Thực trạng và xu hướng đầu tư thị trường bất động sản Phú Quốc

 Do tính khan hiếm và có tiềm năng phát triển nên BĐS nhà ở Phú Quốc sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước, đặc biệt là những sản phẩm được cung cấp bởi các dự án chính thống, chất lượng.

Tiềm năng thị trường bất động sản Phú Quốc

Tiềm năng phát triển kinh tế du lịch

Vùng biển Phú Quốc có 22 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó đảo Phú Quốc lớn nhất với địa hình thiên nhiên thoai thoải chạy từ Bắc xuống Nam với gần 100 ngọn núi đồi. Phú Quốc là hòn đảo du lịch lớn nhất Việt Nam, thuộc tỉnh Kiên Giang. Từ lâu, nơi đây đã nổi tiếng với du khách trong và ngoài nước bởi cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp được bảo tồn, gìn giữ nguyên sinh… Bởi vậy, Phú Quốc được mệnh danh là hòn Đảo Ngọc trên vùng biển Tây Nam của Tổ quốc.

Nhờ có biển bao quanh, khí hậu tại Phú Quốc cũng rất hiền hoà, mát mẻ và dễ chịu. Là quần đảo nhưng nơi đây ít gặp thiên tai, nên rất thích hợp cho du lịch 4 mùa. 

Phú Quốc có thổ nhưỡng phì nhiêu, nguồn nước ngọt dồi dào và được thiên nhiên ban tặng nhiều bãi tắm đẹp, chất lượng với bờ cát trắng trải dài miên man cùng làn nước xanh trong vắt. Đây cũng là nơi xuất phát của một số con sông quan trọng như sông Cửa Cạn, sông Dương Đông…  Chính điều này đã tạo nên sự khác biệt giữa đảo Phú Quốc với các đảo ở khu vực lân cận. 

Nơi đây sở hữu rất nhiều thắng cảnh thiên nhiên đẹp như Bãi Thơm, Bãi Khem, suối Đá Bàn, suối Tranh… Đặc biệt, Bãi Dài được các hãng thông tấn cũng như du khách nước ngoài đánh giá và bình chọn là bãi biển đứng đầu 5 bãi biển đẹp nhất thế giới. Đó là nguồn tiềm năng khai thác du lịch sinh thái biển, kết hợp bảo tồn thiên nhiên, nghiên cứu khoa học, khu bảo tồn đa dạng sinh học biển đảo.

Khu bảo tồn biển Phú Quốc gồm 2 khu vực: Khu phía Đông Bắc, Đông Nam đảo Phú Quốc và khu phía Nam quần đảo An Thới. Diện tích mặt nước của khu bảo tồn biển là 26.863,17ha. Trong đó vùng bảo vệ nghiêm ngặt 2.952,45ha. Vùng phục hồi sinh thái rộng 13.592,95ha và vùng phát triển 10.317,77ha. Ở Bắc đảo là vùng thảm cỏ biển rộng lớn thuộc 2 xã Hàm Ninh và Bãi Thơm, phía Nam đảo có những rặng san hô nằm quanh các hòn đảo thuộc quần đảo An Thới thuộc phường An Thới, TP. Phú Quốc.

Vùng biển Phú Quốc được đánh giá là ngư trường giàu có với tổng trữ lượng cá phân bố ước đạt khoảng 464.000 tấn. Trong đó trữ lượng cá nổi chiếm khoảng 51% tương đương 239.000 tấn; cá đáy và cá rạn san hô chiếm khoảng 49% tương đương 255.000 tấn. Ngoài nhóm cá vùng biển Phú Quốc còn chứa đựng nhiều nhóm hải sản có giá trị khác như tôm, mực, ghẹ, ốc nhảy, trai ngọc, sò huyết, sò lông, nghêu lụa, bạch tuộc, hải sâm, cá ngựa… hàng năm được khai thác với sản lượng lớn tạo nguồn thu nhập và công ăn việc làm cho người dân trên đảo và khu vực lân cận. 

Riêng hệ sinh thái rạn san hô, qua ghi nhận có 252 loài thuộc 49 giống và 14 họ san hô cứng, 19 loài san hô mềm với tổng diện tích là 473,9ha, phân bố chủ yếu tập trung quanh các đảo ở phía Nam quần đảo An Thới với diện tích 362,2ha chiếm 76% tổng diện tích.

