Tín hiệu đáng chú ý của thị trường đất nền miền Nam

Thị trường đất nền đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong năm 2025. Theo báo cáo 8 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, lượng tin rao bán đã tăng 10% so với cùng kỳ, trong khi sức cầu cũng cải thiện đáng kể. Dù giá đất nền phía Nam từng tăng 30-40% trong quý II do ảnh hưởng của "cơn sốt" sáp nhập tỉnh, sau đó giảm 10-15%, song mặt bằng hiện nay vẫn cao hơn nhiều so với cùng kỳ 2024, phản ánh nhu cầu đầu tư chưa hề giảm nhiệt.

Diễn biến thị trường cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa hai khu vực trọng điểm của TP. HCM. Tại khu Đông, giá đất nền tiếp tục leo thang, dao động từ 75-140 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung sơ cấp ngày càng khan hiếm.

Trái lại, khu Nam và các vùng giáp ranh như Cần Giuộc, Hậu Nghĩa (Long An cũ) hay Nhơn Trạch (Đồng Nai cũ) vẫn duy trì mức giá hợp lý hơn, chỉ 30-40 triệu đồng/m2 đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hoàn thiện. Sự chênh lệch này tạo nên nghịch lý khi một lô đất nền thổ cư 100m2 tại khu Đông có giá 4,5-5 tỷ đồng, trong khi cùng diện tích, mặt tiền đường lớn ở khu Nam chỉ khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến khu Nam trở thành "vùng trũng" mới, thu hút dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ khu Đông sang.

Khảo sát thực tế cho thấy, các dự án đất nền ở Cần Giuộc thời gian gần đây có thanh khoản tích cực. Dự án The 826 EC tại xã Long Hậu với diện tích 15ha, mức giá 30-35 triệu đồng/m2 đã có sổ đỏ từng nền và chính sách thanh toán linh hoạt, đang nhận được sự quan tâm lớn. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án như Five Star Eco City, Saigon Village, Long Hậu Riverside hay Saigon RiverPark cũng được chú ý nhờ vị trí gắn liền các trục hạ tầng chiến lược như Metro số 4, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Tại khu vực trước kia là Long An, Bình Dương và Đồng Nai, vốn được xem là 3 thị trường chủ lực, nguồn cung sơ cấp chiếm hơn 80% toàn thị trường nhưng phần lớn đến từ các dự án cũ. Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm 5% tổng sản phẩm mở bán, giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Sự thiếu hụt này đã thúc đẩy dòng vốn tìm đến sản phẩm thứ cấp, đặc biệt tại các dự án có pháp lý minh bạch và hạ tầng đã hoàn thiện.

Các chuyên gia cho rằng, từ nay đến cuối năm, đất nền vẫn sẽ giữ nhịp tăng nhưng biên độ không lớn, với sức nóng tập trung ở những khu vực gắn liền với thông tin hạ tầng hoặc siêu dự án, thay vì lan rộng toàn thị trường.

Ông Kiệt Nguyễn - Giám đốc Kinh doanh DKRA Realty nhận định, nhu cầu đất nền luôn hiện hữu nhưng biến động giá sẽ không quá mạnh như trước, do đó nhà đầu tư cần xác định tâm thế trung và dài hạn. Song song với đó, chính sách nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí và đẩy mạnh giải ngân đầu tư công được kỳ vọng tạo thêm lực đẩy cải thiện sức cầu.

Về dài hạn, đất nền được dự báo sẽ chưa thể "trở mình" mạnh mẽ ngay trong năm 2025, mà phải đến giai đoạn 2026-2027, khi các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến vành đai và cao tốc Bến Lức - Long Thành hoàn thành, thị trường mới có khả năng bật tăng mạnh. Đó sẽ là thời điểm phân khúc đất nền trở lại vị thế kênh đầu tư chủ lực, tiếp tục đồng hành cùng nhu cầu nhà ở thực và sự phát triển hạ tầng đô thị.