Tích tụ đất đai hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp

Tình trạng bỏ hoang ruộng đất ở nhiều địa phương đang lên đến mức báo động khi những “bờ xôi ruộng mật” đang dần trở thành những bãi cỏ trải dài. Nhiều người nông dân không còn thiết tha với công việc đồng áng, dần ly hương hoặc “ly nông”.

Việc một bộ phận nông dân không còn nhu cầu sử dụng ruộng đất tưởng chừng như là điều kiện thuận lợi, mở đường cho những cá nhân, tổ chức tâm huyết với sản xuất nông nghiệp có thể thực hiện tập trung, tích tụ ruộng đất để đầu tư những dự án nông nghiệp quy mô lớn. Cao hơn, là tiền đề để thực hiện định hướng phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao, sản phẩm làm ra đáp ứng được những nhu cầu ngày càng khắt khe của thị trường trong và ngoài nước mà sản xuất nhỏ lẻ, manh mún không đáp ứng được... Đó cũng là tiềm năng, cơ sở để hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp.

Tuy nhiên, tích tụ đất đai, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn còn là một bài toán khó giải khi các doanh nghiệp đang gặp không ít khó khăn, rào cản và vẫn đứng trong vòng xoáy “khát đất” để triển khai dự án. Điều này đang tạo nên một nghịch lý chua xót – người cần đất không có, người có đất không cần.

TÍCH TỤ ĐẤT ĐAI, HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP LÀ YÊU CẦU TẤT YẾU

Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam - Reatimes, ĐBQH Hoàng Văn Cường nhận định, trong bối cảnh nền nông nghiệp phát triển manh mún, hiệu quả thấp, chưa tương xứng với tiềm năng thì việc tích tụ ruộng đất, sản xuất quy mô lớn là yêu cầu tất yếu của phát triển nông nghiệp trong giai đoạn hiện tại, đặc biệt là khi chúng ta muốn cơ cấu lại ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao hiệu quả, chất lượng thì càng phải đầu tư quy mô lớn để ứng dụng khoa học công nghệ, cơ giới hóa nông nghiệp.

“Nhu cầu và đòi hỏi của người tiêu dùng đối với chất lượng của các sản phẩm nông nghiệp ngày càng cao. Để đáp ứng được điều đó thì quá trình sản xuất phải tuân theo những tiêu chuẩn rất nghiêm ngặt. Do vậy, nếu tiếp tục sản xuất theo quy mô nhỏ lẻ, manh mún theo từng hộ gia đình thì gần như rất khó để kiểm soát được những tiêu chuẩn về chất lượng sản phẩm và độ an toàn nên những sản phẩm này thường khó được thị trường chấp nhận. Từ đó đặt ra yêu cầu sản xuất nông nghiệp phải chuyển sang quy mô tập trung, sản xuất theo một quy trình công nghệ và dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định, có thể cạnh tranh trên thị trường.

Muốn làm được điều này thì yêu cầu đầu tiên và cũng quan trọng nhất đó chính là tích tụ đất đai, hình thành những quỹ đất lớn có thể sử dụng trong dài hạn. Bởi chỉ khi có một quỹ đất đủ lớn về diện tích và thời gian sử dụng thì mới có thể đầu tư những hạ tầng công nghệ sản xuất, tưới tiêu, bảo quản, chế biến, thu lợi nhuận về sau. Còn nếu không, thì không nhà đầu tư nào dám đầu tư những hạ tầng lớn như thế vì họ có thể phải gánh chịu rủi ro”, ĐBQH Hoàng Văn Cường phân tích.

Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, việc hình thành những quỹ đất lớn và những cơ sở hạ tầng trên đất để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp cũng là cơ sở để hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp, một xu hướng đầu tư mới vào lĩnh vực nông nghiệp vốn rất giàu tiềm năng. Tuy nhiên, ông Cường cho rằng, vấn đề tích tụ đất đai tuy đã được nhắc đến từ lâu nhưng trên thực tế việc thực hiện vẫn còn rất chậm. Doanh nghiệp dường như đang rất khó khăn trong việc hình thành một diện tích đất đủ lớn để đầu tư nông nghiệp.

“Nút thắt lớn nhất trong việc chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp, kêu gọi đầu tư vào nông nghiệp đó chính là nút thắt về tích tụ đất đai. Do vậy, muốn phát triển được tiềm năng của nông nghiệp, của thị trường bất động sản nông nghiệp thì trước tiên phải tháo gỡ được nút thắt này. Nếu không kịp thời có những giải pháp quyết liệt thì ngành nông nghiệp sẽ bỏ lỡ đi những cơ hội vàng để phát huy những tiềm năng, giá trị, không thể đặt chân vào thị trường quốc tế. Đó là điều rất đáng tiếc”.