Ngoài sản phẩm du lịch sinh thái tự nhiên thì cảnh quan sinh thái về văn hóa ở Phú Quốc cũng rất phong phú như: Văn hóa truyền thống Cách mạng (trại tù Phú Quốc), chùa Hộ Quốc, văn hóa lễ hội ẩm thực vùng biển cũng rất đặc trưng.

Cùng với đó, Phú Quốc còn có nét độc đáo so với những địa điểm khác với nghề truyền thống của cư dân ở đây như vùng sản xuất hồ tiêu nổi tiếng, nghề sản xuất loại nước mắm tốt nhất và trên đảo có các trại nuôi trai lấy ngọc. 

Vị trí của Phú Quốc cũng rất đặc biệt khi nằm trên trục giao thương giữa Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương, có cảng hàng không quốc tế và cảng giao thông biển. Thời gian di chuyển đến Thủ đô các nước ASEAN chỉ mất trên dưới một tiếng đồng hồ.

Hạ tầng đô thị và dịch vụ

Một trong những điểm nhấn rất đáng chú ý của kinh tế Phú Quốc những năm qua là việc đẩy mạnh “tam đường”: Đường hàng không (Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc), đường thủy (Cảng biển quốc tế An Thới, Cảng biển hành khách quốc tế Dương Đông, nâng cấp hệ thống cảng biển, tăng tuyến kết nối đất liền, thay mới hệ thống tàu cao tốc, tham gia vào mạng lưới hàng hải quốc tế…) và đặc biệt là đường bộ với việc nâng cấp, xây dựng mới các trục đại lộ lớn từ trung tâm Dương Đông xuống phía Nam như: DT975 (Đường Bào - An Thới - Cửa Lấp), DT46 (Nguyễn Văn Cừ), trục đại lộ Trần Hưng Đạo kéo dài (qua các khu nghỉ dưỡng cao cấp ven Bãi Trường), đường du lịch ven Bãi Trường (đường Đất Đỏ cũ) và các tuyến trọng điểm lên phía Bắc như DT 45, DT 47, TL 48, DT 973... 

Có thể thấy, phía Nam đảo với trung tâm là phường An Thới đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Điều này cũng dễ hiểu bởi An Thới được định hướng trở thành trung tâm dân cư - hành chính - kinh tế mới của Phú Quốc.

Bên cạnh việc đẩy mạnh hạ tầng giao thông liên kết theo chiều dọc, Phú Quốc hiện nay cũng đã xuất hiện các đại lộ giúp liên kết theo chiều ngang giữa 2 bờ Đông - Tây như Đại lộ Bình Minh và Ánh Sao thuộc Đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc đang được xây dựng. Đại lộ Bình Minh (rộng 36m, 4 làn xe cơ giới) và Ánh Sao (rộng 24m) sẽ tạo thành cung đường ngắn nhất nối 2 bờ Đông - Tây (từ cảng Vịnh Đầm, Bãi Sao… tới Bãi Trường - thủ phủ resort tại Phú Quốc), giúp rút ngắn quãng đường di chuyển xuống chỉ còn hơn 4km. Đặc biệt, cung đường này sẽ giao cắt với cả 4 con đường huyết mạch phía Nam đảo theo hướng Bắc - Nam là: DT 46, DT 975, Đại lộ trung tâm An Thới…

Bên cạnh hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị Phú Quốc cũng được đồng bộ. Phú Quốc được công nhận là đô thị loại II, với tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn đảo đã mang đến những công năng đô thị đa dạng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại. 

TP. Phú Quốc đã đạt được nhiều thành tựu to lớn và quan trọng về phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng phát triển đô thị, góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển đô thị của toàn tỉnh, đồng thời nâng cao chất lượng sống của người dân. Sự phát triển của các khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và du lịch biển thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước đã làm thay đổi đáng kể diện mạo Đảo Ngọc Phú Quốc.

