Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22 vào ngày 15/11/ 2019 dành cho các ngân hàng chưa đạt chuẩn Basel 2. Theo đó, những ngân hàng này phải áp dụng hệ số rủi ro đối với khoản phải thu được thế chấp bằng nhà ở là 50% nếu khoản phải thu có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng; 100% nếu khoản phải thu có giá trị trên 1,5 tỷ đồng và dưới 4 tỷ đồng; 150% nếu khoản phải thu trên 4 tỷ đồng.
Đánh giá về thông tư này, nêu tại báo cáo chiến lược mới phát hành, chuyên gia phân tích của Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng, hệ số rủi ro theo Thông tư 22 cao hơn và siết chặt hơn so với Thông tư 41 do tiêu chí để đánh giá rủi ro do dựa trên giá trị khoản phải thu thay vì dựa trên sự kết hợp của hai chỉ số: Hệ số giá trị khoản vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) và hệ số thu nhập (DSC).
Cũng theo VNDirect, đến thời điểm hiện tại có khoảng ít nhất 14 ngân hàng chưa đáp ứng được Basel 2. Tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản tại các ngân hàng này vào tháng 12/2018 vào khoảng 412.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 28% thị phần dư nợ khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản. Chính vì vậy, việc áp dụng hệ số rủi ro trên sẽ buộc các ngân hàng phải siết chặt dư nợ cho các khoản vay được áp dụng theo hệ số này.
Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích tại đây vẫn tin rằng hệ số các khoản vay chỉ tác động đến khoản vay cho các căn hộ cao cấp hoặc hạng sang. Theo tính toán của VNDirect, khoản vay cho các phân khúc tầm trung hay bình dân thông thường có giá trị thấp hơn 1,5 tỷ đồng, dựa trên giả định hệ số LTV là 70% đối với căn hộ có giá trị từ 1,9 - 2,1 tỷ đồng. Như vậy, các khoản phải thu lớn hơn 1,5 tỷ đồng là những khoản vay dành cho căn hộ từ phân khúc cao cấp trở lên có giá trị từ 3,5 đến 5 tỷ đồng và phân khúc hạng sang có giá trị trên 5 tỷ đồng và phân khúc đầu cơ đất nền.
“Chúng tôi tin rằng các ngân hàng sẽ giảm tỷ lệ LTV đối với phân khúc cao cấp trở lên trong khi đó phân khúc tầm trung và bình dân vẫn tiếp tục được hưởng mức cao nhất là 70%. Các ngân hàng cũng sẽ tiếp tục giảm tỷ lệ LTV đối với khoản vay đầu cơ đất nền”, báo cáo của VNDirect nhận định.
Theo báo cáo của Savills, tỷ lệ đầu cơ đối với phân khúc chung cư vào khoảng 3,1%, dưới 10% đối với nhà phố và dưới 20% đối với đất nền. VNDirect cho rằng, sẽ có sự sụt giảm đáng kể đối với hoạt động đầu cơ đất nền và phân khúc cao cấp.
Nhìn chung, VNDirect nhận định, việc áp dụng các hệ số rủi ro theo Thông tư 22 sẽ mang lại hiệu quả tích cực do sẽ thúc đẩy các ngân hàng hướng tới khoản vay dành cho người mua ở thực, từ đó thị trường sẽ hoạt động bền vững.
“Bán tháo” đất nền cuối năm
Từ những phân tích trên các nhà đầu tư tỏ ra khá thận trọng khi đổ tiền vào đất nền trong năm 2020. Ngay trong thời gian vừa qua, thị trường đất nền đã đón nhận những tin dữ trong đó là hàng loạt vụ lừa bán dự án "ma" khiến hàng nghìn người sập bẫy. Công an TP.HCM liên tiếp bắt lãnh đạo các công ty bất động sản lập dự án ma lừa bán cho người dân, chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng như Địa ốc Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land.
Các chiêu trò bán dự án ma không chỉ xuất hiện ở TP.HCM và các tỉnh lân cận phía Nam mà còn bị phát hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Ghi nhận trên thị trường, sau cú sốc hàng loạt công ty bán dự án ma sụp đổ thị trường đất nền rơi vào cảnh ảm đạm, lao dốc.
Thực tế, thị trường đất nền đã bắt đầu giảm nhiệt từ cuối quý II/2019. Tại các thị trường từng nóng sốt như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… giá đất đã giảm mạnh so với giai đoạn trước đó. Tại quận 9, giá một nền đất có diện tích khoảng 50m2 tại các khu dân cư mới hiện được rao ở mức 2,2 tỷ đồng/nền, giảm 150 triệu đồng/nền so với giữa năm 2019.
Sau những cơn sốt thổi giá đất tăng dựng đứng, thời gian cuối năm nay không ít nhà đầu tư phải ngậm ngùi bán cắt lỗ đất nền ngay tại các thị trường nóng không chỉ tại TP.HCM, mà ở các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nền phân lô, đất dự án đã giảm giá từ 100 - 500 triệu/lô, tùy vị trí. Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu… đất nền phân lô, đất dự án đã giảm giá từ 100 - 500 triệu đồng/lô, tùy vị trí nhưng ít người hỏi mua.
Ngay cả đất nền gần các khu đô thị tại Đồng Nai cũng được một số nhà đầu tư rao bán với giá giảm từ 300 - 500 triệu đồng/lô tùy diện tích. Hay tại Long An, thời điểm tháng 5/2019 giá rao bán nhiều nơi rẻ nhất từ 8 - 16 triệu đồng/m2 hiện có những lô chào bán lại giá chỉ tầm 6,5 - 14 triệu đồng/m2…
Theo nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy so với thời điểm tháng 10/2019, giao dịch của phân khúc đất nền trong tháng 12 giảm nhiệt thấy rõ. Cụ thể, lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm gấp 4 lần và TP.HCM giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3 - 5 lần so với quý II/2019.
