thách thức, đặc biệt là đại dịch Covid-19 kéo dài đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp thua lỗ, quy định này đã không còn phù hợp.
Do vậy, theo quan điểm của Deloitte, việc sửa đổi cơ chế bù trừ là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Tháo gỡ vướng mắc về ưu đãi thuế
Ưu đãi thuế là một trong các yếu tố khuyến khích đầu tư, hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp. Hiện nay, chính sách ưu đãi thuế của Việt Nam đang tập trung cho quy mô đầu tư, các lĩnh vực kinh doanh và khu vực địa lý. Các doanh nghiệp sản xuất trong khu vực khó khăn, vùng địa lý đặc biệt, có thể được hưởng ưu đãi đến 4 năm miễn và 9 năm giảm, với thuế suất 10% trong vòng 15 năm.
Để khuyến khích phát triển bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản du lịch nhằm thu hút đầu tư tại các khu vực có điều kiện khó khăn, Chính phủ nên cân nhắc xây dựng và áp dụng các công cụ ưu đãi thuế hiệu quả theo địa bàn. Chẳng hạn, doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào khu vực miền núi, nhiều dân tộc thiểu số cư trú (ví dụ như Sơn La, Lai Châu…) cũng cần được hưởng ưu đãi giống như các doanh nghiệp sản xuất tại đó theo tiêu chí địa bàn. Điều này phù hợp với xu hướng phát triển ngành du lịch, cũng như tạo sức hút đầu tư cho doanh nghiệp.
Linh hoạt điều chỉnh một số chính sách thuế
Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về việc “tổng số thuế TNDN đã tạm nộp của 3 quý đầu năm tính thuế không được thấp hơn 75% số thuế TNDN phải nộp theo quyết toán năm” cũng tương đối bất cập đối với hầu hết các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản – những doanh nghiệp thường có doanh thu phát sinh cao trong quý IV của năm, mà không thể tiên lượng trước trong kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Bởi lẽ, chỉ cần phát sinh một vài thương vụ ngoài kế hoạch, thì doanh nghiệp có thể vi phạm quy định trên đây do doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến những tháng cuối năm.
Deloitte cho rằng, Bộ Tài chính có thể xem xét khi hướng dẫn thi hành Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có phân biệt trường hợp cố ý khai thấp doanh thu và lợi nhuận để chiếm dụng tiền thuế với trường hợp không cố ý khai thấp doanh thu và lợi nhuận nhưng có các khoản doanh thu, lợi nhuận đột xuất những tháng cuối năm. Theo đó, không xử phạt đối với trường hợp doanh nghiệp đã nộp báo cáo kế hoạch doanh thu và lợi nhuận quý IV, kèm theo danh mục các dự án, hoặc hoạt động kinh doanh, mà có phát sinh doanh thu và lợi nhuận ngoài kế hoạch đã kê khai đăng ký với cơ quan Thuế.
Bên cạnh đó, liên quan tới hướng dẫn của Chính phủ về các biện pháp giảm thuế Covid nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp khắc phục khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Một trong những điểm sáng của Nghị định 92/2021/NĐ-CP gần đây là mức hỗ trợ giảm 30% thuế TNDN áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp có doanh thu không quá 200 tỷ đồng, đồng thời doanh thu trong kỳ tính thuế năm 2021 giảm so với doanh thu trong kỳ tính thuế năm 2019.
Quy định này chưa thật sự phù hợp với đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bởi lẽ: thông thường, giá giao dịch bất động sản cao dẫn đến doanh thu lớn, trong khi đó, chi phí để tạo ra nguồn doanh thu này cũng khá cao (trên 200 tỷ) dẫn đến hiện tượng doanh thu lớn nhưng lợi nhuận thực tế đạt được chưa đủ chống đỡ trước khó khăn của tình hình dịch bệnh. Do đó, nếu chỉ căn cứ vào yếu tố quy mô doanh thu để xét giảm thuế thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó có điều kiện đáp ứng.
Nhìn một cách tổng quan, các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ đã được triển khai kịp thời, nhưng chưa tháo gỡ được hết khó khăn ngày càng lớn về mặt tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hy vọng với sự linh hoạt, nới lỏng những cơ chế đặc thù có điều chỉnh cho giai đoạn Covid-19, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cùng với cộng đồng doanh nghiệp nói chung, sẽ được thụ hưởng một cách nhanh và đồng bộ nhất, như một liều vaccine đặc trị để vượt qua “bạo bệnh” giai đoạn hiện nay.