Lãnh đạo TP. Phú Quốc cho biết, trong 5 năm (2015 - 2020), kinh tế Phú Quốc luôn giữ được mức tăng trưởng cao và ổn định, giá trị sản xuất tăng 84,6% so với đầu nhiệm kỳ, bình quân tăng trên 13%/năm. Điển hình như ngành thương mại, dịch vụ tăng gấp 2,37 lần. Hệ thống dịch vụ đã hoàn chỉnh và đạt chất lượng cao, hàng năm tăng trưởng tỷ lệ > 25%.

Thu hút lượng khách du lịch bình quân mỗi năm tăng 28%. Công suất tiếp đón khách du lịch hiện tại đang đạt 3-4 triệu lượt khách/năm; hướng tới mục tiêu đến năm 2025 sẽ đạt 10 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế đạt 4 triệu lượt.

Tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt hơn 141.650 tỷ đồng, vượt trên 57% chỉ tiêu, kế hoạch. Thu ngân sách của thành phố đạt hơn 21.300 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần so với đầu nhiệm kỳ, chiếm hơn 42% số thu ngân sách toàn tỉnh, thực sự trở thành động lực góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của tỉnh Kiên Giang.

Phú Quốc phấn đấu đến năm 2025 trở thành đô thị loại I, gắn với phát triển kinh tế - xã hội bền vững, đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nguồn nhân lực chất lượng. Xây dựng TP. Phú Quốc trở thành động lực phát triển của tỉnh Kiên Giang, trung tâm du lịch, dịch vụ cao cấp của quốc gia và thế giới. Phú Quốc quản lý tài nguyên, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thực trạng đầu tư phát triển các dự án tại Phú Quốc

Tổng số dự án đã đăng ký đầu tư tại Phú Quốc đạt 326 dự án với tổng số vốn là 354.700 tỷ đồng (16 tỷ USD). Qua đó đã tạo ra gần 30 khu du lịch, cung cấp cho hạ tầng lưu trú du lịch gần 20.000 sản phẩm bất động sản du lịch. 

Dân số tại thành phố cũng ngày càng tăng, đạt 150.000 người, tăng trưởng hàng năm rất cao đạt 18%. Tỷ lệ này cao gấp 6 lần Hà Nội và gấp 8 lần TP.HCM. Trong thời gian tới, Phú Quốc chắc chắn sẽ còn tăng trưởng mạnh hơn nữa khi tiếp tục chuyển mình, hướng tới trở thành thành phố du lịch trên 10 triệu khách và thành phố công nghệ, tài chính quốc tế, sẽ đạt hàng triệu dân ở thời điểm sau năm 2025. Từ đó có thể thấy, nhu cầu nhà ở đô thị tại thành phố đảo Phú Quốc là rất lớn, tuy nhiên hiện tại, các dự án phát triển nhà ở tại đây đang chưa được chú trọng, đặc biệt là khu nhà ở cao cấp.

Thực trạng thị trường bất động sản Phú Quốc

Bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch Phú Quốc phát triển mạnh từ xưa đến nay. Sản phẩm du lịch cũng ngày càng đa dạng, góp phần tăng sức hút của Phú Quốc đối với du khách. Chưa nơi nào ở Việt Nam hội tụ nhiều sản phẩm du lịch mới như ở Phú Quốc. 

Phân khúc này tăng trưởng mạnh, mỗi năm cung cấp cho thị trường bất động sản từ 2.000-3.000 sản phẩm, bao gồm: Căn hộ du lịch, biệt thự, shophouse… Đặc biệt, hệ sinh thái bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gắn với không gian vui chơi, giải trí tại Phú Quốc được đầu tư đa dạng, bao gồm casino đầu tiên cho người Việt vào chơi, vườn thú safari lớn nhất Đông Nam Á, cáp treo vượt biển dài nhất thế giới. Trong tương lai không xa, Phú Quốc sẽ có thêm nhiều khu vui chơi đẳng cấp thế giới, trong đó, Vingroup đang đầu tư 2.000 tỷ đồng để mở rộng khu thuỷ cung và công viên nước; một quần thể mua sắm lớn chưa từng có ở khu vực Đông Nam Á với gần 1.000 căn shophouse sắp hoàn thành; Tập đoàn IPPG cũng được chấp thuận đầu tư khu mua sắm hàng hiệu phi thuế quan với tổng vốn đầu tư 7.000 tỷ đồng.

