Sốt đất lan từ thành phố về nông thôn
Trong 6 tháng đầu năm nay, cơn sốt đất lan nhanh từ thành phố lớn về nông thôn, từ khắp các miền Bắc - Trung - Nam. Điểm lại phải nhắc đến tại Hà Nội, thông tin xin cơ chế đặc thù đưa 4 huyện Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm lên quận vào năm 2020 khiến giá đất thổ cư, đất nền các huyện này tăng nóng 20 - 30%, thậm chí nhiều khu vực tăng 70 - 100% chỉ trong vòng 2 tháng đầu năm 2019.
Số liệu khảo sát của batdongsan.com thời điểm đó cho thấy, các khu vực Xuân Canh, Nguyên Khê, Lễ Pháp, Thiên Ca, Trung Oai, Vĩnh Ngọc (Đông Anh), giá đất bị đẩy lên gấp đôi, mức tăng đạt 100% so với thời điểm đầu năm 2018, có nơi từ 20 triệu đồng/m2 lên 35 - 40 triệu đồng/m2. Tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (Thanh Trì), trong cơn sốt đất, giá chạm mức 55 - 65 triệu đồng/m2.
Tại Hoài Đức, đầu năm 2019, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi được chào giá 120 - 130 triệu đồng/m2, trong khi cùng kỳ năm ngoái giá chào bán là 80 - 110 triệu đồng/m2. Tương tự, đất có vị trí đẹp tại các xã An Khánh, An Thượng, giá nhảy vọt từ 23 - 28 triệu đồng/m2 lên mức 30 - 37 triệu đồng/m2… Tại Gia Lâm, đất trên đường An Đào A, Đào Nguyên A, giá chào bán lúc sốt đất dao động từ 38 - 45 triệu đồng/m2…
Tình trạng sốt đất cũng xảy ra ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại một số thành phố lớn và các tỉnh có quy hoạch phát triển du lịch. Điểm chung của các đợt sốt này là diễn ra trong thời gian ngắn, nhưng giá đất có sự biến động lớn, khiến cho nhiều nhà đầu tư đến sau lao đao. Điển hình, như tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói giao dịch, thị trường bất động sản nơi đây đã nhanh chóng vào guồng quay mới với nhiều trung tâm nhà đất hoạt động nhộn nhịp trở lại. Được biết, có thời điểm giá đất tại trung tâm huyện được đẩy lên tới 35 - 60 triệu đồng/m2, những khu xa trung tâm có giá 20 - 30 triệu đồng/m2, các dự án lớn cách xa thị trấn cũng có giá trên 50 triệu đồng/m2.
Tại một số thị trường như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Cần Thơ, Bình Thuận, Lào Cai, Bà Rịa - Vũng Tàu, hay Đà Nẵng…, phân khúc đất nền tăng cả về giá và giao dịch. Mức tăng giá trung bình ghi nhận dao động từ 10 - 40%, thậm chí là tăng gấp đôi nếu vị trí đẹp.
Trao đổi với một số nhà đầu tư, môi giới đều cho biết, những ngày cuối tháng 6, họ hướng dòng tiền đến các địa phương miền Trung, miền Nam như Bình Thuận, Ninh Thuận, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Yên... để tìm kiếm kênh đầu tư, cơ hội sinh lời mới vì quy hoạch hầu hết dự án tại các thị trường này đều lớn, hạ tầng đầy đủ, đất nền vì thế có tiềm năng hơn.
Trong 6 tháng đầu năm nay, cơn sốt giá đất lan nhanh từ thành phố lớn về nông thôn, từ khắp các miền Bắc Trung Nam.
Môi giới là “mầm mống” của các cơn sốt đất
Tại Hội thảo “Môi giới bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp và hội nhập quốc tế” mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc quá nhiều môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề nhưng đã vội vã tham gia thị trường đã tạo ra nhiều hệ lụy bất cập, khiến các cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm. Bởi lẽ, việc thiếu nghiêm túc trong hoạt động môi giới, chạy theo hoa hồng, phó mặc quyền lợi khách hàng, thậm chí thổi giá, lừa đảo chính là nguy cơ và mầm mống dẫn đến những biến động bất thường của thị trường như giai đoạn trước đây.