Vị đại biểu này còn nhấn mạnh, nếu không tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai thì cũng không thể hình thành thị trường trao đổi cơ sở hạ tầng sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, thị trường bất động sản nông nghiệp là hệ quả của quá trình phát triển nông nghiệp tập trung, ứng dụng công nghệ cao. Việc hình thành thị trường này là cơ sở để các nhà đầu tư sẵn sàng đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp vì khi đã có một thị trường chính thức thì nhà đầu tư sẽ không còn e ngại, sợ rủi ro xảy đến.

NGƯỜI NÔNG DÂN VÀ TÂM LÝ “MẢNH ĐẤT CẮM DÙI”

Trong số đất nông nghiệp đã chuyển nhượng có 29% chuyển nhượng trước năm 1994, 41% trong giai đoạn từ 1994 đến 2003 và chỉ có 30% trong giai đoạn từ 2004 đến nay. Tỷ lệ trao đổi, cho thuê đất nông nghiệp hiện nay chỉ chiếm 15 - 20%, thị trường đang ở mức gần như đóng băng, không chuyển động. Lý giải nguyên nhân khiến việc tích tụ đất đai còn chậm và đang là rào cản lớn nhất cản bước doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp.

ĐBQH Hoàng Văn Cường nhận định: Có một thực tế đáng buồn là ở nhiều địa phương, cả những vùng nông nghiệp truyền thống, do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn, đầu ra bấp bênh, thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng, bỏ đồng. Nhưng khi đặt vấn đề tích tụ ruộng đất cho người khác sản xuất thì họ lại rất thờ ơ.

Điều này trước hết xuất phát từ tâm lý muốn giữ đất của các hộ nông dân. Bởi suy nghĩ “mảnh đất cắm dùi” đã ăn sâu vào tâm tưởng của người dân từ bao đời nay. Do vậy, dù nhiều người nông dân không còn gắn bó với ruộng đất, đã chuyển đổi, sinh sống bằng nhiều công việc, ngành nghề khác nhưng vẫn có tâm lý phải giữ cho bằng được ruộng đất, không chịu chuyển nhượng, cho thuê để nếu gặp thất bại, rủi ro vẫn còn đường lùi” về làm ruộng. Bởi sau khi cho thuê ruộng, rất ít nông dân hoặc con em họ được doanh nghiệp tuyển dụng vào làm việc, trong khi kiếm được việc làm mới với những nông dân đã ở lứa trung niên không phải dễ.

Nguyên nhân thứ hai là do Nhà nước đang có nhiều chính sách ưu đãi miễn giảm thuế đất cho người nông dân và khi họ không sản xuất, để ruộng hoang thì cũng không sao nên họ cảm thấy không nhất thiết phải chuyển giao cho ai, mà sẽ để lại phòng thân.

Thứ ba là do các quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê đất nông nghiệp vẫn còn bó buộc và chưa rõ ràng. Nhiều người nông dân họ muốn cho thuê nhưng không biết cho ai thuê và cho thuê như thế nào. Và rõ ràng là luật pháp hiện tại chỉ cho phép người nông dân được phép nhận chuyển nhượng, thuê đất của nông dân còn doanh nghiệp ngoài nông nghiệp thì không được phép, trong khi đó 96% đất nông nghiệp đã được bàn giao và chia nhỏ cho các hộ nông dân. Vậy thì doanh nghiệp đang “không có cửa” để có quỹ đất lớn đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, phải mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí khi phải đàm phán với hàng trăm hộ dân nếu muốn thuê đất làm dự án quy mô lớn. Trong khi Nhà nước đã trót chia ruộng ra quá nhỏ, lại theo nguyên tắc tốt – xấu, xa – gần nên việc gom lại rất khó.

Tiếp nữa, việc giới hạn thời gian cho thuê và quy mô (hạn điền) cũng là một rào cản lớn. Doanh nghiệp muốn đầu tư công nghệ, hạ tầng cho nông nghiệp thì rõ ràng phải có quỹ đất rộng lớn và được sử dụng dài hạn chứ không thể trong một thời gian ngắn, theo những chu kỳ sản xuất rời rạc. Đó là chưa kể những mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa hộ dân và doanh nghiệp khi liên kết sản xuất, dẫn đến việc nhiều hộ dân không tin tưởng cho doanh nghiệp thuê đất, hoặc nếu có thì chỉ cho thuê trong thời gian rất ngắn. Đây rõ ràng là các yếu tố tạo ra rào cản về mặt luật pháp đối với lại việc tích tụ đất nông nghiệp hiên nay.

GIẢI QUYẾT NGHỊCH LÝ CẦN ĐẤT KHÔNG CÓ, CÓ ĐẤT LẠI KHÔNG CẦN

Nắm bắt được yêu cầu cần thiết phải tích tụ ruộng đất để đầu tư công nghệ - kỹ thuật cao vào sản xuất nông nghiệp, tại tỉnh Hà Nam, chính quyền cấp tỉnh đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha, tạo công ăn việc làm cho hàng trăm lao động nông thôn.