Những dấu hiệu này cho thấy Phú Quốc không thể cưỡng lại đà phát triển, thậm chí có thể tăng tốc nhanh hơn để gia nhập sân chơi nghỉ dưỡng toàn cầu nhờ sự hiện diện của những thương hiệu bất động sản du lịch, khách sạn đình đám thế giới như JW Marriott, InterContinental, Best Western, Mövenpick, Novotel… 

Cùng với đó, tăng trưởng về giá bất động sản du lịch tại Phú Quốc đạt trên 15%/năm, mức hấp thụ đạt bình quân > 60%/năm.

Bất động sản đô thị và nhà ở

Trong bức tranh sôi động của thị trường Phú Quốc nhiều năm qua, rổ hàng bất động sản nghỉ dưỡng luôn chiếm ưu thế. Trong khi đó, bất động sản nhà ở sở hữu lâu dài kết hợp du lịch, đặc biệt ở khu vực trung tâm lại có nguồn cung khiêm tốn hơn.

Đất ở tại thành phố đảo chủ yếu là tại thị trấn cũ, ít có dự án nhà ở mới trong khi nhu cầu lại rất cao. Điều này dẫn đến hiện tượng xâm phạm đất nông nghiệp, lâm nghiệp… để bán và xây dựng trái phép diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2015-2019 tại Phú Quốc.

Tuy nhiên, đối với nhu cầu an cư trước làn sóng di dân đang diễn ra mạnh hiện nay, bất động sản sở hữu lâu dài sẽ là dòng sản phẩm được ưu tiên lựa chọn. Bởi lẽ, nhà ở thực trong tâm lý người Việt trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế.

Đối với các thành phố du lịch, quyền lợi này còn là hình thức linh hoạt cho thuê khi không có nhu cầu ở. Nói cách khác, loại hình vừa có chức năng nhà ở (sở hữu lâu dài) vừa linh hoạt khai thác cho du khách thuê hứa hẹn là sản phẩm giàu tiềm năng của thị trường Phú Quốc. 

Hiện nay, thị trường Phú Quốc đã xuất hiện những dự án đô thị và nhà ở có chất lượng từ trung đến cao cấp. Những sản phẩm này chắc chắn sẽ có sức hấp dẫn lớn. 

Tỷ lệ hấp thụ về nhà ở chào bán luôn ở mức cao, đạt trên 80%. Trong giai đoạn 2015-2019, giá đất ở tại Phú Quốc tăng trưởng rất mạnh, hơn 50%/năm. Ở thời điểm hiện tại, mức độ tăng trưởng là hơn 20%/năm.

 Dự báo thị trường bất động sản Phú Quốc giai đoạn 2022 - 2025

Thị trường bất động sản cả nước trong năm 2022 vẫn tiếp tục thiếu hụt nguồn cung. Giá bất động sản vẫn sẽ neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong năm nay, bởi vậy các nhà đầu tư sẽ ít có cơ hội.

Thị trường bất động sản Phú Quốc mà chủ đạo là các sản phẩm bất động sản du lịch đã phải chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 trong suốt 2 năm 2020, 2021. Đến quý II/2022, khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát và nước ta mở cửa du lịch trở lại, du lịch thành phố đảo Phú Quốc cũng nhanh chóng phục hồi tích cực, kéo theo sự “bừng tỉnh” của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng và bất động sản Phú Quốc nói chung. 

Tuy nhiên ở thời điểm này, chỉ có những dự án chất lượng tốt, được đầu tư bài bản, bền vững bởi những chủ đầu tư uy tín mới thu hút được đông đảo sự quan tâm và thực sự tạo hiệu quả cho nhà đầu tư. Do đó, thị trường bất động sản Phú Quốc giai đoạn sắp tới chắc chắn sẽ có sự phân lọc mạnh trong lựa chọn đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp. Những dự án chất lượng kém, khả năng kinh doanh thấp sẽ khó thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Ở phân khúc bất động sản đô thị và nhà ở, do tính khan hiếm và có tiềm năng phát triển nên bất động sản nhà ở Phú Quốc vẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước, đặc biệt là những sản phẩm được cung cấp bởi các dự án chính thống, chất lượng hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, có khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả./.