Tháo gỡ pháp lý cho condotel
Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế - Tổng cục Quản lý đất đai, cho hay có 3 nội dung tại dự thảo gây nhiều ý kiến trái chiều mà ngay cả cơ quan soạn thảo cũng đang rất băn khoăn.
Một là quy định, với trường hợp nhà đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người dân thì phải bảo đảm tỷ lệ góp vốn của người sử dụng đất. “Nghĩa là khi anh tăng vốn lên bao nhiêu thì tỷ lệ góp vốn của người dân cũng không thay đổi. Và nhất là nếu doanh nghiệp , dự án có giải thể, phá sản thì cũng không đưa đất góp của người dân vào diện phải xử lý”, bà Vân Anh giải thích.
Điểm gây tranh cãi thứ 2 là quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án. Dự thảo cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích một phần diện tích đất nông nghiệp nhưng không quá 5% tổng diện tích thực hiện dự án để xây dựng công trình hạ tầng phục vụ dự án sản xuất và tối đa không quá 5.000m2.
Thứ ba là nội dung về trách nhiệm khôi phục lại mặt bằng của nhà đầu tư để trả lại cho người dân. Cụ thể, trong vòng 60 ngày kết thúc giao kèo thì doanh nghiệp phải khôi phục lại mặt bằng để người dân sản xuất.
Chia sẻ tai hội thảo, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, một nội dung mà dự thảo lần này cần có đó là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng hạ tầng, trong đó có giao thông, nhà kho,… để phục vụ sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.
Đặc biệt, PGS.TS Doãn Hồng Nhung kiến nghị, ban soạn thảo cần bổ sung vào Dự thảo định hướng về chế độ sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới ở Việt Nam như căn hộ du lịch (condotel), công trình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), nhà ở kết hợp thương mại (shophouse), biệt thự du lịch (resort villa) nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Bà Nhung phân tích, condotel có đủ điều kiện giao dịch theo Luật Đất đai 2013 nhưng khi chủ đầu tư hoàn thành dự án và mọi nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (thời gian giao đất kinh doanh là 50 năm) để trình các cấp thẩm quyền phê duyệt thì lại gặp một nút thắt rất lớn, đó chính là quy hoạch sử dụng đất.
Bởi hiện nay, quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không có để cấp Giấy chứng nhận condotel phù hợp với quy hoạch.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung nói cho rằng: "Condotel muốn được cấp Giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước, trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển condotel phải được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Do vậy, tính pháp lý của loại hình này hiện vẫn đang bị treo".
Đồng quan điểm, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, cơ quan soạn thảo sửa đổi một số quy định về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; bổ sung điều kiện của tổ chức tư vấn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Song song với đó, bổ sung thêm điều kiện khi làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định về việc cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, bổ sung hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới…
Tích tụ đất đai tạo nhiều cơ hội mới
Tại hội thảo, cùng bàn về vấn đề tích tụ ruộng đất, bà Đặng Thị Bích Thảo, đại diện Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách nêu ý kiến, qua tổng hợp các dữ liệu nghiên cứu cho thấy, có tồn tại tình trạng tích tụ ruộng đất giữa các nông hộ trên cả nước, chủ yếu với đất trồng cây lâu năm. Đất trồng lúa được tích tụ khá mạnh ở khu vực Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long. Nhìn chung, quá trình tích tụ diễn ra còn chậm. Thị trường mua, bán, thuê và cho thuê ruộng đất ở Việt Nam còn kém phát triển do thiếu cầu, mặc dù lượng cung khá cao. Điều này có thể do lợi tức ngành nông nghiệp còn thấp, rủi ro cao dẫn đến thiếu hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Các nông hộ, đặc biệt là ở khu vực phía Nam đang có xu hướng tích tụ và tập trung ruộng đất để sử dụng “lợi thế kinh tế theo quy mô”. Tuy nhiên, tốc độ tích tụ và tập trung còn chậm do nhiều yếu tố như: Lợi tức từ canh tác nông nghiệp, việc chuyển đổi nghề nghiệp nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, yếu tố văn hóa và lịch sử, chính sách về quyền đất đai, bao gồm thời hạn sử dụng đất (để người dân an tâm canh tác và mua, bán, cho thuê ruộng đất).
Đồng thời, do sự can thiệp hành chính của Nhà nước như: Chính sách dồn điền đổi thửa, thu hồi đất làm khu công nghiệp công nghệ cao, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, cánh đồng lớn, thuê đất của dân cho doanh nghiệp thuê lại… làm cho tích tụ đất đai bị chậm.
Ở góc độ nghiên cứu, bà Thảo cho rằng, sửa đổi nội dung các quy định, nghị định về đất đai cần thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền đất đai của người dân, đảm bảo thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hợp lý. Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích kinh tế nông hộ trong nông nghiệp (thay vì chỉ khuyến khích doanh nghiệp), hạn chế các can thiệp hành chính phi thị trường và tạo điều kiện để nông dân chuyển đổi nghề nghiệp sang các ngành công nghiệp và nông nghiệp một cách bền vững.
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, tích tụ đất đai tốt sẽ biến ước mơ của người nông dân giúp họ phát triển những cánh đồng công nghệ mới. Hiện đại hóa nông nghiệp, áp dụng công nghệ 4.0 vào ruộng đồng để bớt vất vả cho người nông dân, nhưng lại có thể canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch để người nông dân làm giàu trên chính mảnh đất quê hương… Vì thế, vấn đề vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án hạ tầng có sử dụng đất theo hình thức đầu tư BT (xây dựng- chuyển giao).
Luật Đất đai năm 2013 cũng không có đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất nên vướng mắc nhiều trong quá trình thực thi. Đó chính là lý do cần sự phối hợp của các cơ quan cấp bộ và cơ quan ngang bộ để tiến hành xử lý có hiệu quả quản lý về tài chính đối với đất đai.
"Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết, có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai", bà Nhung góp ý.