Trước thực tế việc tích tụ đất đai đang gây khó cho doanh nghiệp, ĐBQH Hoàng Văn Cường đánh giá cao giải pháp nói trên của chính quyền tỉnh Hà Nam trong việc gắn kết doanh nghiệp và các hộ nông dân, phát triển kinh tế địa phương nhưng mô hình này không nên nhân rộng:

“Đây là việc làm hết sức sáng tạo và cũng mạnh dạn, táo bạo của chính quyền tỉnh Hà Nam. Điều này chứng tỏ chính quyền địa phương rất ủng hộ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp cũng như giúp đỡ người nông dân. Tuy nhiên, nếu xét về mặt luật pháp, đây là cách làm chưa có cơ sở. Bởi người dân thì được làm những gì pháp luật không cấm nhưng đứng về mặt Nhà nước thì phải làm theo quy định của pháp luật cho phép. Nếu chính quyền địa phương đứng ra thuê lại đất của người dân tức là chính quyền đang giống như một đơn vị làm kinh tế, điều này pháp luật không cho phép. Mà pháp luật không cho phép thì rõ ràng khi triển khai sẽ gặp rủi ro, nhất là khi một trong hai bên lại được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền đất đai bất kỳ khi nào. Đồng nghĩa với việc, khi người dân không muốn ủy quyền sử dụng đất cho chính quyền địa phương nữa thì đương nhiên giao dịch cho thuê giữa chính quyền địa phương với doanh nghiệp cũng sẽ chấm dứt”.

ĐBQH Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, câu chuyện của tỉnh Hà Nam đã cho thấy việc tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp công nghệ cao đã trở thành yêu cầu bức bách, cần nhanh chóng được giải quyết, không thể để tiếp diễn tình trạng ruộng đất bỏ hoang ngày càng tăng nhưng những doanh nghiệp cần đất để sản xuất lại phải khoanh tay đứng nhìn.

Theo đó, vị đại biểu này cho rằng, "để giải quyết những nút thắt trong tích tụ đất đai thì buộc phải có sự điều chỉnh về mặt luật pháp, đó là gia tăng hạn điền, tăng thời gian thuê đất, mở rộng đối tượng được phép thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Đối với những hộ dân, doanh nghiệp sử dụng đất để đầu tư, sản xuất đem lại hiệu quả cao thì cần khuyến khích bằng cách miễn giảm thuế đất. Ngược lại, phải đánh thuế thật cao đối với những diện tích đất bỏ hoang, không sử dụng để người dân có trách nhiệm hơn với đất đai được giao, nếu không thì phải chấp nhận chuyển nhượng cho doanh nghiệp, có thể theo hình thức đóng góp cổ phần.

Thứ hai, phải xác lập, thừa nhận quyền sử dụng ruộng đất là quyền tài sản, tức là hàng hóa thuận mua vừa bán, tạo ra thị trường đất đai đúng nghĩa, đồng thời, xóa được nguy cơ tiềm ẩn, thường trực của tham nhũng đất đai và mâu thuẫn xã hội, xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư với nông dân, chính quyền với nông dân, để doanh nghiệp có đất có thể yên tâm đầu tư khi đất đai trở thành tài sản được sử dụng lâu dài. Và khi không có nhu cầu sử dụng đất đai và các hạ tầng đã đầu tư nữa thì họ hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác tiếp tục phát triển. Chính điều này mới tạo ra và thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp.

Bên cạnh đó, phải thay đổi cách quản lý, quy hoạch trong việc sử dụng đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp được quyền xây dựng các công trình trên vùng đất đó để phục vụ cho sản xuất như trang trại, cơ sở chế biến, khu sản xuất phân bón, hệ thống nước tưới, đường giao thông để vận hành máy móc...

Ngoài ra, cũng cần phải tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức của người dân trong việc tích tụ đất đai để nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, có những chính sách hỗ trợ để những người dân có xu hướng ly nông tự nguyện trả lại đất. Ví dụ như đối với người sắp hết tuổi lao động, hãy dùng một phần tiền thu nhập trên đất trả lại cho người nông dân bằng phần trợ cấp hàng tháng thì họ sẽ sẵn sàng trả ngay. Hay việc hỗ trợ người nông dân chuyển sang ngành nghề mới,  đào tạo để sử dụng chính lao động nông dân vào các khu nông nghiệp công nghệ cao.

Nếu làm tốt những điều này thì người có đất nhưng không sử dụng và người có nhu cầu sử dụng sẽ “gặp nhau” dễ dàng hơn".

Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, nếu giải quyết được những nút thắt hiện có thì ngành nông nghiệp Việt Nam sẽ có rất nhiều cơ hội để vươn xa. Cùng với đó, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng sẽ được hình thành và phát triển một cách bền vững. Đây là một thị trường có dư địa đầu tư lớn mà các doanh nghiệp có thể đặt cược.

Thiết kế: Đức Anh

Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi bài tiếp theo trong Chuyên đề "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam" trên Reatimes.vn.