Cùng quan điểm, theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký VARS, hiện nay hoạt động nghề môi giới còn đan xen giữa hoạt động chuyên nghiệp và các hoạt động tự phát, nghiệp dư. Việc môi giới hành nghề chui, vi phạm pháp luật, chưa được quản lý, kiểm soát.
Đại diện VARS cho rằng: “Một số lượng lớn các sản phẩm được môi giới bất động sản chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh. Trên 90% tin rao bán bất động sản nhà ở riêng lẻ thiếu chính xác, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch... Gần như 100% giao dịch bất động sản riêng lẻ, giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp không đóng thế thu nhập từ hoạt động môi giới.
Bên cạnh đó, hiện tượng thông tin ảo, đồn thổi, thổi phồng giá, giấu giếm, thậm chí đưa thông tin sai lệch về quy hoạch, pháp lý bất động sản diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương. Hệ quả là nhiều người dân gặp phải rủi ro khi giao dịch bất động sản thông qua hoạt động môi giới không chuyên nghiệp như bị thiệt hại tài sản, thậm chí bị lừa đảo, chiếm dụng vốn”.
Ông Hoàng cũng cho rằng, Nhà nước chưa đánh giá và quan tâm đủ về tầm quan trọng của nghề môi giới bất động sản dẫn đến việc tổ chức quản lý, thực thi pháp luật đối với các hoạt động môi giới bất động sản còn lỏng lẻo, không nghiêm minh.
Để cắt cơn sốt, các địa phương đã phải sử dụng mệnh lệnh hành chính
Đi tìm vai trò của quản lý Nhà nước
Nhận định về tình trạng sốt nóng xảy ra tại Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận… GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết để cắt cơn sốt, các địa phương đã phải sử dụng mệnh lệnh hành chính cấm giao dịch, cấm chuyển đổi mục đích sử dụng trong khi chờ điều chỉnh quy hoạch.
Đến nay, các cơn sốt này đã lắng xuống và các địa phương đã dừng việc áp dụng các biện pháp hành chính nói trên. Đặc biệt, một số huyện tại Hà Nội, Đà Nẵng… đã xảy ra các cơn sốt hồi đầu năm 2019 với tin đồn tung ra là sẽ được quy hoạch lên quận trong năm tới. Trên báo chí cũng khẳng định, các tin đồn này là do giới đầu cơ tung ra để tạo sốt đất giả, thông qua những giao dịch giả có giá cao. Các tổ chức môi giới đã chứng minh bằng dữ liệu rằng số lượng giao dịch bất động sản gần như không tăng, giá đất cao chỉ là tin đồn.
Ông Võ cũng cho biết, sốt đất trong thời gian vừa qua chủ yếu là sốt đất nền liên quan tới cơ chế “chia lô bán nền” đã được Nhà nước điều chỉnh khá nhiều lần. Trong giai đoạn 2004 - 2007, Nhà nước hoàn toàn cấm chia lô bán nền tại đô thị. Sau đó, việc cấm chỉ áp dụng cho các đô thị loại 3 trở lên và hiện nay cho phép nới rộng cơ chế này theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Lý giải tình trạng nhiều nhà đầu tư đổ xô đầu tư đất nền dẫn đến sốt nóng ở một số địa phương, GS. Võ cho rằng: “Đầu tiên chúng ta phải nói rằng, quan niệm, tâm lý của người dân Việt Nam vẫn là “tấc đất cắm dùi”, “người sinh ra chứ đất không sinh ra”. Nắm được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đã mở bán khi chưa đủ điều kiện. Thậm chí, nhiều dự án “ma” về chia lô bán nền đã được hình thành, trong đó có sự tham gia của một số tổ chức môi giới bất động sản vào môi giới đất nền”.
Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Võ cho rằng thị trường đang có xu thế rơi vào ngưng trệ. Tại một số địa phương, một số thời điểm, đất nền lại rơi vào tình trạng sốt thực sự hoặc giả tạo, gắn với cả những thủ pháp tiêu cực. Tình trạng ngưng trệ chung của toàn thị trường có nguyên nhân từ các xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan tới bất động sản và việc thực thi pháp luật thiếu nhất quán tại các địa phương.
Bên cạnh đó, nguyên nhân dẫn đến xu thế ngưng trệ, là do chính sách kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Tình trạng này làm giảm cầu từ phía các nhà đầu tư thứ cấp. Ngoài ra, còn có nguyên nhân từ quy hoạch phát triển gắn với khả năng tăng giá bất động sản./.
