Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định vai trò quan trọng của tín dụng đối với sự thành, bại của thị trường BĐS, trong quá khứ, hiện tại và tương lai trung hạn.
Theo ông Hiệp, hiện nay, các doanh nghiệp BĐS tìm vốn ở 3 nguồn chính: nguồn tự có, nguồn người mua góp vốn và nguồn tín dụng ngân hàng. Trong đó, phần lớn dự án BĐS thương mại phải trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng. Do đó, các chính sách hoặc phương thức huy động sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS.
Ông Hiệp cho biết: “Về cơ chế tín dụng, khi Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển thị trường nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ cho phát hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Rõ ràng, có gói tín dụng này, nhà ở xã hội và thu nhập thấp có điều kiện thuận lợi để phát triển. Nhưng gói 30.000 tỷ đồng này kết thúc thì có gói nào khác? Và cơ chế quản lý có gì thay đổi không?
Ông Hiệp cho rằng một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất.
Bên cạnh đó, một vấn đề rất quan trọng của cơ chế quản lý tín dụng có tác động vô cùng lớn tới thị trường BĐS là vấn đề cấp tín dụng cho chủ đầu tư như thế nào là hợp lý? Công tác quản lý cấp tín dụng cho chủ đầu tư chắc chắn cần những quy định chặt chẽ để tránh mọi đổ vỡ, nhưng chúng tôi cho rằng, một nguyên tắc mà ngân hàng nhà nước chắc chắn cần quan tâm là phải rạch ròi giữa 2 vai: Chủ nguồn tín dụng và chủ đầu tư dự án BĐS. Tuyệt đối không nên để xảy ra tình trạng “cầm tiền tay trái bỏ qua tay phải”.
Ông Hiệp cho rằng, cách kiểm soát tín dụng BĐS tốt nhất hiện nay là không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS.
“Đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất, một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS. Nếu BĐS trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng đó và dự án sẽ mặc kẹt, gây vỡ trận ngay”, ông Hiệp nói.
Theo vị Chủ tịch GP. Invest, tốc độ phát triển, tăng hay giảm của thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng của cơ chế chính sách của Nhà nước bao gồm: Luật pháp, cơ chế thuế, cơ chế ngân hàng, tín dụng. Những yếu tố này có tác động làm tăng trưởng hoặc suy giảm thị trường BĐS rất rõ.
Cách kiểm soát tín dụng BĐS tốt nhất hiện nay là không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS.
Ngoài ra, ông Hiệp còn lấy ví dụ về sự khó khăn trong cơ chế tính thuế và phí liên quan đến BĐS. Theo đó, thuế thu nhập doanh nghiệp đang điều chỉnh theo xu hướng giảm dần từ 25% xuống 22% rồi xuống 20% - là 1 xu thế đáng mừng cho doanh nghiệp nói chung và BĐS nói riêng. Nhưng phí và thuế liên quan đến giá đất thì vẫn còn quá cao so với mặt bằng kinh doanh của Việt Nam cũng như khu vực.
“Chưa kể theo điều 16 Luật Nhà ở mới, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô, diện tích đất phải dành 20% tổng diện tích đất đã đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, giá đất đã nhân hệ số k nhưng chi phí giải phóng mặt bằng đền bù còn phải chịu thêm 20% nữa cho khoản mục này khiến giá thành sản phẩm sẽ càng cao hơn”, ông Hiệp cho biết.
